Через какое время после покупки квартиры можно ее продать, сколько должно пройти лет, чтобы не плати

Через какое время после покупки квартиры можно ее продать, сколько должно пройти лет, чтобы не платить налог?

Согласно нормам российского законодательства, доходы граждан облагаются налогом. Прибыль, полученная от продажи недвижимого объекта, также подлежит налогообложению. Снижение процента налога или уклонение от его уплаты законными способами — естественное желание человека, который не хочет расставаться с крупной суммой денег. Рассмотрим, как продать недвижимость и не отдавать государству НДФЛ.

Можно ли продать квартиру сразу после покупки, при каких условиях?

Становясь собственником имущества, гражданин получает право распоряжаться им по своему усмотрению. Единственное ограничение заключается в том, что своими действиями владелец не должен нарушать права третьих лиц.

Можно ли продать квартиру сразу после ее покупки? Да, законодательство не ставит никаких временных ограничений. Однако владельцу недвижимости следует помнить, что доход, полученный от продажи, облагается налогом в размере 13% от 70% кадастровой стоимости квартиры.

Сколько времени должно пройти с покупки жилья, чтобы продать его без уплаты налога?

Необходимость уплаты подоходного налога ограничена во времени. Государство предусмотрело льготу для граждан, которые являются собственниками имущества на протяжении длительного периода — они освобождаются от налога. Поскольку сумма НДФЛ довольно велика, то большинство владельцев недвижимости интересуется, когда можно оформить сделку купли-продажи и не потерять при этом деньги.

Какой промежуток времени перед продажей квартира должна быть в собственности? Это зависит от того, кем являлся предыдущий владелец:

• 3 года, если имущество получено от близкого родственника;
• 5 лет, если имущество получено от дальнего родственника или постороннего человека.

Также имеет значение, каким образом текущий владелец стал собственником квартиры. Он мог ее получить в дар, унаследовать, купить — в этом случае распространяется правило родства. Если недвижимость получена в результате приватизации или по договору о пожизненном содержании с рентой, то срок составляет 3 года.

Закон о таких временных рамках был принят в 2016 году. До этого максимальный период, который необходимо было выждать владельцу, составлял 3 года и не зависел от родственных отношений с предыдущим владельцем. Следовательно, если гражданин приобрел жилплощадь до 2016 года, на ее продажу распространяются старые условия.

Распространяется ли условие о временных сроках на жилье, купленное на средства материнского капитала? Социальные пособия налогами не облагаются, однако это не значит, что продавец освобождается от НДФЛ. Сделка купли-продажи будет происходить по общим условиям, а родителям придется подождать минимум 3 года с момента покупки жилплощади.

Это не единственные трудности, с которыми столкнутся родители. Поскольку квартира приобретена на средства материнского капитала, то ребенок является ее совладельцем и зарегистрирован в ней. Сделки с недвижимостью, к которой имеет отношение несовершеннолетний, должны происходить под контролем органов опеки и попечительства.

Для продажи жилья родителям потребуется обратиться с заявлением в местную администрацию и органы опеки для выдачи разрешения на сделку. Без такого разрешения договор считается недействительным. Если покупателю и продавцу удастся договориться и совершить передачу денежных средств, сотрудник Росреестра откажется регистрировать собственность на имя нового владельца, если тот не сможет предоставить разрешение от органа опеки.

На ипотечную квартиру распространяются общие правила уплаты налогов. Поскольку она куплена у постороннего лица, то гражданину необходимо выждать 5 лет с момента получения права собственности и только потом оформлять продажу. Однако здесь возникают трудности. В какой момент гражданин становится собственником квартиры, купленной в ипотеку?

Такие нюансы чаще всего указываются в ипотечном договоре с банком. Возможны 2 варианта:

1. Право собственности появляется с момента подписания ипотечного договора. Квартира фактически принадлежит гражданину, но находится под обременением банка. Ее возможно продать без уплаты НДФЛ через 5 лет с момента оформления ипотеки, но сделать это все равно затруднительно. Поскольку жилье находится под обременением, то любые операции с ним должны совершаться с разрешения банка, который неохотно идет на перепродажу ипотечной недвижимости.
2. Право собственности возникает после полного погашения ипотеки. Весь период выплаты кредита гражданин по факту не является владельцем недвижимости. Следовательно, без уплаты налога он может продать квартиру только тогда, когда пройдут 5 лет после окончания выплаты ипотеки. Учитывая то, сколько на практике длятся ипотечные выплаты, человек может рассчитывать на выгодную продажу через 20-25 лет после подписания договора.

Что делать, если в ипотечном договоре ничего не сказано о том, когда наступает право собственности? Тогда вступают в силу общие правила Гражданского кодекса. Согласно ГК РФ, гражданин становится полноправным владельцем только после погашения кредитных обязательств в полном объеме.

Кто освобождается от уплаты налога при продаже купленного жилья?

Как избежать уплаты налога или хотя бы его снизить? Уменьшить размер НДФЛ можно, воспользовавшись одной из государственных льгот:

1. Налоговый вычет. Налогом облагается сумма свыше 1 млн рублей. Следовательно, необходимо вычесть 1 млн. руб. и заплатить подоходный налог от остатка.
2. Расходный вычет. Владелец квартиры может вычесть из суммы доходов расходы на приобретение квартиры.

Например, он купил жилье за 4 млн. руб., а продал за 2 млн. руб. — в этом случае налогом облагается только половина от изначальной стоимости квартиры. Можно учесть расходы на ремонт и перепланировку недвижимости, но их потребуется документального доказать в налоговой инспекции.

Можно ли не платить налог вообще? Возможные варианты:

• недвижимость продана менее чем за 1 млн. руб.;
• расходы на покупку квартиры превышают доходы от ее продажи;
• собственник владеет жилплощадью более 3 или 5 лет.

Воспользоваться одновременно двумя вычетами — и налоговым, и расходным — невозможно. Также не следует искусственно занижать стоимость недвижимости и продавать ее дешевле 1 млн. руб., получив остальные деньги от покупателя в обход договора. Для предупреждения мошенничества и уклонения от уплаты НДФЛ налогом облагается кадастровая стоимость недвижимости, а не рыночная. Избежать уплаты налога и не нарушить при этом закон невозможно.

Через сколько лет можно продавать квартиру после ее покупки без налогов

Налоговое законодательство рассматривает продажу квартиры неразрывно с получаемым от этой операции доходом. Соответственно, такие сделки (а точнее — полученные средства) облагаются налогом НДФЛ, размер которого на сегодняшний день равен 13%.
Однако имеется условие о давности владения недвижимостью, по наступлению которой сделка освобождается от налогообложения. Но какое время должно пройти для этого? Ответ — ниже!

Когда можно продать квартиру после покупки, чтобы не платить налог

Итак, через какое время можно продать квартиру после покупки? Должны ли пройти долгие годы или хватит срока покороче?

До первого дня 2016 года в законодательстве действовало общее правило для всех, согласно которому продажа без налогообложения могла осуществляться уже после трехлетнего владения недвижимостью, в том числе и квартирой.
Однако начиная с указанной даты этот срок, когда можно продать квартиру без налога, был сохранен лишь для лиц, которые приобретают жилье по определенным основаниям.

Общий срок на сегодняшний день составляет пять лет. Такое решение было принято вследствие бесчисленных спекуляций на рынке недвижимости, в частности связанных с уклонением от налогов.

По-прежнему от налогообложения освобождаются лица, которые получили квартиру по следующим основаниям:

• в качестве наследства;
• в качестве дара;
• путем безвозмездной приватизации (государственную приватизированную квартиру);
• по соглашению пожизненной ренты (содержания).

Купившие жилье лица или те, кто осуществил платную приватизацию, должны выждать 5 лет после покупки, прежде чем суметь продать недвижимость без обложения налогом.

Ипотечная квартира облагается налогом по общему основанию. Покупка недвижимости в ипотеку по своей юридической природе и с точки зрения налогообложения ничем не отличается от обычной купли-продажи. По этой причине правило пяти лет, чтобы продать квартиру без налога, также распространяется на такое жилье.

Нужно иметь в виду, что налоговое законодательство имеет в виду нахождение недвижимости в собственности. Так, ипотечные квартиры может быть оформлена двояко:

• с передачей права собственности должнику и наложением обременения на квартиру;
• с сохранением права собственности за банком.

Момент, с которого у владельцев ипотечного жилья наступает право собственности имеет ключевое значение. Так, если в ипотечном соглашении было предусмотрено, что право собственности переходит после погашения кредита, то давность владения в целях обложения налогом должна исчисляться с соответствующей даты внесения последнего взноса.

Если же соглашением установлено, что право собственности переходит в момент покупки, а на квартиру налагается обременение, то давность исчисляется непосредственно с момента покупки. Однако, если такое условие в соглашении не установлено, что бывает очень редко, то действует общее правила гражданского законодательства, согласно которому право собственности переходит в момент исполнения контрагентом обязанности по оплате полностью.

Материнский капитал представляет из-себя социальное пособие. По общему правилу налогового законодательства социальные пособия налогом НДФЛ не облагаются. По этой причине многие ошибочно полагают, что сделка по купле-продаже недвижимости на материнский капитал также не облагается налогом.

Однако это неверный вывод. Налогом не облагается лишь сама сумма материнского капитала. Но, если он используется в иных целях, облагаемых налогом, то освобождение не действует. Срок давности владения также составляет пять лет. Так что продать квартиру сразу после покупки на материнский капитал без обложения налогом не получиться.

Вид собственности никак не влияет на обязанность по уплате НДФЛ при продаже квартиры. Также данная обязанность наступает вне зависимости от основания приобретения квартиры. Исключением являются случаи, когда налоговым законодательством определенная категория лиц освобождается от НДФЛ либо прошел срок давности владения.

Как уже было отмечено, срок давности равен 5 лет. Однако это правило имеет следующие оговорки:

• если квартира была приобретена до 1 января 2016 года, то срок давности составляет 3 года;
• если же она была приобретена после указанной даты (например, в 2018 или 2019-м году), то такой срок, в течение которого квартира должна находиться в собственности, равен 5 годам;
• также, на продажу жилья, полученного по безвозмездным сделкам (если приватизировать, принять в дар, наследовать) или согласно договору пожизненной ренты, действует срок давности равный 3 годам.

Таким образом, если квартира находится в собственности продавца более чем указанные сроки (3 либо 5 лет), то обязанность по уплате налога с него снимается. Важно понимать, что не вид собственности определяет обложение НДФЛ, а тип дохода или категория налогоплательщика, которая позволяет ему получить льготу.

Налог на продажу недвижимости, который находился в собственности продавца меньше срока давности, называется НДФЛ и равен 13 % от размера полученного дохода. Важно, что именно полученный доход определяет конкретную сумму платежа, ведь многие ошибочно полагают, что налог исчисляется со всей стоимости продажи.

Размер налога может быть исчислен по следующим правилам:

• если продажа осуществляется по более высокой цене, чем покупка, то налог исчисляется с указанной разницы;
• если цена продажи меньше покупной цены, то лицо налог не платит.

Как видно, такие правила дают широкую возможность уклониться от налоговой обязанности. Поэтому многие лица при заключении сделки стараются указать меньшую сумму, чтобы не платить налог. Ведь ранее действовало правило, согласно которому сделки суммой меньше миллиона не облагались налогом.

Начиная с 2016 года действует правило, где обложение налогом привязано к кадастровой стоимости. Так, если сумма сделки меньше миллиона, но также составляет менее 70 % кадастровой стоимости объекта, то налогообложение производится в любом случае. Причем размер налога будет исчисляться с разницы между суммой сделки и кадастровой стоимостью.

Как уже было отмечено, от уплаты НДФЛ при продаже квартиры освобождаются лица, которые владеют ею в течение более чем пяти лет, с учетом ранее отмеченных оговорок. Иные виды освобождения от данного налога законодательство не предусматривает.

Вместе с тем, не предоставляя полного освобождения от НДФЛ данного типа, законодательством закрепляется за каждым продавцом квартиры права на вычет. Так, вычет бывает двух видов:

• возврат имущественного налога с любого объекта недвижимости, находящегося в праве собственности в размере 1 миллион;
• возврат налога с учетом осуществленных на продажу квартиры расходов.

Вычет и в том и в другом случае может быть возвращен налогоплательщику либо постепенно, в течение года, либо разом, в конце соответствующего года. Разумеется, каждый из данных типов вычета необходимо удостоверить в налоговой службе. Сделать это можно следующим образом:

1. При удостоверении права на вычет в размере фиксированного миллиона рублей необходимо представить паспорт гражданина и сделку купли-продажи.
2. Для удостоверения вычета с фактически осуществленных расходов, необходимо помимо государственного паспорта и сделки подать платежные документы, подтверждающие совершенные расходы.

Стоит отметить, что вычет в виде миллиона рублей предоставляется каждому гражданину раз в жизни до полного исчерпания лимита. А вычет с расходов предоставляется при каждой продаже соответственно сумме осуществленных расходов.

По рассматриваемой ситуации налоговое законодательство устанавливает два вида нарушений, за которые назначается одна и та же законная санкция:

• неуплата налога;
• отказ от предоставления сведений в налоговую службу.

Наказываются оба правонарушения одинаково. Так, за просрочку уплаты начисляется 5 % от неуплаченной суммы каждый месяц. Однако сумма общего штрафа не может быть больше 30 % или меньше 1000 рублей. За полную неуплату налога устанавливается штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы налога.

В отличии от стандартного варианта уплаты налога на имущество либо НДФЛ, где налоговый орган при наступлении обязанности уплатить налог сами направляют уведомление, в рассматриваемом случае налогоплательщик сам должен подать декларацию с момента заключения сделки.

После этого налоговая служба регистрирует налогооблагаемую базу, устанавливает сумму налога и выдает плательщику квитанцию. Таким образом, если лицо своевременно не исполнит обязанность по подаче декларации или вовсе не заплатит налог, то к нему будут применены финансовые санкции, указанные выше.

В любом случае нужно помнить, что уплата налогов является конституционной обязанностью, которую необходимо исполнять своевременно. Поэтому нужно постоянно отслеживать вновь вводимые налоги и правила налогообложения, чтобы назначенная санкция не стала сюрпризом.

Через сколько лет можно продать квартиру чтобы не платить налог

Каждый раз при получении дохода у граждан возникает обязанность уплаты подоходного налога. Однако налоговое законодательство в отдельных случаях предусматривает возможность освобождения от уплаты в бюджет. Собираясь совершать сделку, необходимо ознакомиться с последними изменениями от Минфина и узнать, через сколько лет можно продать квартиру, чтобы не платить налог.

При определении необходимости уплаты налога, следует руководствоваться статьей 217 (п. 17.1) НК. В 2017 году действует измененное законодательство, согласно которому:

• с дохода, полученного от квартиры, находящейся в собственности продавца менее 3 лет, уплачивается 13-процентный налог;
• при продаже имущества, купленного в 2016 году, продажа без подоходного налога возможна только спустя 5 лет;
• при расчете налога возможно уменьшение налогооблагаемой базы на сумму имущественного вычета;
• статья 220 НК РФ (п.2) предусматривает право применения налогового вычета в виде фиксированной суммы, ограниченной 260 тысячами рублями.

Расчет налога производится одним из следующих способов:

1. Из дохода после продажи вычитают 1 млн руб.
2. Из дохода продавца вычитается стоимость покупки, а на превышение суммы применяется 13-процентная ставка.
3. Если разница между стоимостью покупки и продажи составляет 1 млн руб., налог не взыскивается.

Таким образом, основные параметры, на основании которых решается вопрос уплаты подоходного налога:

• срок владения недвижимостью;
• стоимость покупки и продажи.

Последний параметр зачастую используется недобросовестными продавцами, желающими освободить себя от дополнительных трат по уплате налога за счет занижения суммы продажи в документах для сделки купли-продажи.

Чтобы избежать недоразумений с налоговой, следует разобраться, когда налогоплательщик, владеющий квартирой менее, чем три года, уплачивает подоходный налог с прибыли:

• собственность была получена в качестве дара или объекта наследования от лица, состоящего в близком родстве с налогоплательщиком;
• дом или квартира были оформлены в собственность на основании приватизации;
• продавец получил недвижимость в соответствии с условиями договора пожизненного содержания и иждивения на основании ст. 2 ФЗ №382 (п.11).

Близкое родство устанавливается согласно Семейного Кодекса (ст.14) для родственников по прямым нисходящим и восходящим линиям:

• супруги;
• родители/дети;
• родители родителей/внуки;
• родные или сводные братья/сестры (минимум с одним общим родителем).

Определяя необходимость уплаты налога, важно правильно рассчитать срок, прошедший с момента покупки недвижимости.

Гражданским кодексом (ст. 219) возникновение права на собственность связано с датой внесения регистрационной записи в Единый реестр. Именно от него необходимо отталкиваться при подсчете срока.

Если право на собственность возникло 1 января 2010 года, обязанность уплаты налога при продаже сохраняется вплоть до 1 января 2013 года.

В применении нового законодательства, если квартира была куплена в 2017 году, владелец, намеревающийся ее продать до 2022 года, должен будет уплатить 13-процентный налог с дохода.

Существуют некоторые нюансы в определении срока в ряде ситуаций:

• право на наследуемую недвижимость признается по дате открытия наследства, в то время, как регистрация собственности в Росреестре может произойти позднее;
• право на кооперативную квартиру возникает при внесении последнего паевого взноса;
• если собственность была приватизирована до вступления в силу ФЗ №122, т.е. до 29.01.1998 года, свидетельство о собственности могло быть получено только после начала действия закона, по этой причине право собственности по приватизированным объектам отсчитывается с момента приватизации собственности (см. указание Минфина № 03-04-05/35433 от 18.07.2014 г).

На видео об уплате налога

Обязанность уплаты подоходного налога физическими лицами распространяется не только на их трудовые доходы, но и прибыль, полученную при продаже собственности. В зависимости от способа получения объекта недвижимости и продолжительности срока владения ею, граждане несут налоговые обязательства по уплате в бюджет.

Сколько в собственности должна быть квартира, чтобы избежать уплаты налога

Зная, через сколько лет можно продать квартиру, чтобы не платить налог, можно сэкономить немало денег. Но на практике многие сталкиваются с тем, что, учитывая старые сроки при сделке, они все равно оказываются вынуждены платить НДФЛ. Это связано с некоторыми нововведениями, которые актуальны и в 2019 году.

Согласно налоговому законодательству РФ граждане обязаны платить налог на прибыль со всех осуществляемых сделок. Именно прибыль в данном случае является налоговой базой, которая используется при расчетах. Ставка НДФЛ для всех резидентов РФ является стандартной и составляет 13%. Иностранцу в случае продажи недвижимости необходимо заплатить 30 процентов от полученной суммы.

С 2016 года в НК РФ были внесены определенные изменения, касающиеся налогообложения. Поэтому налог с продажи квартиры рассчитывается по новым правилам. В первую очередь, это касается сроков владения недвижимостью, а также способов ее приобретения.

Собственнику можно продать квартиру без налога только тогда, когда он владеет ею в течение продолжительного времени. Поэтому на законодательном уровне был установлен определенный период, когда доход от продажи купленного имущества подвергался налогообложению. То есть, недостаточно прожить в квартире несколько месяцев и не заплатить НДФЛ. Ранее срок владения квартирой или другой недвижимостью для освобождения от налога при ее продаже составлял 3 года.

О том, через какое время можно продать квартиру в 2019 году, сказано в Налоговом кодексе. Для тех собственников, которые приобрели недвижимость до 2016 года, срок, при котором НДФЛ не платится, составляет все те же 3 года. К примеру, хозяин купил жилье в 2015 году.

Значит, чтобы продать ее без дополнительных расходов на уплату налога, должно пройти 3 года. И сделка должна осуществиться в 2019 году. А вот если недвижимость была приобретена в 2019 году, то собственнику придется ждать дольше. Если с годами все ясно, то с точной датой освобождения от налога у многих владельцев возникают проблемы. Истечение срока начинается с даты подписания договора купли-продажи.

Остальным владельцам, чтобы продать квартиру после ее покупки, нужно учитывать другой срок. Такая недвижимость должна пробыть не менее 5 лет в собственности, и только после платить налог с продажи не придется. Если с момента приобретения прошло меньше времени, то с дохода от продажи будет высчитан НДФЛ.

Прежний срок владения имуществом остался низменным и для владельцев, которые получили его другим способом. То есть, не купили, а получили в наследство, по дарственной или в результате приватизации. Тогда налог при продаже нужно выплатить, если продажа квартиры будет осуществлена раньше установленного срока.

Зная, сколько должна быть квартира в собственности перед продажей для освобождения налога, владельцы этим пользуются. Но бывают случаи, когда квартиру после покупки необходимо продавать очень срочно. Тогда НДФЛ выплачивается обязательно. Тем не менее, хозяин может воспользоваться определенными льготами, уменьшающими сумму налога или освобождающими от его уплаты.

Для этого используется:

Воспользоваться налоговым вычетом может любой налогоплательщик. Несмотря на внесенные в нормативные акты изменения, размер вычета остался прежний, и в 2019 году он составляет 1 млн. рублей. Именно эта сумма высчитывается из налоговой базы, и, по сути, не облагается. К примеру, владелиц от проданной недвижимости получила доход в размере 3, 5 млн. рублей. Но так как он воспользовался льготой, то НДФЛ ему нужно выплачивать в размере 325 тыс. рублей (3, 500 000-1, 000 000)*13%=325, 000.

Справка: без вычета собственнику проданного жилья нужно было бы заплатить налог не менее 455 тыс. рублей.

Вычет для продажи квартиры и уплаты налога нельзя использовать больше 1 раза за налоговый период, то есть за 1 год. Также не получится разделить сумму необлагаемого дохода на несколько объектов недвижимости. Но разрешается пользоваться льготой супругам, если они применяют его по очереди к разным объектам недвижимости.

Если у квартиры не один собственник, а несколько, то налог платят оба. Имеется в виду не ситуация, когда в квартире проживает семья. Подразумевается выделение долей каждого собственника, что автоматически делает каждого из них индивидуальным плательщиком НДФЛ. При этом используются другие правила расчета, чем при общей собственности. На практике выгоднее всего оплачивать 13% от прибыли именно долевым собственникам.

В случае с продаваемым жильем собственник может быть освобожден от уплаты налога по причине отсутствия прибыли или больших тратах. Что это значит? Подразумевается, что при осуществлении сделки продавец не получает дохода. А значит, оплачивать НДФЛ ему не нужно. Это возможно при следующих обстоятельствах:

1. Продажа жилья за меньшую стоимость.
2. Траты на восстановление, ремонт и т. д.
3. Была оформлена потека.

Допустим, собственник купил квартиру за 5 млн. рублей, а продал за 4 млн. рублей. Значит, прибыль по факту отсутствует. Но для того, чтобы налоговые органы освободили лицо от оплаты, нужно предоставить доказательства. Ими выступают договор купли-продажи, чеки, квитанции и т. д.

Для того чтобы продавец мог заплатить налог, он обязан предоставить налоговой инспекции декларацию за прошедший год. Документ имеет определенную форму – 3-НДФЛ и подается не позднее 30 апреля. Непосредственная оплата самого сбора осуществляется не позднее 15 июня.

Декларацию нужно заполнять тщательно и подробно, так как любая ошибка может привести к отказу в предоставлении льготы и т. д. Обязательно нужно приложить все важные документы, включая паспорт. Документ подается как лично, так и с помощью соответствующих онлайн-сервисов. Если плательщик нарушит сроки оплаты, то его ожидает начисление штрафов.

Всем владельцам недвижимости следует знать заранее, через сколько лет можно продать квартиру, чтобы не платить налог на прибыль в 2019 году. А значит, необходимо следить за изменениями налогового законодательства. Тогда не будет проблем, каких не могут избежать продавцы, не знающие о реальных сроках. Также не стоит забывать, что даже при уплате налога есть законный способ получить немаленький вычет, необлагаемый НДФЛ

Экономим огромную сумму: через сколько лет после приобретения квартиры можно продать ее, чтобы не платить налог?

Владельцы квартир, планирующие продать недвижимость, задают идентичные вопросы – как реализовать жилье без выплаты НДФЛ? Сколько лет нельзя продавать недвижимость после покупки? Каким образом трактовать изменения в Налоговом кодексе, вступившие в силу в 2016 году? Значительным параметром, влияющим в России на порядок налогообложения, является период после оформления недвижимости в Росреестре и до ее продажи третьему лицу.

Через какое время после покупки недвижимости можно ее продать?

Закон никак не ограничивает граждан, которые, купив или получив квартиру другим путем, захотели ее продать. Начать подготовку к сделке по реализации разрешается сразу после регистрации права собственности в Росреестре и получения документов. Стоит учесть, что продажа квартиры предусматривает получение продавцом прибыли, облагаемой в Российской Федерации налогом.

Сколько лет надо ждать, чтобы воспользоваться льготой?

Рассмотрим, можно ли, в принципе, продать жилье без уплаты налога сразу после его покупки. Пункт второй статьи 217.1 НК РФ вводит в юридическую практику понятие «минимального предельного срока владения недвижимостью». Указано, что доходы, получаемые плательщиком налогов от продажи недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что жилье находилось в его собственности в течение минимального предельного срока. Минимальный срок для освобождения от налогов составляет 3 или 5 лет.

Новые сроки владения с продажей без НДФЛ были закреплены путем принятия Федерального закона от 29 ноября 2014 года «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (382-ФЗ). В пункте втором статьи 4 говорится о том, что поправки вступают в силу с 1 января 2016 года. Третий пункт вышеназванной статьи сообщает, что новые сроки владения применяются только в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных и зарегистрированных в Росреестре после 1 января 2016 года.

Исчисление срока в зависимости от способа приобретения жилья

Теперь — о том, через сколько именно лет после покупки недвижимости можно ее продать так, чтобы при этом не платить НДФЛ. Чтобы правильно рассчитать сроки владения недвижимостью для освобождения от налоговых отчислений обратимся к законодательным актам, регулирующим этот процесс.

Срок владения для приобретенных по ДКП квартир исчисляется с момента даты регистрации права собственности (ее вы можете найти в выписке из Росреестра), согласно статьям 131, 223 Гражданского кодекса РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пример: Договор на покупку квартиры был заключен в феврале 2015 года, а право собственности стороны смогли зарегистрировать (из-за рабочей командировки одной из сторон) только спустя 4 месяца – в июне 2015 года. Спустя 2 года новый владелец решает продать недвижимость, но не желает выплачивать НДФЛ. Чтобы правильно подгадать время, ему следует обратиться не к ДКП, а к документам по регистрации. Решив продать недвижимость в феврале, марте или апреле 2018 года – оплатит НДФЛ, в июне – избавится от налога.

Такой же принцип подсчета для определения оплаты НДФЛ актуален для:

1. покупок по договорам долевого участия;
2. дарения;
3. инвестирования;
4. уступки права требования;
5. также квартир, полученных гражданами взамен ветхого или аварийного жилья.

В случае с наследованием, срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности. Однако из этого правила есть два исключения – которые закреплены письмами Минфина №03-04-05/30946, №03-04-05/45015 сответственно от 30 мая 2016 года и 24 октября 2013 года.

• Квартира, купленная супругом/супругой в браке, после его смерти унаследована вторым супругом/супругой. В этом случае срок владения будет высчитываться с момента регистрации права собственности на умершего супруга-наследодателя.
• Наследование собственником доли второй доли умершего владельца – в такой ситуации датой начала владения также будет считаться день первоначальной регистрации на данную долю, то есть, момент, когда наследодатель получил свое право.

Пример: Гражданин, находящийся в браке, купил квартиру в 2016 году и зарегистрировал ее на себя. Согласно положениям СК, жилье автоматически стало общей собственностью супругов. После смерти супруга, жена унаследовала квартиру и переоформила право собственности на себя в 2018 году. На момент оформления квартира была в собственности ее мужа 3 года. Поскольку наследодатель является членом семьи физического лица, а три года в собственности уже прошли – жена может сразу продать квартиру без НДФЛ.

Если квартира приватизирована до 1998 года, берется во внимание дата заключения соответствующего договора. Для всех сделок после 1998 года применяется стандартное правило – началом периода владения считается день регистрации права собственности в Росреестре.

Несмотря на то, что в суд обращаются граждане, требующие выполнения положений уже заключенного договора – дата подписания документа роли играть не будет. Срок владения будет исчисляться с момента вступления в силу решения судебной инстанции.

В каких случаях срок владения составит 3 года, а в каких – 5 и более?

Облагается ли обязательным налогом недвижимость, находившаяся в собственности более 3 лет? Согласно положению 3 статьи 217.1, минимальный срок владения объектом устанавливается на уровне трех лет с условием освобождения от налогообложения в таких случаях:

1. Квартира была получена собственником в порядке наследования или дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником.
2. Право собственности возникло в результате приватизации.
3. Квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных ситуациях срок освобождения от НДФЛ составляет пять лет и более.

Получение наследства в виде имущества не влечет за собой оплату подоходного налога согласно пункту 18 статьи 217 НК РФ. Однако при продаже квартиры к наследнику применяются общие правила и НДФЛ выплачивается в стандартном режиме.

Применяется всего одна льгота – уменьшенный срок владения. При этом, в отличие от налога при дарении, степень родства с наследодателем не имеет никакого значения, льгота применяется для всех. Сдавать декларацию 3-НДФЛ в этом случае не требуется, но некоторые продавцы все равно получают от налоговой напоминание о необходимости уплатить налог.

Почему так случается? Налоговые органы имеют информацию о дате государственной регистрации, они не берут во внимание дату фактического получения квартиры – день открытия наследства. Во многих случаях разница между датой открытия наследства и регистрацией в Росреестре является решающей. Например, разница между первой и второй датой составляет 6 месяцев.

Переход по договору дарения, оформленного от близких родственников

Получателям квартиры перед ее продажей необходимо уточнить, относится ли даритель к категории близкого родственника, ведь весь перечень физических лиц с таким статусом закреплен в Семейном кодексе. В статье 14 СК РФ сказано, что близкими родственниками признаются родные по восходящей и нисходящей линиям – родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, а также братья и сестры.

Статья 14 СК РФ. Обстоятельства, препятствующие заключению брака

Не допускается заключение брака между:

• лицами, из которых хотя бы одно лицо уже состоит в другом зарегистрированном браке;
• близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
• усыновителями и усыновленными;
• лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства.

Сроки продажи такой квартиры без налогов зависят и от даты оформления в собственность. Как мы писали выше, для недвижимости зарегистрированной до 1 января 2016 года, действуют старые правила, а для той, что перешла в собственность в 2016 году или позже – новые. До этого подаренную близким родственником или членом семьи квартиру можно было продать без уплаты НДФЛ сразу же.

Стороны укладывают между собой договор, в котором идет речь о пожизненном содержании взамен на отчуждение квартиры. Право собственности на жилье новый владелец может зарегистрировать как сразу же после подписания договора, так и после смерти иждивенца – такие условия оговариваются в личном порядке между сторонами.

В любом случае продать такую квартиру без оплаты НДФЛ, получатель сможет спустя три года после регистрации права собственности в Росреестре.

Процесс приватизации заканчивается оформлением нового права собственности, владелец получает право продать квартиру сразу же с уплатой НДФЛ или через три года без отчислений в федеральный бюджет.

В России действует несколько механизмов продажи квартир без уплаты НДФЛ. В каких же случаях не надо платить этот налог? В первую очередь, продавец должен уточнить минимальный срок владения квартирой – на нем мы подробно остановились в предыдущих разделах. Если реализовать квартиру по данному параметру не удастся, можно воспользоваться другими возможностями, например, налоговым вычетом.

Он позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей, согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Налогового Кодекса. На практике это выглядит так: от определенной базы для выплаты налога (кадастровой стоимости после применения понижающего коэффициента или фактической цены квартиры – используется более крупная сумма) отнимается 1 млн рублей.

Например, владелец подаренной матерью квартиры захотел продать ее спустя два года по цене 4 млн рублей. Фактическая стоимость оказалась выше, чем КС x 0,7, поэтому в качестве базы будет использована именно она. Теперь от 4 млн рублей необходимо отнять 1 млн вычета, остается 3 млн рублей. С них по ставке 13% придется оплатить НДФЛ. Если же стоимость квартиры не превышала 1 млн рублей, налоговый вычет избавляет продавца от права уплачивать налог.

Если квартиры была куплена, а не подарена или унаследована, хозяин может воспользоваться формулой «доходы минус расходы», предъявив вместе со справкой 3-НДФЛ в налоговую доказательства ранее совершенной покупки. По результатам рассмотрения такой заявки, налоговая должна уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки недвижимости.

Приведем пример для досконального понимания схемы: в 2016 году житель Санкт-Петербурга купил квартиру за 7 млн рублей, а спустя два года – в 2018 году задумал ее продать за 8 млн рублей. Сумма доходов будет равна 1 млн рублей, значит налоговые отчисления в казну по ставке 13% будут равняться 1 млн x 13% = 130 000 рублей.

Отметим, что продажа квартиры дешевле по такой формуле налогом облагаться не будет.

Еще один вариант, как уйти от налога и даже уменьшить его размер вплоть до нуля, а именно: купить другую квартиру на средства, вырученные от продажи своей недвижимости – проведя все операции в одном календарном году и воспользоваться имущественным вычетом. Максимальная сумма вычета – 2 млн рублей, предоставляется гражданину один раз в жизни (письмо Министерства финансов №03-04-05/7154).

Налоговое законодательство не предусматривает освобождения от налогов для любых категорий граждан России. Неработающие лица, пенсионеры, матери-одиночки или инвалиды – все они оплачивают НДФЛ на общих основаниях, однако имеют право воспользоваться вычетами и всеми остальными законными способами снижения налогового бремени после продажи квартиры.

Итак, мы рассмотрели, через какое время после покупки вы можете ее продать, когда наступает достаточный срок, чтобы не платить налоги. Как видите, законодательство Российской Федерации предлагает множество вариантов снизить налоговое бремя при реализации жилья, главный из них – продать квартиру через три или пять лет. Теперь вы знаете в каких случаях какой срок считается минимальным и как его правильно высчитывать. Помните также о возможности сократить размер НДФЛ при помощи налоговых вычетов.

Оцените статью: