Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости

Есть много риэлторских агентств – хороших и разных. Как хорошее отличить от «разного»? Об этом может рассказать договор, который вам предъявят на подписание. Например, хорошая компания не будет использовать в документах мелкий шрифт, на который, как правило, клиенты не обращают внимание. А потом остается только кусать локти, потому что некоторые фирмы набирают «мелким бесом» едва ли не самую важную информацию, касающуюся ваших денег.

На страницах нашего Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru мы уже рассказали о том, как грамотно поговорить по телефону, знакомясь с ситуацией на рынке недвижимости (Выбор квартиры: как избежать ловушки, обзванивая продавцов), и чем отличается маклер от риэлтора (Маклер или риэлтор: кто принесет больше пользы). Сегодня у нас очередной урок – будем учиться правильно читать договор с риэлторской компанией.

Наш наставник — судья третейского суда, председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской Ассоциации риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» Вероника Панкова.

Какие бывают договоры
Итак, агентство выбрано. Потенциальный клиент риэлторов приходит на заключение договора.

Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность. Соответственно, нет специального договора на оказание риэлторских услуг. Поэтому риэлторские услуги у нас могут оказывать как агентства недвижимости, так и юридические фирмы. Единого вида договора с клиентом не существует. Поэтому на практике каждая риэлторская компания разрабатывает и использует именно тот договор, которой удобен ей, то есть защищающий интересы именно этой компании.

Сейчас наиболее распространены несколько видов договоров продавца недвижимости с агентством:
— договор на оказание риэлторских услуг;
— договор поручения;
— эксклюзивный договор

Как бы риэлторы ни назвали документ, на деле это договор смешанного типа, содержащий элементы многих типов договоров.
Клиент риэлторов должен запомнить правило. Перед подписанием договор надо внимательно прочитать, обращая внимание на все пункты, которые кажутся непонятными.

Общие рекомендации таковы: прочитав договор, важно выяснить, какие действия компания обязуется совершить для клиента и в каком объеме. То есть, за какой объем услуг клиент платит риэлторам. Агентство может предложить тарификацию своих услуг или оплату определенных этапов. И то, и другое приемлемо. Но, согласуя стоимость услуг, всегда надо уточнять, за что именно, за какую проделанную работу, риэлторы берут деньги.

Также важно выяснить соотношение прав и обязанностей сторон. Обязанности, возлагаемые на клиента риэлторов, должны быть разумны и выполнимы, они должны следовать из практики риэлторской деятельности.

А теперь перейдет к подробностям.

Шаг первый
Проверьте полномочия и документы
Есть некоторые моменты, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.

Во-первых, необходимо проверить полномочия человека, который подписывает договор. Надо переписать его паспортные данные, а лучше снять ксерокопию. Это нормальная пракика, поскольку сами компании, подписывая договор с клиентом, обязательно делают ксерокопию его паспорта.

Если от лица риэлторской компании выступает человек, действующий по доверенности, то надо обязательно посмотреть этот документ и получить копию на руки. В доверенности обязательно нужно обратить внимание на полномочия. Обладает ли человек полномочиями для подписания договоров, и каких именно. Если написано, что полномочия предусмотрены уставом, то надо открыть устав и посмотреть, кто и когда назначался на эту должность. Риэлторская компания, работающая в соответствии с законодательством, из этих данных тайны не делает.

Во-вторых, в некриминальных компаниях при заключении договора покажут учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет.

В-третьих, при подписании договора надо узнать, на каких условиях компания занимает помещение, в котором находится. Бывают ситуации, когда компания арендует какую-то комнату, а в качестве юридического в учредительных документах указан несуществующий адрес.

Шаг второй
Мелкий шрифт изучите с лупой
Существуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.
Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.

Шаг третий
Читаем договор, обращая внимание на плюсы
Пункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны.
+ В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент.

+ Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы. В столице сложилась практика, что риэлтору не внесут аванс за квартиру, если он не предъявит подлинники документов. Но чтобы себя обезопасить, составьте в дополнение к договору акт приема-передачи документов.

+ В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором – риэлторской компанией. Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.

+ По общей сложившейся практике клиент обязан всячески содействовать риэлтору в организации сделки. Он должен предоставлять возможность для просмотра недвижимости. Если речь идет об альтернативе, то должен выезжать на просмотры вариантов. Если клиент не хочет ездить вместе с риэлтором или не желает открывать дверь своей квартиры «незнакомцам», то это всегда можно рассматривать, как отказ от выполнения обязательств по договору. А значит, клиента либо оштрафуют, либо вообще разорвут с ним договор.

+ Совершенно нормально, если риэлторы попросят клиента предоставить им доверенность, например, по сбору документов. Без доверенности представлять интересы клиента в разных организациях просто невозможно.

+ Иногда бывает, что клиент хочет изменить свои пожелания. Значит, надо оформлять свои требования письменно, – такой пункт тоже должен содержаться в договоре. Иначе клиент потом не докажет, что хотел купить другую квартиру. Риэлторы будут утверждать, что подобрали именно тот вариант, который указан в договоре.

+ Нормальное требование, чтобы по окончании всех работ был подписан акт выполненных работ. Надо понимать, что в компаниях существует своя отчетность, своя финансовая дисциплина и им нужно закрывать договоры на оказание услуг.

+ Не должен настораживать пункт о привлечении третьих лиц для исполнения обязательств по договору. Риэлторы часто включают этот пункт в договор. Например, могут привлекаться сотрудники, работающие по агентскому договору, адвокаты, юристы и т.д., то есть те профессионалы, которые помогут провести сделку.

+ Очень хороший пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.

Шаг четвертый
Отмечаем минусы
А эти пункты договора – предмет для дискуссии с риэлторской компаний.
— Некоторые фирмы в свой договор включают пункт, в соответствии с которым они имеют право на разницу между реальной ценой продажи и той ценой, которая зафиксирована в каком-либо соглашении с клиентом. Имейте в виду, что речь идет о скрытой комиссии – тех деньгах, которые компания пытается заработать «сверх» сумм, заплаченных вами компании официально.

— Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию. Вывод – компания работает непрозрачно.

— Штрафы за то, что клиент решил расторгнуть договор в одностороннем порядке в период его действия, правомерны, но лишь в размере, сопоставимом с оплатой риэлторских услуг. Напоминаем, что риэлторская комиссия составляет 3-6% от стоимости квартиры. Размер штрафа не должен ее превышать!

Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?

В настоящее время риэлторская деятельность является распространенным видом деятельности. Законодательство РФ не содержит определенных требований к договору на оказание риэлторских услуг, поэтому к данному договору применяются общие положения о договоре возмездного оказания услуг.

Договор на оказание риэлторских услуг состоит из следующих разделов:

— сроки исполнения обязательств;

— стоимость услуг и порядок расчетов;

— порядок расторжения договора;

1. Преамбула договора.

Преамбула договора содержит указание на стороны договора: получателя риэлторских услуг (Заказчика), лицо, которым будут оказываться эти услуги (Исполнителя).

1. Предмет договора.

Предмет договора — это совокупность действий, направленных на покупку/продажу недвижимости.

Пример. Предмет договора с риэлтором при покупке недвижимости: «Поиск (подбор) однокомнатной квартиры с целью ее приобретения стоимостью 3 000 000 – 3 500 000 рублей в районе Люблино г. Москвы, площадью 30 – 35 кв. м., в кирпичном доме, не первые и не последние этажы, в доме этажностью не ниже 9, дом не старше 1980 года, наличие лифта и мусопровода и т.д.».

Пример. Предмет договора с риэлтором при продаже недвижимости: «Поиск покупателя однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зимняя, д. 6, кв. 12, проведение показов, подготовка необходимых документов к сделке организация расчетов и представление документов на регистрацию перехода права собственности .».

Обязательства сторон.

— составление презентации объекта недвижимости и распространение информации о нем в средствах массовой информации;

Примечание:

Одной из основных обязанностей риэлтора является составление презентации объекта недвижимости, а именно: создание качественных фотографий и текста объявления с точными характеристиками района, дома, самого объекта. А также проведение рекламной компании объекта недвижимости, что является ключевым моментом при его продаже, ведь насколько грамотно будут продуманы источники и сформировано предложение, зависит успех и выгода от продажи.

— поиск покупателей/продавцов объекта(ов) недвижимости;

— организация просмотров объектов недвижимости потенциальным покупателям (самим Заказчиком);

— анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости;

— сбор комплекта документов на приобретаемую/отчуждаемую квартиру;

— проведение всех необходимых действий для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости и так далее.

— предоставление документов на объект недвижимости;

— обеспечение возможности просмотров продаваемого объекта недвижимости потенциальными покупателями;

— явка для ознакомления с подобранными вариантами недвижимости;

— обеспечение явки всех лиц, принимающих участие в сделке для ее оформления и регистрации;

— подписание Акта оказанных услуг;

— уплата определенной в соответствии с договором денежной суммы за оказанные услуги и так далее;

Примечание:

Риэлтор должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую/покупаемую недвижимость. Следует помнить, что у ряда документов, необходимых для регистрации перехода права собственности существует ограниченный срок действия: выписка из Единого Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним действительна в течение 30 дней, выписка из домовой книги – в течение 30 дней, кадастровый паспорт – 5 лет.

1. Срок исполнения обязательств.

В договоре с риэлтором при купли-продажи недвижимости обязательно необходимо прописать срок действия договора. . Если в договоре предусмотрены штрафные санкции за досрочное расторжение договора – такой документ крайне не выгоден для клиентов. .

Примечание. Рекомендуется заключать договор на короткий срок с правом пролонгации.

1. Стоимость услуг и порядок расчетов.

Статья 781 ГК РФ предусматривает обязанности Заказчика оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, указанные в договоре возмездного оказания услуг. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

Обычно оплата услуг риэлтора определяется в процентном отношении к стоимости покупаемого/отчуждаемого объекта недвижимости, но в некоторых случаях указывается фиксированная цена.

В договоре на оказание услуг, должна обязательно оговариваться стоимость услуг риэлтора на всех этапах процесса и момент их оплаты. Если сделка альтернативная (сначала продажа одного объекта недвижимости, а потом покупка другого), то лучше указать отдельно, что именно входит в стоимость услуг – проведение одной сделки из двух или обеих.

Важно предусмотреть возможность клиента отказаться от той или иной услуги (например, от сбора документов – если он может собрать их самостоятельно). Часто общие формулировки в договоре позволяют риэлторам просить дополнительную оплату за услуги, которые якобы не были включены в договор.

Примечание. Момент оплаты по договору может быть разным – в зависимости от сложности сделки и участвующих в ней лиц. Как правило, окончательный расчет производится после регистрации сделки в Управлении Федеральной регистрационной службы. Но некоторые агентства берут предоплату за свои услуги на текущие расходы или, же забирают свое комиссионное вознаграждение в момент подписания договора купли-продажи отчуждаемого/приобретаемого объекта недвижимости под гарантийное обязательство.

Важно помнить, что прежде чем оплачивать услуги риэлтора, необходимо подписать акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания и принятия Заказчиком. Данный документ завершает договорные отношения между заказчиком и исполнителем.

1. Проверка юридической чистоты сделки.

Для проверки юридической чистоты сделки в договоре с риэлтором необходимо указать, какие документы будут запрашиваться по приобретаемому объекту недвижимости, как будет осуществляться проверка документов на их подлинность.

Примечание. Самым надежным способом проверки приобретаемого объекта недвижимости является получение выписки из домовой книги и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) на данный объект. Из данных документов можно будет узнать состав собственников объекта недвижимости, находится ли он под арестом, обременен залогом, рентой и т.д.

Если риэлтор забирает оригиналы правоустанавливающих или других документов, необходимо подписывать акт приема-передачи документов, в котором отражать, что документы должны быть возвращены клиенту по первому же требованию.

Если на риэлтора выписывается доверенность, то только на осуществление сбора или сдачи каких-либо документов, оформляемых на имя клиента.

Примечание. Статья 181 ГК РФ устанавливает следующие сроки исковой давности: о применении последствий недействительности ничтожной сделки – 3 года, о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности – 1 год.

1. Ответственность по договору.

При составлении договора с риэлтором обязательно необходимо четко прописать ответственность риэлтора в соответствии со статьей 329 ГК РФ, на основании которой исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства).

Примечание. Важно помнить, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ст. 15 ГК РФ). . Но агентству недвижимости (риэлтору) сначала необходимо будет их доказать и документально обосновать размер (затраты на поиск покупателей или продавцов объектов недвижимости, проведение рекламных кампаний, получением документов и прочие).

Примечание. Главное отметить в договоре с риэлтором, что ответственность сторон должна быть соразмерной последствиям неисполнения обязательств.

1. Штрафные санкции за расторжение договора.

Если штрафные санкции не оговорены в договоре, то руководствуясь ст. 450 ГК РФ, заказчик вправе на любой стадии исполнения услуги отказаться от договора, оплатив исполнителю его расходы. Размер расходов определяется исходя из объемов оказанной услуги. Штрафные санкции законом в данном случае не предусмотрены.

Примечание. При подписании эксклюзивного договора с риэлтором, агентства недвижимости настаивают на включение в текст договора штрафных санкций за размещение информации в других агентствах. В таких случаях вопрос законности и незаконности начисления штрафных санкций решается в судебном порядке.

Привлечение риэлтора к сделке купли-продажи значительно сократит риски сделок с недвижимостью. Отсутствие специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность и определенных требований к оформлению договоров на оказание риэлторовских услуг, привело к тому, что на практике наиболее распространены несколько видов договоров с риэлтором: договор на оказание риэлторских услуг; договор поручения; эксклюзивный договор.

Но прежде чем заключать договор на оказание услуг, необходимо проанализировать все его условия, границы ответственности сторон, возможно обратившись за дополнительной консультацией к юристам.

Наша адвокатская контора – ваш надежный советник и партнер

Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?

В настоящее время риэлторская деятельность является распространенным видом деятельности. Законодательство РФ не содержит определенных требований к договору на оказание риэлторских услуг, поэтому к данному договору применяются общие положения о договоре возмездного оказания услуг.

Договор на оказание риэлторских услуг состоит из следующих разделов:

— сроки исполнения обязательств;

— стоимость услуг и порядок расчетов;

— порядок расторжения договора;

1. Преамбула договора.

Преамбула договора содержит указание на стороны договора: получателя риэлторских услуг (Заказчика), лицо, которым будут оказываться эти услуги (Исполнителя).

1. Предмет договора.

Предмет договора — это совокупность действий, направленных на покупку/продажу недвижимости.

Пример. Предмет договора с риэлтором при покупке недвижимости: «Поиск (подбор) однокомнатной квартиры с целью ее приобретения стоимостью 3 000 000 – 3 500 000 рублей в районе Люблино г. Москвы, площадью 30 – 35 кв. м., в кирпичном доме, не первые и не последние этажы, в доме этажностью не ниже 9, дом не старше 1980 года, наличие лифта и мусопровода и т.д.».

Пример. Предмет договора с риэлтором при продаже недвижимости: «Поиск покупателя однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зимняя, д. 6, кв. 12, проведение показов, подготовка необходимых документов к сделке организация расчетов и представление документов на регистрацию перехода права собственности .».

1. Обязательства сторон.

— составление презентации объекта недвижимости и распространение информации о нем в средствах массовой информации;

Примечание:

Одной из основных обязанностей риэлтора является составление презентации объекта недвижимости, а именно: создание качественных фотографий и текста объявления с точными характеристиками района, дома, самого объекта. А также проведение рекламной компании объекта недвижимости, что является ключевым моментом при его продаже, ведь насколько грамотно будут продуманы источники и сформировано предложение, зависит успех и выгода от продажи.

— поиск покупателей/продавцов объекта(ов) недвижимости;

— организация просмотров объектов недвижимости потенциальным покупателям (самим Заказчиком);

— анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости;

— сбор комплекта документов на приобретаемую/отчуждаемую квартиру;

— проведение всех необходимых действий для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости и так далее.

— предоставление документов на объект недвижимости;

— обеспечение возможности просмотров продаваемого объекта недвижимости потенциальными покупателями;

— явка для ознакомления с подобранными вариантами недвижимости;

— обеспечение явки всех лиц, принимающих участие в сделке для ее оформления и регистрации;

— подписание Акта оказанных услуг;

— уплата определенной в соответствии с договором денежной суммы за оказанные услуги и так далее;

Примечание:

Риэлтор должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую/покупаемую недвижимость. Следует помнить, что у ряда документов, необходимых для регистрации перехода права собственности существует ограниченный срок действия: выписка из Единого Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним действительна в течение 30 дней, выписка из домовой книги – в течение 30 дней, кадастровый паспорт – 5 лет.

1. Срок исполнения обязательств.

В договоре с риэлтором при купли-продажи недвижимости обязательно необходимо прописать срок действия договора. . Если в договоре предусмотрены штрафные санкции за досрочное расторжение договора – такой документ крайне не выгоден для клиентов. .

Примечание. Рекомендуется заключать договор на короткий срок с правом пролонгации.

1. Стоимость услуг и порядок расчетов.

Статья 781 ГК РФ предусматривает обязанности Заказчика оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, указанные в договоре возмездного оказания услуг. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

Обычно оплата услуг риэлтора определяется в процентном отношении к стоимости покупаемого/отчуждаемого объекта недвижимости, но в некоторых случаях указывается фиксированная цена.

В договоре на оказание услуг, должна обязательно оговариваться стоимость услуг риэлтора на всех этапах процесса и момент их оплаты. Если сделка альтернативная (сначала продажа одного объекта недвижимости, а потом покупка другого), то лучше указать отдельно, что именно входит в стоимость услуг – проведение одной сделки из двух или обеих.

Важно предусмотреть возможность клиента отказаться от той или иной услуги (например, от сбора документов – если он может собрать их самостоятельно). Часто общие формулировки в договоре позволяют риэлторам просить дополнительную оплату за услуги, которые якобы не были включены в договор.

Примечание. Момент оплаты по договору может быть разным – в зависимости от сложности сделки и участвующих в ней лиц. Как правило, окончательный расчет производится после регистрации сделки в Управлении Федеральной регистрационной службы. Но некоторые агентства берут предоплату за свои услуги на текущие расходы или, же забирают свое комиссионное вознаграждение в момент подписания договора купли-продажи отчуждаемого/приобретаемого объекта недвижимости под гарантийное обязательство.

Важно помнить, что прежде чем оплачивать услуги риэлтора, необходимо подписать акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания и принятия Заказчиком. Данный документ завершает договорные отношения между заказчиком и исполнителем.

1. Проверка юридической чистоты сделки.

Для проверки юридической чистоты сделки в договоре с риэлтором необходимо указать, какие документы будут запрашиваться по приобретаемому объекту недвижимости, как будет осуществляться проверка документов на их подлинность.

Примечание. Самым надежным способом проверки приобретаемого объекта недвижимости является получение выписки из домовой книги и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) на данный объект. Из данных документов можно будет узнать состав собственников объекта недвижимости, находится ли он под арестом, обременен залогом, рентой и т.д.

Если риэлтор забирает оригиналы правоустанавливающих или других документов, необходимо подписывать акт приема-передачи документов, в котором отражать, что документы должны быть возвращены клиенту по первому же требованию.

Если на риэлтора выписывается доверенность, то только на осуществление сбора или сдачи каких-либо документов, оформляемых на имя клиента.

Примечание. Статья 181 ГК РФ устанавливает следующие сроки исковой давности: о применении последствий недействительности ничтожной сделки – 3 года, о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности – 1 год.

1. Ответственность по договору.

При составлении договора с риэлтором обязательно необходимо четко прописать ответственность риэлтора в соответствии со статьей 329 ГК РФ, на основании которой исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства).

Примечание. Важно помнить, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ст. 15 ГК РФ). . Но агентству недвижимости (риэлтору) сначала необходимо будет их доказать и документально обосновать размер (затраты на поиск покупателей или продавцов объектов недвижимости, проведение рекламных кампаний, получением документов и прочие).

Примечание. Главное отметить в договоре с риэлтором, что ответственность сторон должна быть соразмерной последствиям неисполнения обязательств.

1. Штрафные санкции за расторжение договора.

Если штрафные санкции не оговорены в договоре, то руководствуясь ст. 450 ГК РФ, заказчик вправе на любой стадии исполнения услуги отказаться от договора, оплатив исполнителю его расходы. Размер расходов определяется исходя из объемов оказанной услуги. Штрафные санкции законом в данном случае не предусмотрены.

Примечание. При подписании эксклюзивного договора с риэлтором, агентства недвижимости настаивают на включение в текст договора штрафных санкций за размещение информации в других агентствах. В таких случаях вопрос законности и незаконности начисления штрафных санкций решается в судебном порядке.

Привлечение риэлтора к сделке купли-продажи значительно сократит риски сделок с недвижимостью. Отсутствие специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность и определенных требований к оформлению договоров на оказание риэлторовских услуг, привело к тому, что на практике наиболее распространены несколько видов договоров с риэлтором: договор на оказание риэлторских услуг; договор поручения; эксклюзивный договор.

Но прежде чем заключать договор на оказание услуг, необходимо проанализировать все его условия, границы ответственности сторон, возможно обратившись за дополнительной консультацией к юристам.

ЧТО ПРЕДУСМОТРЕТЬ В ДОГОВОРЕ С РИЕЛТОРОМ ПРИ КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

Законодательство РФ не содержит определенных требований к договору на оказание риелторских услуг, поэтому к такому договору применяются общие положения о договоре возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ).

Договор на оказание риелторских услуг может включать следующие разделы:

1) преамбулу договора;

2) предмет договора;

3) обязательства сторон;

4) сроки исполнения обязательств;

5) стоимость услуг и порядок расчетов;

6) порядок расторжения договора;

7) ответственность сторон.

1. Преамбула договора

Преамбула договора содержит указание на стороны договора: приобретателя риелторских услуг (Заказчика) и лицо, которое будет оказывать эти услуги (Исполнителя).

2. Предмет договора

Предмет договора – это действия, которые должен будет осуществить риелтор в целях покупки/продажи недвижимости.

Пример. Предмет договора с риелтором при покупке недвижимости

Поиск (подбор) однокомнатной квартиры с целью ее приобретения стоимостью 3 000 000 – 3 500 000 руб. в районе Люблино г. Москвы, площадью 30 – 35 кв. м, в кирпичном доме, не первый и не последний этаж, в доме этажностью не ниже девяти, дом не старше 1980 г., наличие лифта и мусоропровода и т.д.

Пример. Предмет договора с риелтором при продаже недвижимости

Поиск покупателя однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зимняя, д. 6, кв. 12, проведение показов, подготовка необходимых документов к сделке, организация расчетов и представление документов на регистрацию перехода права собственности.

3. Обязательства сторон

В обязанности Исполнителя могут входить:

1) фотографирование объекта недвижимости;

2) распространение информации об объекте недвижимости в средствах массовой информации, сети Интернет;

3) поиск покупателей/продавцов объекта(ов) недвижимости в соответствии с требованиями Заказчика;

4) организация просмотров объекта(ов) недвижимости потенциальными покупателями или Заказчиком;

5) проведение переговоров;

6) анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости;

7) сбор комплекта документов на приобретаемую/отчуждаемую квартиру;

8) подготовка сделки, организация взаиморасчетов;

9) осуществление действий для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости;

10) информирование Заказчика о ходе исполнения договора.

К обязанностям Заказчика относятся:

1) предоставление документов на объект недвижимости;

2) обеспечение возможности просмотров продаваемого объекта недвижимости потенциальными покупателями;

3) явка для ознакомления с подобранными вариантами недвижимости;

4) обеспечение явки всех лиц, принимающих участие в сделке, для ее оформления и регистрации;

5) подписание акта оказанных услуг;

6) уплата определенной в соответствии с договором денежной суммы за оказанные услуги;

7) совершение действий, направленных на внесение авансового платежа и заключение основного договора купли-продажи недвижимости.

Примечание. Риелтор должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую/покупаемую недвижимость. Следует помнить, что у ряда документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности, существует ограниченный срок действия: выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним действительна в течение 30 дней, выписка из домовой книги – в течение 30 дней, технический паспорт – в течение пяти лет.

4. Сроки исполнения обязательств

В договоре с риелтором необходимо прописать срок действия договора. Стороны договора вправе предусмотреть возможность продления договора на аналогичный срок при отсутствии возражения сторон, а также установить срок уведомления одной стороны договора другой о возражениях по продлению срока оказания услуг.

5. Стоимость услуг и порядок расчетов

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, указанные в договоре возмездного оказания услуг (п. 1 ст. 781 ГК РФ).

Оплата услуг риелтора может устанавливаться в процентном выражении к стоимости покупаемого/отчуждаемого объекта недвижимости или в виде твердой суммы.

Договором может быть установлено, что стоимость услуг исполнителя состоит из фиксированной и переменной частей. В таком случае фиксированная часть оплачивается независимо от заключения Заказчиком по итогам оказания услуг сделки купли-продажи недвижимости, а переменная часть оплачивается только при условии заключения сделки купли-продажи.

В договоре на оказание услуг должны обязательно оговариваться стоимость услуг риелтора на всех этапах исполнения договора и момент их оплаты. Важно также предусмотреть возможность Заказчика отказаться от той или иной услуги (например, от сбора документов), если необходимые действия он может произвести самостоятельно.

Примечание. Момент оплаты по договору может быть разным. Как правило, окончательный расчет производится после регистрации сделки в Росреестре, но некоторые агентства берут предоплату за свои услуги на текущие расходы или забирают комиссионное вознаграждение в момент подписания договора купли-продажи объекта недвижимости под гарантийное обязательство.

Прежде чем оплачивать услуги риелтора, рекомендуем подписать акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания Исполнителем и принятия Заказчиком.

6. Порядок расторжения договора

Стороны вправе расторгнуть договор по взаимному согласию либо по основаниям, установленным действующим законодательством.

Заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ). В таком случае договор будет считаться расторгнутым с момента возмещения Заказчиком понесенных Исполнителем расходов.

7. Ответственность сторон

Стороны договора освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по договору только при наступлении форс-мажорных обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Однако наступление таких обстоятельств само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

Исполнитель несет ответственность за сохранность полученных от Заказчика документов. В случае утраты таких документов он обязан восстановить их за свой счет.

Заказчик несет ответственность за нарушение сроков оплаты оказанных услуг. В случае нарушения таких сроков Заказчик обязан выплатить Исполнителю установленную договором неустойку.

Особенности эксклюзивного договора с риелтором

Эксклюзивный договор на покупку/продажу недвижимости подразумевает под собой заключение договора на оказание риелторских услуг только с одним агентством по недвижимости (риелтором).

В стандартный перечень услуг по эксклюзивному договору входят: юридические консультации по сделкам с недвижимостью, реклама объекта недвижимости, поиск покупателя (объекта недвижимости), организация и сопровождение переговоров сторон и подготовка документов к сделке.

Эксклюзивный договор направлен на экономию времени продавца недвижимости и заключение сделки купли-продажи в кратчайшие сроки и по максимально выгодной цене.

Оцените статью: