Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве

Самое важное по теме: "что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве" с комментариями профессионалов. Внимательно прочтите статью и если что-то будет не понятно вы всегда можете задать вопрос нашему дежурному юристу.

Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве?

Привлекать денежные средства граждан для строительства жилых домов (многоквартирных, блокированной застройки) на основании договоров участия в долевом строительстве организации-застройщики вправе при соблюдении предусмотренных законом условий (п. 1 ч. 2, ч. 2.3 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

1. Условия привлечения застройщиком денежных средств граждан

С 01.01.2017 привлечение застройщиком денежных средств граждан возможно при соблюдении следующих условий (п. 1 ст. 2, ст. ст. 3, 3.1, 19 Закона N 214-ФЗ; ст. 6 Закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ; п. 1 ч. 1 ст. 12, ст. 13, ч. 3, 4, 5, 7 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ):

1) получено разрешение на строительство соответствующего объекта недвижимости;

2) проектная декларация соответствующим образом опубликована, размещена и (или) представлена на официальном сайте застройщика;

3) зарегистрированы право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, договор аренды (субаренды) или безвозмездного пользования землей;

4) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации или банкротства; отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;

5) сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;

6) у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджетную систему РФ за прошедший календарный год в размере более 25% балансовой стоимости его активов;

7) у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и лица, которое ведет бухучет, отсутствует судимость за преступления в сфере экономики и они не подвергались наказанию в виде лишения права профессиональной деятельности и административному наказанию в виде дисквалификации;

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

8) застройщик производит отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства при банкротстве застройщика (если договор участия в долевом строительстве с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20.10.2017).

Перед заключением договора участия в долевом строительстве целесообразно ознакомиться с информацией, размещенной на официальном сайте застройщика, в том числе о наличии заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным законом требованиям, об отчислении застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд, а также с проектом договора участия в долевом строительстве, используемым застройщиком (п. п. 1.1, 1.2 ч. 6 ст. 23 Закона N 214-ФЗ).

2. Условия договора участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать указанные ниже условия. При отсутствии в договоре указанных ниже условий он считается незаключенным (ч. 4, 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

2.1. Объект долевого строительства

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства (ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Для определения объекта долевого строительства, который застройщик передаст участнику долевого строительства, в договор включают следующие основные характеристики помещения и многоквартирного дома, которые должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора (ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ):

1) наименование объекта долевого строительства (например, квартира);

2) адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, этажность, общая площадь дома;

3) материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;

4) назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения;

5) количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;

6) наличие и площадь нежилых помещений;

7) графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения — комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения; местоположение объекта на этаже.

Договор может предусматривать допустимое изменение общей площади квартиры или площади нежилых помещений, но не более 5% (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Кроме того, нужно уточнить, в каком виде передается объект (например, для квартиры — с внутренней отделкой или без).

Объектом долевого строительства является квартира (жилое помещение), общей площадью ___ кв. м, состоящая из:

— 1 (одной) комнаты (площадь ___ кв. м);

— кухни (площадь ___ кв. м);

— санузла (площадь ___ кв. м);

Читайте так же:  Путешествуем в бельгию – как получить разрешение на въезд

— коридора (площадь ___ кв. м);

— балкона (площадь ___ кв. м),

расположенная в многоквартирном, ___-этажном доме (общая площадь ___ кв. м), находящемся по адресу: ____________ (секция ___) на ___ (___) этаже, со строительным номером ___ (___) согласно описанию объекта долевого строительства (Приложение N 1 к настоящему Договору) и плану (Приложение N 2 к настоящему Договору), создаваемая с привлечением денежных средств участника долевого строительства и подлежащая передаче ему без внутренней отделки с выполненными в ней работами согласно перечню, приведенному в Приложении N 3 к настоящему Договору, только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором. Материал наружных стен многоквартирного дома — ___________________; поэтажные перекрытия выполнены из __________________, класс энергоэффективности — ______, сейсмостойкости — ____.

2.2. Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства

В договоре должен быть указан срок передачи объекта в собственность участнику долевого строительства (п. 2 ч. 4 ст. 4, ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

Этот срок не может быть определен только лишь указанием на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как законодательство допускает указание на событие, которое должно неизбежно наступить. Однако это не препятствует определению срока передачи объекта в собственность участнику долевого строительства путем комбинации взаимосвязанных периодов и календарных дат, в частности путем установления периода завершения строительства и периода, в течение которого с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект должен быть передан дольщику (Определение Верховного Суда РФ от 05.09.2017 N 78-КГ17-67).

Застройщик обязуется обеспечить сдачу многоквартирного дома приемочной комиссии по окончании строительства в срок не позднее «___» _______ 2017 г.

Застройщик обязуется в срок не позднее 2 (двух) месяцев со дня получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, а также при условии надлежащего выполнения участником долевого строительства своих обязательств по договору передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема-передачи, который подписывается сторонами.

2.3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

Цена договора — это денежные средства, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

В договоре может быть указана стоимость всего объекта долевого строительства или формула расчета цены. Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта. Если частью квартиры являются лоджия, веранда, балкон или терраса, то цена может быть рассчитана с применением понижающего коэффициента. Кроме того, если договор с первым участником строительства заключен до 20.10.2017, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ; ч. 7 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; Приложение к Приказу Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр).

Цену можно уплатить единовременно или в установленный договором период, но только после государственной регистрации договора (ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Цена настоящего договора определяется как произведение размера площади объекта долевого строительства на цену 1 кв. м площади объекта долевого строительства.

Цена 1 кв. м площади объекта долевого строительства — ______ рублей 00 коп.

Площадь объекта долевого строительства — __ кв. м, что соответствует денежной сумме в размере ______ рублей 00 коп. (НДС не облагается). Указанная сумма единовременно перечисляется участником долевого строительства на расчетный счет Застройщика в срок до «___» ______ 2017 г., но не ранее даты государственной регистрации настоящего договора.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Потенциальному участнику долевого строительства необходимо обратить внимание на то, что просрочка внесения платежа может являться основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ч. 4, 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

2.4. Гарантийный срок на объект долевого строительства

Гарантийный срок не может быть менее пяти лет на объект долевого строительства и менее трех лет — на инженерное и технологическое оборудование (п. 4 ч. 4 ст. 4, ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

При этом условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны (ч. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет ____ лет с даты передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет ____ года с даты подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

2.5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору

Залогом должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика (ч. 1 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ):

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) законами денежных средств.

Читайте так же:  Кто имеет право на социальную доплату к пенсии

Примечание. Обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору залогом означает, что с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости ( ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).

Если договор с первым участником долевого строительства заключен застройщиком до 20.10.2017, исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов (ч. 7, 8, 17 ст. 25 Закона N 218-ФЗ):

1) поручительство банка;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.

2.6. Сведения об объектах социальной инфраструктуры

Застройщик вправе использовать денежные средства участников долевого строительства для строительства или реконструкции объекта (объектов) социальной инфраструктуры только в случае, если после ввода в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на него либо если он будет безвозмездно передан в государственную или муниципальную собственность (ч. 1 ст. 18.1 Закона N 214-ФЗ).

В этом случае договор должен содержать (ч. 3 — 5 ст. 18.1 Закона N 214-ФЗ):

  • назначение объекта социальной инфраструктуры;
  • цели и размеры затрат застройщика на строительство или реконструкцию данного объекта, в том числе цели и размеры таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств участников долевого строительства, а также конкретного участника, с которым заключается договор;
  • сведения о договорах застройщика с органом государственной власти или местного самоуправления, содержащих условие или обязательство передачи объекта социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (к примеру, договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории или иной договор).

Если право общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры возникает у участников долевого строительства, соответствующее соглашение заключается с каждым участником долевого строительства и является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве (ч. 2, 7 ст. 18.1 Закона N 214-ФЗ).

С учетом специфики и сложности договоров участия в долевом строительстве оценку условий таких договоров и возможных рисков в связи с их заключением настоятельно рекомендуем производить с участием квалифицированных специалистов, имеющих опыт работы в области долевого строительства.

Как зарегистрировать договор участия в долевом строительстве? >>>

Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве? >>>

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Договор долевого участия (ДДУ) 214-ФЗ: на что обратить внимание? Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов”

Покупка новой квартиры – это серьезный и ответственный шаг. Перед тем, как приобрести жилье в строящемся доме, нужно хорошо все взвесить и обдумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при подписании данного документа? Об этом пойдет речь в нашей статье.

Изображение - Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F1%2F7%2F3%2F0%2F1441730

Прежде чем связать себя обязательствами с конкретной строительной компанией, стоит внимательно изучить ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто прописан в документе в качестве застройщика. В тексте обязательно должно быть указано полное наименование строительной компании. Не помешает и более подробная информация – дата и место регистрации девелопера, данные свидетельства о внесении предприятия в ЕГРЮ и т. д.

Договор должен заключаться от имени застройщика, указанного в проектной декларации, разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи земельного участка под возведение объекта. При этом от лица предприятия может выступать генеральный директор. Именно его подпись должна стоять в документе. Если же договор подписан другим менеджером, то во время судебных разбирательств могут возникнуть непредвиденные трудности. Иной сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, и она должна прилагаться к ДДУ.

Предмет договора должен быть указан совершенно четко, без возможности разночтений. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в заранее установленный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе. Любые другие вопросы – участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, – не имеют никакого отношения к предмету ДДУ. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем не имеет значения, написано в заглавии документа «договор участия в долевом строительстве» или нет.

Изображение - Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F1%2F7%2F3%2F4%2F1441734

Закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что ДДУ должен содержать все возможные характеристики объекта. В нем должны быть прописаны строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она находится. Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые предоставляет застройщик своим заказчикам.

Читайте так же:  Какие льготы предусмотрены для лиц, награжденных орденом (почетным знаком) родительская слава

В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерное обслуживание. Как правило, гарантия на жилое помещение продолжается в течение 5 лет, на ее оснащение – 3 года. Сократить период ответственности за переданный объект законным путем застройщик не может.

Договор долевого участия должен содержать в себе точное техническое описание будущего жилья. В нем должна быть указана площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно пытаются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам обмеров БТИ площадь жилого помещения окажется меньше указанной в договоре, то дольщик обязан доплатить за дополнительную площадь или девелопер вернет часть денежных средств за недостроенные квадратные метры. Порой в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не должен.

Опытные юристы напоминают, что закон 214-ФЗ не запрещает включать в договор пункт о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о праве потребителя покупатель имеет право потребовать у застройщика деньги за недостающую площадь, тогда как строительная компания за лишние квадратные метры ничего получить не может. В судебной практике данный вопрос рассматривается по-разному.

Изображение - Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F1%2F7%2F3%2F5%2F1441735

Заключая договор долевого участия, покупателю лучше обращать особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить в ДДУ подробное техническое описание объекта недвижимости. В документе детально прописываются все атрибуты – оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. д. Если жилое помещение передается с чистовой отделкой, то в договоре должно указываться все, даже класс обоев на стенах. В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве об этом прямо не сказано, однако устные обязательства застройщика в суде не предъявишь. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы в ДДУ было полное техническое описание квартиры.

Иногда строительная компания стремится внести в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и инженерные характеристики объекта без согласования с дольщиком. Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретаемом товаре.

Должны быть четко прописаны сроки исполнения всех заявленных обязательств в ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при изучении этого раздела договора? Прежде всего в нем должен быть указан срок действия самого документа. Причем из формулировки должно следовать, что он действителен до исполнения сторонами всех обязательств.

Кроме того, в ДДУ должна быть указана дата передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором планирует передать ключи от жилого помещения дольщику. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту некоторые неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает в себя очень важный пункт – заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения даты передачи объекта, указанной в нем. Это значит, что потребителю придется ждать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии застройщику.

Причем строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Неустойка за срыв сроков может тяжелым бременем лечь на плечи девелопера, поэтому он все время пытается подстраховаться. Например, включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины или необоснованно расширяет перечень обстоятельств неодолимой силы. Поэтому будьте внимательны! Традиционно форс-мажор предполагает атаки террористов, военные действия или катастрофы стихийного характера. Внесение изменений в законодательство, неблагоприятные погодные условия и бездействия контрагентов к нему не относятся.

Изображение - Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F1%2F7%2F3%2F1%2F1441731

214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что в случае наличия каких-либо недоделок в квартире компания обязана устранить их в разумный срок или выплатить заказчикам соответствующую компенсацию.

Некоторые застройщики пытаются предусмотреть возможные недоразумения и включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации. Таким образом застройщик пытается минимизировать свою ответственность за плохое качество жилья. Возможность претензии со стороны владельца этот пункт все равно не исключает, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.

Денежная сторона сделки – самый важный пункт ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко прописана стоимость недвижимости. Лучше, если она будет указана в рублях. К сожалению, цена за квадратный метр часто определяется в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса в документе. Это значительно ухудшает условия договора.

Во-вторых, в ДДУ (образец можно найти в любой юридической конторе, один мы приводим ниже) должно оговариваться, в какие сроки и за счет каких средств будет осуществляться оплата. Это могут быть собственные сбережения или ипотечный займ, например. И следует внимательно изучить момент, согласно которому обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Девелоперы настаивают на том, что это происходит после зачисления денежных средств на счет строительной компании. В итоге дольщик сильно рискует. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы достаточно простое – в договор долевого участия нужно включить пункт о том, что обязательства перед застройщиками считаются выполненными в момент внесения денежных средств в банк.

Читайте так же:  Особенности усыновления российских детей иностранными гражданами

Изображение - Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F5%2F9%2F1%2F5%2F1445915

Немаловажно внести ясность в вопрос о том, какая из сторон будет оплачивать расходы по регистрации объекта недвижимости в Управлении Росреестра. Кроме того, следует определиться, с какого момента покупатель должен оплачивать коммунальные платежи.

Нередко застройщики пытаются включить в ДДУ пункт, по которому заказчик платит по счетам за воду и свет с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может состояться только через несколько месяцев. Получается, что, еще не поселившись в новой квартире, собственник должен будет оплачивать «коммуналку». Ничего справедливого в этом нет, поэтому призываем вас внимательно изучить данный пункт договора.

Изображение - Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F1%2F7%2F3%2F8%2F1441738

Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед застройщиком. Если это случается по инициативе заказчика, то он должен выплатить неустойку. Во время подписания договора стоит обратить внимание на ее размер. Обычно она варьируется в пределах 1-15 процентов от стоимости объекта недвижимости. Строгие рамки наказания для участников долевого строительства в этом случае не указаны в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта позволяет предположить, что данный вопрос оставлен на усмотрение сторон. Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обращайте внимание на размер неустойки – это поможет вам сэкономить.

Изображение - Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Ffb.ru%2Fmisc%2Fi%2Fthumb%2Fa%2F1%2F4%2F4%2F1%2F7%2F3%2F7%2F1441737

В заключение хочется заметить, что дольщику вовсе не обязательно настаивать на том, чтобы все пункты договора были подробно расписаны. Во время судебного разбирательства будет принят во внимание закон о защите прав потребителя, который полностью защищает интересы физических лиц.

15 типичных ошибок договоров участия в долевом строительстве

Изображение - Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fmoskvadeluxe.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2FRozaRossa-018-300x200

Некоторые застройщики или забывают включить в договор отдельные требования 214-го Федерального закона, или вольно их трактуют, ссылаясь на свободу договора. Между тем в 214-ФЗ четко определено содержание договора участия в долевом строительстве (ДДУ), и к тому же прямое отношение к рассматриваемым договорам имеют отдельные положения Федерального закона «О защите прав потребителей».

Дольщикам следует помнить: если застройщик в свой договор включает условия, которые противоречат нормам закона, то такие условия являются недействительными.

Ниже представлены 15 наиболее часто встречающихся в ДДУ положений, не соответствующих действующему законодательству.

15 типичных ошибок в договорах участия в долевом строительстве:

Что указывать в договоре участия в долевом строительстве?

Изображение - Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Fo-nedvizhke.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2F12-360x270

Здравствуйте, уважаемые посетители сайта o-nedvizhke.ru! Сегодня мы поговорим о том, что нужно предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Согласно части 4 статьи 4 закона 214 «О долевом строительстве», в договоре участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены следующие обязательные условия:

  • Предмет договора;
  • Объект долевого строительства;
  • Срок, в который застройщик должен передать объект долевого строительства;
  • Цена договора;
  • Гарантийный срок на объект долевого строительства;
  • Способы обеспечения исполнения застройщиком его обязательств по договору.

Если в договоре отсутствует одно из этих условий, он считается незаключенным. Давайте по порядку.

Предмет договора

Предмет договора – это обязательство сторон, связанное с созданием объекта недвижимости, получением разрешения на его ввод в эксплуатацию, передачей и приемом объекта долевого строительства.

Объект долевого строительства

В договоре нужно определить объект долевого строительства, который застройщик передаст участнику долевого строительства после того, как получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Для этого в договоре указывают наименование объекта недвижимости (например, квартира), его состав (например, количество комнат в квартире) и проектную площадь в соответствии с проектной документацией.

Также нужно привести адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект, и узнать расположение объекта в нем.

Например, указать конкретную секцию дома и этаж. Кроме того, нужно уточнить, в каком виде передается объект. Например, для квартиры, с внутренней отделкой или без нее.

Изображение - Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Fo-nedvizhke.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2F36-150x150

Ответственность по ДДУ.

Как расторгнуть ДДУ, читайте тут.

К примеру, объектом долевого строительства является квартира, то есть жилое помещение, состоящее из одной комнаты (проектная общая площадь – 100 квадратных метров), расположенной в многоквартирном доме, находящемся по адресу такому-то, секция такая-то, но таком то этаже со строительным номером таким-то, согласно описанию объекта долевого строительства и его размещению на поэтажном плане многоквартирного дома.

Читайте так же:  Взыскание алиментов с пособий при увольнении

Срок, в который застройщик передаст объект долевого строительства участнику долевого строительства

Здесь нужно указать срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, а также срок передачи объекта собственности участнику долевого строительства, то есть когда застройщик уже передает документы для государственной регистрации права.

К примеру, застройщик обязуется обеспечить сдачу многоквартирного дома приемочной комиссии по окончанию строительства в срок не позднее 1 января 2017 года.

Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

В законе четко указывают, что цена договора — это денежные средства, которые участник долевого строительства должен оплатить застройщику для строительства объекта долевого строительства.

В договоре можно указать стоимость всего объекта долевого строительства или формулу расчет цены. Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта.

Кроме того, цена может состоять из двух частей из затрат на строительство объекта и уплаты услуг застройщика. Цену можно уплатить единовременно или в период, указанный в договоре, который исчисляется годами, месяцами или неделями.

К примеру, формулировка условий о цене, о сроках и порядок ее уплаты может звучать таким образом. Цена договора определяется, как произведение размера площади объекта долевого строительства на цену одного квадратного метра площади объекта долевого строительства.

Цена за один квадрат составляет, к примеру, 70 000 рублей. Площадь объекта долевого строительства – 60 квадратных метров, что соответствует денежной сумме в размере, равной сумме, умноженной на квадрат.

Гарантийный срок на объект долевого строительства

Здесь можно указать конкретный гарантийный срок для объекта долевого строительства. Гарантийный срок здесь не может быть менее пяти лет на объект долевого строительства и менее трех лет на инженерное и технологическое оборудование.

Следует учитывать, что условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны.

То есть даже если какое-то условие будет говорить о том, что застройщик не несет ответственности за недостатки объекта (если в договоре это будет указано), в любом случае, можете предъявить свои требования как в досудебном, так и в судебном порядке.

Формулировки, к примеру, могут звучать следующим образом:

  • Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет 5 лет с даты передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • Гарантийный срок на технологическое или инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет 4 года с даты подписания акта приема передачи объекта долевого строительства.

Следующее немаловажное условие – ответственность сторон за нарушение обязательств по договору. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве наступает, в частности, в случае нарушения установленных сроков, внесения участником долевого строительства платежей и в случае нарушения установленного срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Ответственность сторон может быть предусмотрена в виде неустойки и возмещения причиненных сверх неустойки убытков.

Изображение - Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Fo-nedvizhke.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F01%2F%25D0%259F%25D0%25A0%25D0%259E%25D0%259C%25D0%259E-%25D0%25AE%25D0%25A0%25D0%2598%25D0%25A1%25D0%25A2-4

Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору

Залогом должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика:

  • Это возврат денежных средств, которые внес участник долевого строительства по договору;
  • Это уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в виде возмещения убытков и в качестве неустойки, штрафа, пени и т.д.

Здесь есть одно примечание. Обратите внимание на то, что обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору залогом означает, что с момента государственной регистрации договора участника долевого строительства либо залогодержателей, считается находящимся в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или права аренды, права субаренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости.

Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

  • Первый – поручительство банка;
  • Второе – страхование гражданской ответственности застройщика на неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства либо по договору соответственно.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Изображение - Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве 4596
Автор статьи: Егор Зорин

Добрый день! Меня зовут Егор. Я уже более 5 лет работаю в крупной юридической фирме. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в доступном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 3

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here