Как быть, если недостатки квартиры выявлены после подписания акта

Как быть, если недостатки квартиры выявлены после подписания акта

Продажа квартиры – это важная и сложная сделка, предполагающая операции с большими суммами денег. Однако, несмотря на масштабы сделок с недвижимостью, покупатель все равно остается потребителем. То есть, на него распространяется действие ФЗ №2300-1 «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года.

Для чего нужен передаточный акт при продаже квартиры?

Закон не обязывает составлять передаточный акт при продаже. В статьях 456-458 ГК РФ, регулирующих куплю-продажу, прописана только необходимость продавца передать товар покупателю. Однако есть также статья 556 ГК РФ, касающаяся конкретно недвижимости. В ней прописано, что при продаже квартир необходимо составлять документ, который зафиксирует факт исполнения обязательства продавца. То есть, факт передачи недвижимости. В законе не указано, что это должен быть именно передаточный акт. Но это наиболее удобная форма документа.

Передаточный акт наделен этими фунциями:

• Фиксация факта того, что недвижимость была передана покупателю.
• Фиксация состояния, в котором квартира была передана продавцом потребителю.
• Подтверждение того, что объект недвижимости был осмотрен покупателем.

Последний пункт служит для того, чтобы предупредить споры о дефектах и недостатках, обнаруженных покупателем. Этот документ особенно актуален в том случае, если жилье покупается на вторичном рынке. Подписывая передаточный акт, потребитель подписывается под тем, что недвижимость была им осмотрена и ее состояние было ему известно.

Что делать покупателю, если уже после подписания акта он обнаружил дефекты? Продавец не может проигнорировать претензии на основании подписи, стоящей на передаточном акте. В части 2 статьи 556 ГК РФ прописано, что даже если потребитель согласился принять жилье с дефектами, это не освободит продавца от его обязательств.

К СВЕДЕНИЮ! Обнаружение недостатков после подписания передаточного акта – довольно распространенная ситуация. Связано это с тем, что первый осмотр квартиры является довольно поверхностным. В ходе него можно обнаружить только видимые дефекты (трещины, старые отопительные трубы и прочее). После самой покупки, уже на этапе эксплуатации недвижимости, становятся очевидными другие недостатки.

Что делать, если дефекты обнаружены после подписания передаточного акта? Рассмотрим основные шаги покупателя недвижимости.

В интересах покупателя – сразу же после получения жилья в собственность осмотреть его на предмет недостатков. Связано это с тем, что претензию можно направить продавцу в строго оговоренные сроки. Они составляют 15 суток с даты передачи квартиры покупателю. Потребитель может или потребовать свои деньги обратно, или заменить один товар другим (основание – статьи 14, 18, 19 ФЗ №2300-1 «ОЗПП» от 7 февраля 1992 года). В отношении квартиры обычно применяется вариант с возвратом. То есть, потребитель возвращает жилье, а продавец возвращает ему деньги.

Претензия оформляется в свободной форме. В документе нужно изложить существенную информацию:

• ФИО покупателя, его адрес и прочая контактная информация.
• Информация о продавце: ФИО, адрес и прочее.
• Дата и место покупки недвижимости.
• Способ оплаты.
• Адрес квартиры.
• Обнаруженные дефекты, время и обстоятельства их выявления.
• Причины того, что дефекты не были найдены перед подписанием акта.
• Перечень требований к продавцу.

Требования к содержанию претензии есть в пункте 1 статьи 18 ФЗ №2300-1. К этому документу рекомендуется приложить копии бумаг, подтверждающие факт покупки и оплаты. К примеру, это может быть договор купли-продажи. Однако если он отсутствует, это не может считаться основанием для отказа в рассмотрении претензии (пункт 5 статьи 18 ФЗ №2300-1).
Претензию рекомендуется составлять в двух экземплярах. Лучше, чтобы на экземпляре покупателя стояла подпись продавца с указанием его ФИО и должности, а также печать. Нужно также проставить дату принятия претензии продавцом. Экземпляр со всеми подписями рекомендуется оставить при себе. Этот документ будет являться подтверждением того, что покупатель действительно обращался к продавцу.
Если продавец отказывается принять бумагу, ее можно отправить по почте. Для этого нужно использовать заказное письмо. Эти дополнения к письму играют важную роль:

• Опись вложения. Так покупатель сможет доказать, что в письме была именно претензия, а не пустой лист.
• Уведомление о вручении. Позволит подтвердить, что продавец получил письмо.

То есть, заказное письмо поможет соблюсти претензионный порядок. А соблюдать его нужно, если есть вероятность обращения в суд (пункт 10 Правил, установленных Приказом Минкомсвязи РФ №234 от 31 июля 2014 года).

К СВЕДЕНИЮ! Если принимается решение о возврате недвижимости продавцу, факт возврата нужно задокументировать (пункт 5 статьи 503 ГК РФ, пункт 1 статьи 18 ФЗ №2300-1).

Обращаться в суд имеет смысл тогда, когда продавец отказывает в положительном рассмотрении претензии. В этом случае нужно направить в суд заявление и документы, подтверждающие аргументацию истца (статьи 131 и 132 ГПК РФ). Покупатель может потребовать не только возврата средств, но и возмещения убытков, расходов. К примеру, это могут быть траты на услуги адвоката (пункт 1 статьи 18 ФЗ №2300-1).

Если произошло нарушение срока рассмотрения требований потребителя, можно взыскать неустойку в объеме 1% от стоимости недвижимости (пункт 1 статьи 23 ФЗ №2300-1). Покупатель также может потребовать в суде возмещения морального вреда согласно статье 15 ФЗ №2300-1.

К СВЕДЕНИЮ! При обращении в суд нужно уплатить пошлину. Квитанцию об ее уплате требуется приложить к заявлению.

Особенности устранения дефектов, обнаруженных после подписания акта

Порядок действий после обнаружения недостатков определяется или соглашением сторон, или решением суда. Квартира может быть возвращена продавцу. Но есть и альтернативный вариант – исправление всех дефектов продавцом или застройщиком.

Недостатки купленного жилья можно подразделить на эти виды:

• Очевидные. Это те дефекты, которые могут быть обнаружены обычным человеком в ходе первичного осмотра. Это человек, у которого нет специальных строительных знаний. Такими недостатками могут быть разбитые окна, вмятины на стене.
• Скрытые. Это дефекты, которые может обнаружить только специалист в области строительства. К примеру, это звукоизоляция или теплоизоляция низкого качества, неверно установленные коммуникации.

Имеет ли смысл обращаться к застройщику? Все зависит от обнаруженных недостатков. Если обнаружен скрытый дефект, то он будет, скорее всего, исправлен. Объясняется это тем, что покупатель был лишен возможности обнаружить недостаток при подписании акта. Если же выявлен очевидный дефект, добиться его исправления будет сложно. В этом случае могут возникнуть вопросы о том, почему потребитель ничего не сказал о недостатках при покупке.

К СВЕДЕНИЮ! Даже если продавец откажет покупателю в его претензиях, последний всегда может обратиться в суд. Судьи, как правило, встают на сторону потребителя.

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Выявление недостатков после подписания акта о приемке товара: как поступить?

Приобретателю товара или услуги исполнитель обязан передать такую вещь, которая оговорена в соглашении о продаже. Его обязанность будет полностью исполнена в момент передачи вещи приобретателю, а в иных случаях во время отгрузки товара ответственному лицу по доставке продукции покупателю.

Во избежание различного рода недоразумений, стороны могут подписать акт приемки. Он фактически будет подтверждать отсутствие претензий по качеству или комплектации приобретенной вещи со стороны покупателя.

Обычно его заключают на основании визуального осмотра, без тщательного изучения всех деталей, но во время доставки вещь может быть испорчена, или в ней могут быть обнаружены мелкие недостатки, невидимые при визуальном беглом осмотре. Как же следует поступить в этом случае? Ведь акт о приемке уже подписан, а на самом деле вещь оказалась недоброкачественной?

Основными правовыми регуляторами действий продавца и приобретателя продукции являются ГК РФ и Закон о защите прав потребителя:

• Исходя из норм ст. 456 п.1 и ст. 458 Гражданского Кодекса, вещь считается переданной покупателю, а договор исполненным в момент подписания акта о приемке.
• Для возврата некачественной вещи продавцу Законом о защите ПП от 07.02. 1992 г. за номером 2300-1 отводится 15 суток с момента ее передачи приобретателю, на основании статей 14, 18, 19 закона.
• Описание требований к исполнителю договора купли-продажи регламентируется ст. 18 п. 1 Закона о защите ПП.
• Если покупатель утерял кассовый или товарный чек, то этот факт не может служить причиной для отказа в удовлетворении требований приобретателя, исходя из правовой нормы закона и ст. 18 п.5.
• Порядок направления претензионного письма указан в Правилах торговли п. 6 и 10, утвержденных Министерством Связи РФ от 31. 07. 2014 за номером 234.
• Сдача недоброкачественной продукции должна быть подтверждена документом о его приемке исполнителем, исходя из регламентации ст. 503 п.5 ГК РФ и ст.18 п.1 ЗПП.
• Если продавец вещи отказывает в удовлетворении ваших требований, то на основании ст. ст. 131 и 132 Процессуального Кодекса РФ покупатель имеет полное право на обращение в судебную инстанцию за защитой своих имущественных прав.

Образец акта осмотра товара

Что делать при выявлении недостатков после подписания акта приемки

Не следует сразу же опускать руки, даже если акт приемки вы уже подписали, существуют несколько законных способов решить эту проблему.

Скачать пустой бланк акта о недостатках выполненных работ можно здесь.

Образец акта сдачи-приёмки выполненных работ

Акт о выявленных недостатках товара

Принцип составления документов во многом аналогичный:

• В верхнем правом углу справа пишут:
  • кому адресована жалоба или претензия;
  • кто инициатор претензии;
  • контактные данные.
• В тексте обязательно ссылаются на основания: когда была приобретена продукция, ее артикул, модель, полное описание.
• Когда были выявлены недостатки, их подробное описание.
• Ссылки на законодательство, в котором регламентируется аналогичная ситуация.
• Требования: что конкретно желает потребитель от продавца (сделать качественный ремонт, заменить аналогичной вещью или полностью вернуть уплаченные средства).
• В конце текста дать намек на те обстоятельства, что если в допустимый законом срок надлежащие меры не будут приняты, податель претензии оставляет за собой право на защиту своих интересов в судебном органе.

К документу следует приложить кассовые или товарные чеки, другую документацию, подтверждающую факт покупки.

Аналогично составляются жалобы в надзорные органы. Иск отличается от претензионного письма только количеством экземпляров и оплатой пошлины (зависит от суммы исковых требований).

Скачать образец иска можно здесь, бланк претензии на некачественный товар — тут.

Образец иска при выявлении недостатков после приемки

Образец претензии на некачественный товар и услуги

Пострадавшее лицо имеет право на подачу претензии или судебного иска в течение действия срока гарантийного сервисного обслуживания, установленного производителем. Если в документах он не отражен, то по общему правилу он составляет 2 года.

Не забывайте, что прежде чем перейти к решительным действиям, необходимо соблюсти установленный законом порядок на подачу письменной претензии продавцу или исполнителю по договору.

Акт устранения замечаний в строительстве

На основании ст. 723 ГК РФ заказчик услуги или приобретатель некачественной вещи имеет право требования:

• Безвозмездно устранить выявленные недостатки в установленный договоренностями срок.
• Уменьшить продажную стоимость исходя из независимой оценки качественной характеристики вещи.
• Возместить все понесенные расходы на приобретение услуги или вещи.

Исходя из возможностей продавца или исполнителя заказа, допускается такое развитие событий:

• Сделать ремонт за свой счет.
• Полностью возместить стоимость проданной вещи.

Недостатки в квартире по ДДУ (что делать)

Передача квартиры по ДДУ: на что обратить внимание при подписании акта приемки, расскажет видео ниже:

Если в акте подписал отказ от претензий к застройщику, то в суд уже не подать?

Прошу помочь разобраться в такой ситуации. Она не касается напрямую меня, но связана с моим знакомым. Вместе с ним её обсуждали, читали закон, поэтому хочется услышать и мнение Пикабу.

Знакомый приобрел квартиру по договору долевого строительства. Дом уже сдан в эксплуатацию, но застройщик задержал со сдачей по срокам, указанных в ДДУ,. Таким образом, по закону застройщик попал на неустойку за просрочку.

Сейчас застройщик предлагает подписать акт приема-передачи квартиры с реальным сроком подписания, но в самом присланном для ознакомления акте есть указание на то, что дольщик не имеет никак финансовых претензий к застройщику в связи с задержкой передачи квартиры.

А дольщику хочется наказать застройщика за задержку, но и официально оформить право собственности тоже хочется, что без подписания акта нельзя. Тянуть с подписанием акта и регистрацией права собственности у дольщика нет желания. Тем более, потом через суд признавать право собственности на квартиру.

Насколько законно указание такого положения об отказе от претензий к застройщику? Может ли дольщик, подписав акт с такой формулировкой, потом всё равно подать в суд и выиграть?

Судя по тому, что нагуглил, это положение в акте незаконно. Суд во взыскании неустойки из-за этого не имеет право отказать. Спрашивал мнение у нескольких юристов, большинство также сказали, хотя кто-то из них и сомневается.

Скажите, ведь подписание такого акта не лишает потом дольщика права взыскивать неустойку? Если есть на эту тему какая-нибудь судебная практика, то поделитесь, пожалуйста. Думаю, что это не первый случай, когда застройщик хочет таким образом обезопасить себя, и такие случаи рассматривались уже в судах.

Выявление недостатков после подписания акта о приемке товара: как поступить в 2019

Приобретателю товара или услуги исполнитель обязан передать такую вещь, которая оговорена в соглашении о продаже. Его обязанность будет полностью исполнена в момент передачи вещи приобретателю, а в иных случаях во время отгрузки товара ответственному лицу по доставке продукции покупателю.

Во избежание различного рода недоразумений, стороны могут подписать акт приемки. Он фактически будет подтверждать отсутствие претензий по качеству или комплектации приобретенной вещи со стороны покупателя.

Обычно его заключают на основании визуального осмотра, без тщательного изучения всех деталей, но во время доставки вещь может быть испорчена, или в ней могут быть обнаружены мелкие недостатки, невидимые при визуальном беглом осмотре. Как же следует поступить в этом случае? Ведь акт о приемке уже подписан, а на самом деле вещь оказалась недоброкачественной?

Основными правовыми регуляторами действий продавца и приобретателя продукции являются ГК РФ и Закон о защите прав потребителя:

• Исходя из норм ст. 456 п.1 и ст. 458 Гражданского Кодекса, вещь считается переданной покупателю, а договор исполненным в момент подписания акта о приемке.
• Для возврата некачественной вещи продавцу Законом о защите ПП от 07.02. 1992 г. за номером 2300-1 отводится 15 суток с момента ее передачи приобретателю, на основании статей 14, 18, 19 закона.
• Описание требований к исполнителю договора купли-продажи регламентируется ст. 18 п. 1 Закона о защите ПП.
• Если покупатель утерял кассовый или товарный чек, то этот факт не может служить причиной для отказа в удовлетворении требований приобретателя, исходя из правовой нормы закона и ст. 18 п.5.
• Порядок направления претензионного письма указан в Правилах торговли п. 6 и 10, утвержденных Министерством Связи РФ от 31. 07. 2019 за номером 234.
• Сдача недоброкачественной продукции должна быть подтверждена документом о его приемке исполнителем, исходя из регламентации ст. 503 п.5 ГК РФ и ст.18 п.1 ЗПП.
• Если продавец вещи отказывает в удовлетворении ваших требований, то на основании ст. ст. 131 и 132 Процессуального Кодекса РФ покупатель имеет полное право на обращение в судебную инстанцию за защитой своих имущественных прав.

Образец акта осмотра товара

Что делать при выявлении недостатков после подписания акта приемки в 2019

Не следует сразу же опускать руки, даже если акт приемки вы уже подписали, существуют несколько законных способов решить эту проблему.

Скачать пустой бланк акта о недостатках выполненных работ можно здесь.

Образец акта сдачи-приёмки выполненных работ

Акт о выявленных недостатках товара

Принцип составления документов во многом аналогичный:

• В верхнем правом углу справа пишут:
  • кому адресована жалоба или претензия;
  • кто инициатор претензии;
  • контактные данные.
• В тексте обязательно ссылаются на основания: когда была приобретена продукция, ее артикул, модель, полное описание.
• Когда были выявлены недостатки, их подробное описание.
• Ссылки на законодательство, в котором регламентируется аналогичная ситуация.
• Требования: что конкретно желает потребитель от продавца (сделать качественный ремонт, заменить аналогичной вещью или полностью вернуть уплаченные средства).
• В конце текста дать намек на те обстоятельства, что если в допустимый законом срок надлежащие меры не будут приняты, податель претензии оставляет за собой право на защиту своих интересов в судебном органе.

К документу следует приложить кассовые или товарные чеки, другую документацию, подтверждающую факт покупки.

Аналогично составляются жалобы в надзорные органы. Иск отличается от претензионного письма только количеством экземпляров и оплатой пошлины (зависит от суммы исковых требований).

Скачать образец иска можно здесь, бланк претензии на некачественный товар — тут.

Образец иска при выявлении недостатков после приемки

Как быть, если недостатки квартиры выявлены после подписания акта

Что такое ДДУ простыми словами. ДДУ – это купля-продажа будущей вещи. Когда вы заключаете договор купли-продажи, вы рассчитываете получить за свои деньги вещь, соответствующую своей цене.

Никто я думаю, не будет спорить, что при покупке айфона, нет ничего хорошего в том, чтобы на нем были сколы, трещины или царапины (или был разбит экран). Та же логика применима и с квартирой в новостройке, которую вы покупаете по ДДУ. Никто не хочет принимать квартиру с дырами в стенах или торчащими балками (или торчащей проводкой).

Как действовать, если при принятии квартиры по акту вы обнаруживаете в ней недостатки, не оговоренные застройщиком?

Ведь от этого зависит многое: будет ли начисляться неустойка за просрочку передачи квартиры, будет ли застройщик устранять эти недостатки и можно ли потребовать уменьшения покупной цены.

Обратимся к закону. Статья 7 Закона о ДДУ говорит, что застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует договору, проектной документации и т.п. В первую очередь речь идет об общей площади жилья, о ее планировке. Далее речь идет о самой конструкции, ее прочности, о наличии подключения квартиры ко всем необходимым сетям (водопровод, электричество и т.п.). Затем можно говорить о неровности пола и дырах в стенах. Недостатков может быть множество.

* Возьмем пример из нашей практики. Дело Низамовой против АН Пионер № 2-2130/2017. В этом деле мы добились признания акта приемки квартиры, составленного застройщиком в одностороннем порядке – недействительным. В квартире были выявлены следующие недостатки: неровный пол, окно было установлено практически до пола на месте, где должен был быть конвектор, что являлось нарушением проектной документации.

В виду однообразия и типизации договоров ДДУ на рынке, речь идет об обычно предъявляемых требованиях к качеству таких квартир. Практически везде требования к качеству будут одинаковыми. Поэтому смысла в разборе отдельных договоров или застройщиков в нашей статье мы не видим.

I. Вы безоговорочно подписываете акт приема-передачи квартиры.

Если вы подписываете акт приема квартиры, так сказать, «безоговорочно», то тем самым соглашаетесь принять квартиру с указанными недостатками. Рассчитывать на их устранение можно только, если это оговорено между вами и застройщиком в договоре.

Недостаток такого решения очевиден. Устранять недостатки вы будете за свой счет. Во-первых, обычно в такие акты заранее заложены формулировки типа «вас все по качеству устраивает», во-вторых, «вы с этим согласились».

Здесь есть три варианта.

Статья 7 Закона о ДДУ говорит, что в случае обнаружения недостатков вы имеете право потребовать:

• а) соразмерного уменьшения покупной цены

• б) устранения недостатков

• в) возмещения расходов на устранение недостатков

В первую очередь вам необходимо зафиксировать выявленные дефекты в акте осмотра. Важно, чтобы у вас остались доказательства того, что вы такой акт осмотра подавали застройщику. Либо вы подаете лично под входящий номер с отметкой о получении, либо направляете его ценным письмом с описью вложения (не обычным заказным, потому что нужны доказательства того, что вы направляли).

Не лишним будет зафиксировать состояние квартиры путем видео и фотосъемки. Это нужно для того, чтобы в суде вы могли подтвердить обстоятельства, на которые ссылаетесь в акте осмотра. Также можно обратиться в экспертную организацию, которая сделает вам отчет о недостатках и расхождениях с проектной документацией. Грубо говоря, вы работаете на создание доказательной базы.

Теперь рассмотрим каждый из трех описанных вариантов.

Условно, если вещь определенного качества по договору стоит 100 рублей, то с недостатками она стоит меньше – например 90 рублей. Получается, вы можете требовать соразмерного уменьшения покупной цены на 10 рублей.

По факту, вы купили вещь, которая стоит не 100 рублей, а 90 (одним из таких случаев – является уменьшение общей площади жилья по сравнению с договором – об этом более подробно в соответствующей статье http://antistrach.ru/vernut-dengi-umenshennye-kvadratnye-metry-novostrojke/ ).

Определить насколько уменьшилась цена квартиры, поможет строительно-техническая экспертиза. Вы ее делаете самостоятельно и предъявляете застройщику с досудебной претензией. При этом потребовав соразмерного уменьшения покупной цены, вы соглашаетесь принять квартиру с выявленными недостатками. Поэтому практичным было бы перед принятием квартиры по акту, зафиксировать недостатки, сделать экспертизу, предъявить требование, после чего принять ее с соответствующими оговорками в акте.

В случае отказа в выплате и уклонения застройщика от подписания акта без формулировок об отсутствии претензий «по качеству», надо подавать в суд на застройщика о соразмерном уменьшении покупной цены, компенсации морального вреда и штрафа по Закону о защите прав потребителей

За пример можно взять случай Чебановой против СПБ Реновация № 2-3446/16, рассмотренный Колпинским районным судом г.Санкт-Петербурга. В этом кейсе истец смог доказать создание квартиры с отступлениями от условий договора ДДУ и рассчитать сумму, на которую уменьшилась цена квартиры. Суд удовлетворил требования истца о соразмерном уменьшении покупной цены и взыскании этой суммы с застройщика (разумеется, побаловав заявителя потребительскими «плюшками» в виде штрафа и компенсации морального вреда).

Что касаемо неустойки за просрочку передачи квартиры за тот период, когда вы выявляли недостатки и пытались соразмерно уменьшить покупную цену, однозначного ответа нет. Сложился подход в судебной практике, что раз вы выбрали в качестве способа защиты права соразмерное уменьшение покупной цены, а не, скажем, требование об устранении недостатков, вы тем самым согласились принять квартиру с данными недостатками. Следовательно, никакой просрочки нет.

В подтверждение приведу кейс все той же Чебановой против СПБ Реновация № 33-1572/2018, рассмотренный окончательно в апелляции Санкт-Петербургским городским судом.

Отсудив соразмерное уменьшение цены, истец еще раз подала в суд, но уже на неустойку. Суд в иске отказал. Наш СПБ Горсуд пришел к такому умозаключению: «Как было указано выше, истцу до наступления срока, установленного договором, квартира была предложена к передаче, однако, она (истец), выявив ряд недостатков, избрала способ защиты, заявив застройщику требования об уменьшении стоимости жилого помещения.

Тем самым Чебанова И.А. презюмировала факт того, что застройщик не может и должен устранять недостатки, а обязан выплатить денежные средства дольщику для их устранения, а у Чебановой И.А. соответственно возникает обязанность принять такую квартиру»

Поэтому при выявлении недостатков и предъявлении требования о соразмерном уменьшении покупной цены, можно требовать неустойку за просрочку лишь за период, предшествующий моменту начала процесса передачи квартиры.

2. Возмещение расходов, понесенных на устранение недостатков

В данном случае все в принципе то же самое, что и с соразмерным уменьшением покупной цены. Вы фиксируете недостатки и далее предъявляете требование. Разница в том, что здесь вы устраняете недостатки за свой счет, после чего требуете от застройщика возмещения фактически понесенных затрат.

Что касаемо неустойки за просрочку, предполагается, что действует та же логика, что и с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены. Раз вы решили выставить счет за устраненные недостатки, значит, вы готовы были принять квартиру.

Разница между двумя первыми способами в том, что вы вправе не принимать квартиру до тех пор, пока не будут устранены недостатки. И за этот период капает неустойка, т.к. считается, что есть просрочка в ее передаче.

Пунктом 25 Обзора практики ВС РФ по ДДУ от 04.12.2013г. указано, что суд отказывает в неустойке за просрочку передачи квартиры, когда дольщик уклоняется или отказывается от принятия квартиры, за исключением случая, когда дольщиком предъявлено требование о составлении акта о несоответствии квартиры установленным требованиям к качеству.

Встает вопрос. В течении какого времени застройщик обязан устранить недостатки. Четких сроков Закон о ДДУ не содержит. Та же статья 7 говорит, что они должны быть устранены в разумный срок.

Поскольку на отношения по ДДУ также распространено действие Закона РФ «О защите прав потребителей», ответ содержится в статье 20, согласно которой продавец (застройщик) обязан устранить недостатки в срок не превышающий 45 дней.

Если застройщик к этому моменту не устранит недостатки, вам необходимо снова зафиксировать все в акте осмотра и подать соответствующее требование. Так надо делать раз в 45 дней до тех пор пока недостатки не будут устранены.

Данный вариант нам видится наиболее оптимальным и выгодным для дольщика. Не нужно тратить собственные деньги на устранение недостатков, не нужно высчитывать сумму, на которую уменьшилась стоимость квартиры и заказывать какие-либо экспертизы. Плюс можно взыскать большую неустойку и тем самым получить даже больше того, чтобы вы могли получить, требуя соразмерно уменьшить покупную цену квартиры.

Если у вас возникли дополнительные вопросы, обращайтесь. Поможем разрешить возникшие проблемы и правильно представить ваши интересы в суде.

Как устранить недостатки, выявленные в ходе осмотра квартиры в новостройке

Главная страница » Как устранить недостатки, выявленные в ходе осмотра квартиры в новостройке

Устранить недостатки, выявленные в ходе осмотра квартиры, можно тремя способами: (1) силами и средствами застройщика, (2) своими силами, но за счет застройщика, а также (3) соразмерно уменьшить цену по договору.

Под недостатком квартиры понимается – недоделка, дефект, несоответствие технических характеристик помещения описанию, заявленному в технической документации на стадии заключения договора долевого участия (ДДУ).

• выявленные недостатки зафиксированы в соответствующем акте;
• не был подписан акт приема-передачи квартиры, о принятии квартиры без каких-либо замечаний;
• если подписан передаточный без замечаний, но недоделка имеет признаки скрытого дефекта;
• заявление подано застройщику в период действия гарантийного срока.

Законодатель выделяет три способа устранения дефектов, выявленных в ходе осмотра. Участник ДДУ в праве по своему выбору определить, каким способом будут устранены дефекты. Поэтому перед выбором одно из способов будет полезным знать плюсы и минусы каждого из них.

К достоинству способа устранения недостатков силами и за счет застройщика относится то, что застройщик сам принимает участие в строительных работах. Этот способ устранения считается самым распространённым, так как является относительно прозрачным как для застройщика, так и для участника ДДУ.
К недостаткам можно отнести то, что эти работы должны быть выполнены в разумный срок.
Необходимо учитывать, что обычно в новостройке много жильцов, которые также завили свои претензии к качеству работ и также хотят оперативного их исправления. Поэтому застройщик физически не будет способен одномоментно все починить у всех.
Также бывают такие казусы, когда застройщик, устранив один недостаток в квартире, умудряется повредить какой-нибудь иной элемент в квартире (дверь, стена, проводка). В этом случаи понудить застройщика устранить уже «новый» дефект потребует от участника ДДУ дополнительных усилий.

К достоинству этого способа можно отнести возможность для участника ДДУ оказывать влияния на ход строительных работ, а значит контролировать и качество работ и сроки.
Вместе с тем, несмотря на тот оптимистичный факт, что расходы, понесенные участником ДДУ, должны быть компенсированы застройщиком, все же этот способ потребует от участника ДДУ основательной бюрократической подготовки.

• подтверждены бухгалтерскими документами (чеки, накладные);
• разумны (застройщик обосновано откажет в принятии сметы на материалы по завышенным ценам);
• относимы (непосредственно связанные с устранением дефекта).

К положительным моментам этого подхода можно отнести достаточно быстрое разрешение ситуации.
Но если рассматривать этот способ с экономической точки зрения, то застройщик, вероятнее всего, будет стремиться максимально занизить размер компенсационной выплаты. А если участник ДДУ не будет согласен с его калькуляцией, тогда это разногласие возможно будет решить уже при помощи суда.
Этот способ вполне пригоден, если дело касается не столь существенных недостатков, с которыми можно мириться и они неопасны для жизни.

Обязанность собственника квартиры с недоделкой уведомить застройщика о выбранном способе

После того как стороны договора долевого участия оформили акт о выявленных недостатках в квартире, их отношения переходят в зону правого риска.
Если стороны не договорятся об условиях возмещения, тогда участник ДДУ вынужденно пойдет в суд, отстаивать свою правоту.
В связи с чем, для участника ДДУ важно письменно уведомить застройщика о выбранном способе устранения дефектов в квартире.
Перед тем как определить оптимальный способ уведомления застройщика, требуется ознакомиться с условиями ДДУ.

• заказным письмом с уведомлением о вручении;
• подать лично, под роспись о принятии уведомления;
• электронным письмом.

Как устранить дефекты, выявленные, после подписания передаточного акта

Жизнь диктует свои реалии и нередки случаи, когда участник ДДУ замечает дефект, после того как принял квартиру по передаточному акту.
Естественно в подобной ситуации, при попытке предъявить требование застройщику, последний будет «прикрываться» условием подписанного акта о принятии квартиры без возражений.
Но прежде чем предпринимать какие-либо шаги по понуждению застройщика устранить недостатки за счет застройщика необходимо оценить характер недоделки в квартире.

• очевидный дефект;
• скрытый дефект.

Полезно: к очевидному дефекту относятся такие недостатки квартиры, которые могут быть выявлены обычным человеком (потребителем, не обладающим специальными познаниями в области строительства) в ходе первичного осмотра, например: разбитое окно, проломленная стена, неисправность запорного механизма двери и т.п.

К скрытым дефектам относятся недостатки, для выявления которых потребуется специалист в соответствующей области знаний, а не редко и специальное оборудование, например отсутствие либо ненадлежащего качества звукоизоляция, теплоизоляция, неправильно проложенные коммуникации и т.п.
Обычно скрытые дефекты выявляются в ходе ремонтных работ, приглашенными специалистами в области строительства.
Будет ли застройщик исправлять недоделки в квартире, после подписанного передаточного акта, во многом зависит от характера дефекта.
Если недоделка в квартире имеет признаки скрытого дефекта, то застройщик исправит недостаток (либо по добровольно, либо по суду). В этом случаи для суда не будет принципиальным факт подписания передаточного акта, так как участник ДДУ был лишен фактической возможности выявить дефект.
Но, если недоделка имеет признаки очевидного дефекта, тогда маловероятно, что удастся привлечь непорядочного застройщика к устранению очевидного недостатка.
Застройщику можно предъявить требование о выявленных недостатках в течение 5 лет (гарантийный срок) после принятия квартиры по передаточному акту.

Полезно: признаком хорошего тона при общении с застройщиком — подробное документирование, фиксирование каждого своего шага, регулярное направление писем на официальный адрес или на E-mail застройщика, каждое совместное совещание должно быть оформлено протоколом совещания.

Оцените статью: