Как проводится капитальный ремонт жилых домов

Капитальный ремонт проводится в случаях, когда конструкции или оборудование дома изношены, неисправны, повреждены, не соответствуют требованиям безопасности и их необходимо восстановить или заменить (разд. 2 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 07.09.2017 N 1202/пр).

Источники финансирования капитального ремонта

Капитальный ремонт многоквартирного жилого дома финансируется за счет обязательных взносов собственников помещений (ч. 1 ст. 169, ч. 1 ст. 170 ЖК РФ).

При этом законом субъекта РФ может быть предусмотрена компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт следующим категориям граждан (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ; ст. 1 Закона г. Москвы от 23.03.2016 N 10; п. 1.2 Порядка, утв. Постановлением Правительства Москвы от 05.04.2016 N 161-ПП):

• одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50 процентов, 80 лет — в размере 100 процентов;
• проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50 процентов, 80 лет — в размере 100 процентов.

Кроме того, инвалидам I и II группы, детям-инвалидам, гражданам, имеющим детей-инвалидов, предоставляется компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт в размере не более 50 процентов указанного взноса (ч. 14 ст. 17 Закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ).

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ. Собственники помещений могут принять решение об установлении взноса в размере, превышающем установленный минимальный размер (ч. 8.1, 8.2 ст. 156 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ):

1. Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет.

В этом случае решением общего собрания собственников помещений должен быть определен размер взносов (который не может быть меньше установленного минимального размера), владелец специального счета (например, ТСЖ или жилищный кооператив) и кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (ч. 4 ст. 170 ЖК РФ);

2. Перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

Региональный оператор создается на основании нормативно-правового акта субъекта РФ (ст. 167, гл. 17 ЖК РФ; ч. 1 ст. 17 Закона Московской области от 01.07.2013 N 66/2013-ОЗ).

Субъект РФ также утверждает региональную программу капитального ремонта, которая включает (ст. 168 ЖК РФ):

• перечень всех многоквартирных домов на территории субъекта РФ за рядом исключений (например, домов, признанных в установленном порядке аварийными, подлежащими сносу или реконструкции);
• перечень работ и услуг по капремонту общего имущества таких домов;
• плановый период проведения капремонта по каждому виду работ и услуг (с учетом необходимости проведения ремонта двух и более внутридомовых инженерных систем, определяемой правовым актом субъекта РФ), который может быть определен указанием на календарный год либо на период, не превышающий трех календарных лет;
• очередность проведения капитального ремонта.

Следует учитывать, что средства, перечисленные вами на счет регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе на капитальный ремонт общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также перечисляют взносы на счет данного оператора (ч. 4 ст. 179 ЖК РФ).

Примечание. В соответствии с разъяснениями Конституционного Суда РФ очередность ремонта определяется на основе объективных критериев, обеспечивающих первоочередное его проведение, в частности, в тех домах, проживание в которых опасно для жизни или здоровья граждан. При этом очередность проведения ремонта, а также неисполнение региональной программы, которая ее установила, могут быть оспорены ( Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П).

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в срок, установленный органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ).

При этом собственники помещений в МКД обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт вне зависимости от того, был ли заключен договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта между собственником помещения в многоквартирном доме и региональным оператором (Письмо Минстроя России от 05.08.2015 N 24470-ОД/04).

Если до наступления установленного региональной программой срока капитального ремонта общего имущества в МКД были выполнены отдельные работы по такому ремонту и их оплата была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора, средства в размере стоимости этих работ (но не свыше предельной стоимости) засчитываются в установленном порядке в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 5 ст. 181 ЖК РФ; Постановление Правительства Москвы от 06.06.2016 N 306-ПП).

Срок уплаты взносов на капитальный ремонт

Оплата расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме является обязанностью всех собственников помещений в доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе такого права к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (далее — публичное образование) (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Примечание. Если вы погасили (полностью или частично) задолженность по взносам на капитальный ремонт прежнего собственника — публичного образования, вы имеете право обратиться с заявлением о перерасчете и возврате уплаченных денежных средств или зачете их в счет будущих платежей ( Письмо Минстроя России от 01.09.2017 N 31284-АЧ/06).

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована региональная программа капитального ремонта, в которую включен дом (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ).

Иные сроки установлены, если дом введен в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включен в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации. В этом случае обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения дома в региональную программу капитального ремонта (ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).

Срок и порядок уведомления собственников помещений о проведении капитального ремонта

Отметим, что подобные региональные программы в настоящее время утверждены не во всех субъектах РФ.

Если региональная программа в субъекте РФ утверждена, то не менее чем за полгода до наступления года, в течение которого должен быть проведен капремонт, лицо, осуществляющее управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, либо региональный оператор представляют таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, перечне, объеме и стоимости работ, источниках финансирования капремонта.

В некоторых субъектах РФ может быть установлен иной срок представления собственникам помещений указанных предложений. Так, например, в г. Москве предложения должны быть направлены собственникам не менее чем за месяц до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества дома (ч. 3, 4 ст. 189 ЖК РФ; п. 1(1).1 Постановления Правительства Москвы от 17.02.2015 N 65-ПП).

Порядок принятия собственниками помещений решения о проведении капитального ремонта

После получения указанных выше предложений собственники в течение трех месяцев должны рассмотреть их и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта (ч. 4 ст. 189 ЖК РФ).

Решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

На общем собрании собственники помещений должны определить или утвердить (ч. 5 ст. 189 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 08.06.2016 N 17636-ЕС/04):

1) перечень работ;

2) смету расходов;

3) сроки проведения;

4) источники финансирования;

5) порядок привлечения подрядных организаций;

6) порядок контроля качества проводимого капитального ремонта;

7) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в осуществлении контроля качества проводимого ремонта и приемке работ по капитальному ремонту и подписывать необходимые акты.

Если собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта в течение трех месяцев с момента получения предложений, решение о проведении капитального ремонта принимается органом местного самоуправления в течение месяца со дня истечения срока принятия решения собственниками помещений (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ).

В г. Москве решение о формировании фонда капитального ремонта принимается Департаментом капитального ремонта города Москвы (п. п. 4, 4.2.1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 05.04.2011 N 104-ПП).

В случае возникновения аварии или иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение о проведении капитального ремонта (в объеме, необходимом для ликвидации последствий) принимается в порядке, установленном законодательством субъекта РФ. Например, в г. Москве указанное решение принимается Департаментом капитального ремонта не позднее следующего рабочего дня после получения информации о произошедшем событии от префектуры соответствующего административного округа (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ; п. п. 1, 2, 3 Порядка, утв. Постановлением Правительства Москвы от 05.09.2017 N 630-ПП).

Работы, выполняемые в рамках капитального ремонта

Если фонд капитального ремонта сформирован исходя из минимального размера взносов, то за счет средств фонда финансируются следующие работы и (или) услуги по капитальному ремонту (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ):

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Субъекты РФ вправе дополнить данный перечень услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и другими видами услуг и (или) работ (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ; Перечень работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории г. Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 N 833-ПП).

Если собственниками принято решение об увеличенном размере взносов, то за счет превышения могут финансироваться любые иные работы по капитальному ремонту общего имущества дома (ч. 2, 3 ст. 166 ЖК РФ).

1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).

5. Замена внутриквартальных инженерных сетей.

6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.

8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.

9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.

10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.

Как проводится текущий ремонт жилых домов? >>>

Правила и порядок проведения капитального ремонта жилых домов

Любое строение имеет свою длительность эксплуатации. Наличие мероприятий по поддержанию состояния здания в удовлетворительном виде любого характера – текущего или капитального, отражается на главных характеристиках помещений.

И если текущий ремонт это действие, предупреждающее серьёзные разрушения, то капремонт это совокупность мероприятий, которые направлены на замену, а также восстановление и модернизацию конструктивов МЖД и коммуникационных элементов, в связи с их физической изношенностью.

Порядок проведения капитального ремонта определён ФЗ№ 271 и его целью является благоустройство строения без внесения любых изменений в строительные параметры объекта.

Здравствуй, дорогой посетитель портала! К сожалению, в статье раскрыт только типовой ответ на интересующий тебя вопрос. Для рассмотрения частной проблемы напиши её нам в онлайн консультант. Один из наших юристов незамедлительно и совершенно бесплатно проконсультирует тебя.

Обновление многоэтажного дома капитального характера, которое предусмотрено согласно статье 167 Жилищного кодекса выполняется специализированными организациями, закреплёнными за жилой недвижимостью.

Масштабы проведения капиталки конструктивов и коммуникаций разняться в зависимости от рабочего состояния многоквартирного дома и потребностей существующих у живущих в нём граждан.

Длительная эксплуатация конструкций изнашивает их, и, как результат – разрушение определённых частей здания. Во избежание возникновения необратимых процессов здание требуется капитально ремонтировать. Также основой для проведения КР является соответствие сооружения, предназначенного для проживания, всем санитарным нормам и техническим правилам, закреплённым в законе.

Капитальные замены в квартирах частично могут осуществляться самими владельцами квартир. Выполняется это для обеспечения комфорта и безопасности своего жилища и перечень действий хозяин квартиры принимает по своему усмотрению. Такое правило не распространяется на владельцев муниципального жилищного фонда.

Поскольку действия дорогостоящие, то вовремя выполненные текущие мероприятия, помогут избежать трудоёмкого процесса капремонта с большим вложением средств. При этом важно знать, что собственники жилища производят мероприятия за счёт собственных средств, в наниматели госфонда обеспечиваются за счёт средств общего фонда КР.

Следует отличать реконструкционные меры от капремонта. Установка новых перегородок или смещения дверных проёмов приравнивается к реконструкционным действиям, на которые требуется получение спецразрешения в профильных ведомствах.

Если внутриквартирные решения владелец может осуществлять по своему усмотрению, но при наличии разрешений, то какие мероприятия внести в список на капитальные меры общего имущества МКД, решается на собрании жителей. Также поводом для внесения работ в перечень капремонта может быть определение спецкомиссии, а периодичность и объёмы заданий назначаются компетентными инспекторами регионального фонда КР. При этом необходимость проведения восстановления жилых зданий регламентируется ЖК. Так, на основании этого закона выполнять его необходимо при таком износе строения:

1. Каменного здания процент изношенности должен находиться в пределах от 30 до 70%.
2. Деревянного строения – не более 65%.

На основании глава 18 ЖК РФ, закреплено, что возмещение трат на действия, связанные с капитальным ремонтом в МЖД осуществляется за средства регионального направления или местного бюджета. Однако также внедрена их оплата жильцами для наполнения фонда КР определённого ЖД.

Для инициирования проведения капремонта следует получить распорядительный документ от компании, которая несёт ответственность за содержание этого дома и проведение в нём эксплуатации оборудования. Основанием для возникновения такого документа может быть:

• завершение даты эксплуатационного предела отдельных конструктивов строения;
• требование жителей, основанное на неисправности какого-либо элемента здания.

Следует знать, что сроки выполнения капремонта каждого индивидуального конструктива или оборудования устанавливаются обособленно в зависимости от материала.

Нормативами закреплены минимальные временные отрезки безопасной эксплуатации каждого несущего элемента. И действия должны быть произведены не позднее, чем эксплуатационная способность этого конструктива перестанет исполнять свои основные функционалы, призванные обеспечивать комфортное нахождение людей в жилище на фоне безопасности.

Если обоснованное требование населения, обратившегося с вопросом назначения действий капитального характера, не удовлетворено предусмотренным способом, то следует инициировать судебное разбирательство с постановлением обязать проведение указанного регламента.

Согласно СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные, первичный КР в полном объёме, необходимо проводить не позднее тридцатилетнего срока последующего за введением ЖД в эксплуатацию, выборочный – по исходу двадцати лет. Срок службы всех элементов МЖД зависит от материалов, использованных при строительстве, нормативные показатели следующие:

1. Для фундаментных и стеновых материалов – от 30 до 90 лет.
2. Балконных элементов, лестничных маршей, крылец, веранд – от 30 до 80 лет.
3. Элементов кровли, дверных и оконных проёмов – до 30 лет. При этом деревянные составляющие кровли установлены с запасом прочности до 80 лет.
4. Внутренняя отделка помещений, при соответствующем производстве текущего ремонта может прослужить до 30 лет.

Каждый МЖД с момента его ввода в эксплуатацию паспортизирован. Техпаспорт, который содержит первоначальные сведения об отстроенном здании, оснащён специальными графами, в которых отображается периоды проведения всех ремонтов, состояние домовых конструктивов и всех элементов.

За проведением осмотров закреплены коммунальные конторы. Согласно их зоны ответственности, осуществление осмотров должно происходить дважды в году.

Визуальные характеристики вносятся в паспорт, по этим сведениям происходит анализ состояния дома и необходимость выполнения капитального ремонта. Прохождение осмотров регламентировано правилами. Для реализации полного цикла работ, регламент осуществления обследования состояния дома прописан в статье 55 Градостроительного норматива и Постановлением Правительства №170.

Определение важности выполнения работ входит в непосредственные обязанности профильной комиссии. Специалисты приглашённых ведомств, изучив данные проведенных осмотров, составляют акт с рекомендациями о необходимости инициирования обновлений. В большинстве случаев здание осматривают с выходом на место.

При получении рекомендаций к осуществлению КР окончательное решение принимается на общем сходе собственников жилищ, инициатором которого выступает коммунальная контора, получившая заключительный документ. Жильцы должны определить необходимость выполнения капиталки, объёмы выполнения, продолжительность реализации рекомендаций и порядок финансирования.

Полученное решение общего схода документально оформляется в установленном порядке и жилконтора может нанимать подрядную организацию. Жильцы вправе отказаться от выполнения деяний, если предоставленная смета указанного ремонта или материалов не обоснована и, по мнению жителей, завышена.

Однако, если это касается капремонта небезопасных аварийных коммуникаций или оборудования лифтового хозяйства, то выполнение лучше не затягивать. Можно подключить к действиям по выбору строителей и приобретению материалов инициативную группу жильцов, возможно, тем самым уменьшить общую стоимость капремонта.

Все произведенные мероприятия подлежат обязательной приёмке. Порядок осуществления приёмки работ следующий:

• за неделю до предположительного окончания действия, подрядчик оповещает об этом заказывающую сторону.
  • Если заказчик региональный оператор – именно он создаёт приёмочную комиссию и сам ответственный за составление акта строительного контроля объекта.
  • В случае заказа со стороны собственника помещения – ответственность за приглашение приёмочной комиссии лежит на нём.
• на месте проводится исследование выполненных работ. В случае обнаружения брака, происходит его ликвидация за счёт виновной стороны;
• одновременно с приёмным актом оформляется гарантия выполненных работ. Гарантийный срок, который начинает свой отсчёт со дня принятия объекта – пять лет. При наступлении гарантийной ситуации следует обратиться к региональному оператору или непосредственно к подрядному исполнителю. При этом все поломки устраняются за счёт подрядчика в сроки, которые лучше закрепить при составлении гарантии.

Все документы, которые сопровождают исполнение мероприятий, должны быть оформлены в соответствии с существующим законодательством и отвечать требованиям делопроизводства.

Важность правильно составленных бумаг заключается в том, что в случае восстановления своих прав в судебном порядке недооформленный документ или акт, составленный не по правилам, может быть причиной для не рассмотрения иска потерпевшей стороны.

Работы входящие в капитальный ремонт многоквартирного дома

Сегодня российские граждане всё активнее интересуются вопросом, какие же именно работы включаются в понятие “капитальный ремонт”.

Данная тенденция с возрастанием интереса к капремонту домов (и, соответственно, к составляющему капремонт перечню работ) сегодня вполне предсказуема, ведь по новым, введенным в 2014 году в действие, поправкам законодателя все правообладатели жилья в многоквартирных домах должны на регулярной основе платить финансовые взносы на капремонт.

Введение обязательных платежей в фонды капремонта вызвало довольно заметный общественный резонанс, и, конечно, большинство граждан уже обратило внимание на новую строку расходов в коммунальных платежах. Но еще далеко не все жильцы многоквартирных домов разобрались, что это за работы по домовому капремонту, и почему именно они должны их оплачивать.

Одним из способов сохранения (и восстановления) жилищного фонда выступает своевременный, качественный капитальный ремонт эксплуатируемых жилых строений, для проведения которого требуется немалый объем финансирования.

Сразу отметим, что правообладатели жилья, вносящие взносы за капремонт, не являются единственным финансовым источником для проведения капитальных ремонтных работ в многоквартирных домах. В законодательстве прописаны целые финансовые механизмы участия и самих правообладателей квартир, и государственных органов различных уровней. Тем не менее, первоочередная обязанность финансировать ремонт собственного дома, разумеется, лежит на правообладателях жилья.

В то же время к обязательным взносам правообладателей квартир, аккумулируемым на капремонт, добавляется и финансовая помощь государства либо региональных госструктур, носящая вспомогательный характер.

Другая ситуация складывается, когда в многоквартирном доме есть неприватизированное жильё, то есть часть квартир принадлежит государству либо муниципалитету. В названном случае власти муниципалитета (государства) несут расходы на финансирование будущего капремонта пропорционально собственной доле, как если бы они выступали обычными собственниками жилья.

Платежи правообладателей жилья, обязанных вносить взносы, должны быть ежемесячными, а их точные размеры регламентируются каждым российским регионом в отдельности.

Чтобы узнать актуальные сведения о размерах, условиях оплаты взносов в региональный фонд капремонта, можно зайти на сайт, официально посвященный вопросам капитальных ремонтных работ в соответствующем субъекте РФ. Там же возможно ознакомиться и с актуальными законодательными актами, регламентирующими права, обязательства собственников жилья в многоквартирных домах в рассматриваемой сфере.

За счет ежемесячных финансовых накоплений, аккумулируемых от взносов жильцов многоквартирных домов, можно выполнить достаточно внушительный перечень ремонтно-восстановительных и монтажных работ, считающихся капитальным ремонтом.

Как указано в законодательстве, капремонт дома предполагает выполнение регламентируемых законодателем работ по устранению разноплановых неисправностей и изношенных элементов конструкций в доме, отнесенных к общедомовому имуществу, включая разные работы по восстановлению, смене конструкций и систем дома для улучшения эксплуатационных свойств общего имущества правообладателей жилья в многоквартирном доме.

Одним из базовых направлений при проведении капитального домового ремонта выступает ремонт стен и фасадов, позволяющий:

• отремонтировать, утеплить домовые фасады и цоколи;
• отремонтировать и, при необходимости, остеклить балконы и лоджии;
• поменять оконные и балконные заполнения на более шумоизоляционные варианты;
• сменить либо отремонтировать водосток;
• отремонтировать домовые пожарные лестницы;
• поменять либо отремонтировать покрытие домовой кровли;
• обустроить козырьки над лоджиями, балконами, входами в подъезды, подвальные помещения;
• выполнить ремонт отмостки;
• отремонтировать наружные стены общедомовых лифтовых шахт.

Следующее важно направление в сфере капремонтных работ – восстановление надлежащего состояния подвалов и фундамента многоквартирного дома. Для указанных целей могут проводиться следующие работы, финансированные, в том числе, и из императивных регулярных взносов правообладателей квартир:

• ремонт домового фундамента;
• антисептирование конструктивных элементов многоквартирной постройки;
• ремонт входов в подвальные домовые помещения;
• герметизация мест, где есть пересечение инженерных систем с элементом фундамента и т. п.

Помимо перечисленных работ, из фондов капремонта могут финансироваться ремонтные работы, связанные с восстановлением надлежащего состояния чердаков и кровли, а именно:

• смена, ремонт чердачных помещений и кровли, их противопожарная обработка;
• обработка антисептиками деревянных конструкций;
• ремонт либо замена поддонов;
• нормализация, восстановление температурного и (или) влажностного режима;
• герметизация, ремонтные работы для починки воздуховодов, газоходов и иных подобных систем;
• смена, ремонт парапетных решеток;
• работы по смене, ремонту элементов внутреннего водостока и т. п.

При капитальных ремонтных работах также может выполняться реставрация лестничных конструкций с заменой ступенек, ограждений домовых лестничных площадок и иные работы.

Довольно значительная часть ремонтных работ, выполняемых при домовом капремонте, связана с восстановлением состояния и улучшением входных площадок и дверных наполнений. В рассматриваемую категорию работ, финансируемых из фондов капремонта, включаются следующие мероприятия:

• смена, ремонт подъездного освещения;
• замена, ремонт подъездных входных дверей;
• работы по смене, ремонту дверей в мусорокамерах;
• укрепление, восстановление, частичная смена лестничных ступеней, ремонт входной площадки и т. п.

Капитальный ремонт включает и замену, восстановление, улучшение внутридомовых инженерных систем в многоквартирных домах. За счет финансов капремонта можно:

1. Отремонтировать центральное отопление:

• сменить и отремонтировать стояки, домовые трубопроводы, подводки к системам общедомового отопления;
• установить запорную арматуру;
• монтировать отопительные приборы с пристроенными и встроенными терморегуляторами с автоматическими механизмами;
• сменить либо отремонтировать тепловые завесы;
• реконструировать системы панельного управления;
• наладить функционирование систем отопления;
• монтировать автоматические балансировочные клапаны на отопительных конструкциях и т. д.

2. Отремонтировать, усовершенствовать вентиляционные системы дома:

• поменять вентиляционные решетки;
• прочистить системы вентиляции и т. д.;

3. Обеспечить организацию горячей и холодной водоснабжающих систем:

• поменять и отремонтировать трубопроводы, если они принадлежат к общедомовым системам;
• монтировать запорную арматуру;
• сменить разводку труб;
• монтировать счетчики и т. д.

4. Произвести ремонтные работы домовых систем канализации и водоотвода.

5. Отремонтировать иные системы в доме (внутридомовое газоснабжение, электрооборудование, противопожарные системы).

В капитальный ремонт могут также включаться работы по восстановлению функций и улучшению мусоропроводов, лифтов, включая обеспечение доступности общедомовых лифтов для инвалидов, а также внутренняя домовая отделка (когда был нарушен внешний вид отделки из-за выполнения ремонтных работ по дому) и благоустройство двора.

Таким образом, в капремонт включается довольно обширный перечень ремонтных работ, касающихся благоустройства общедомового жилого пространства. Благодаря накоплениям в фонде финансовых взносов российских граждан на капитальный ремонт со временем предполагается значительно улучшить жилищный фонд в большинстве российских регионов.

Соответственно, оплата взносов, воспринимаемая многими россиянами как очередные “поборы” коммунальных хозяйств, имеет и свои положительные стороны. К тому же у граждан в рассматриваемой ситуации нет выбора: оплачивать обязательные взносы на капремонт – обязанность всех правообладателей квартир в многоквартирном доме.
Законодателем предусмотрено лишь 2 исключения:

1. Если жильё, в частности, дом признается аварийным и подлежит сносу;
2. Если земля под домом требуется для муниципальных нужд.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Собственники жилья, согласно действующему законодательству Российской Федерации, производят регулярные выплаты за проведение капитального ремонта многоквартирных домов. Закономерно у жильцов назревает недовольство – деньги платятся, а рабочих нет. Объяснение простое – проведение работ требует денежных затрат, поэтому на протяжении нескольких лет происходит накопление финансов в специально созданном фонде капремонта до достижения утвержденной даты.

Целью капремонта является проведение комплекса работ, они позволят восстановить техническое состояние МКД до установленных норм, при которых здание допускается к эксплуатации. МКД подлежит выполнению капремонта, если износ каменного жилого строения находится в пределах от 30 до 70%, а деревянного – до 65%.

Капитальный ремонт подразумевает проведение работ, перечисленных ниже:

• ремонт или замена строительных конструктивных элементов и их компонентов, исключая несущие;
• обеспечение надлежащего уровня инженерных технических коммуникаций;
• восстановление отдельных компонентов несущих конструкций;
• диагностика инженерных систем с целью выявления неисправностей и наличия изношенных участков;

Проводится замена изношенного оборудования либо ремонтные работы на поврежденных участках технологического оборудования, являющегося частью общедомового имущества. Капремонт подразумевает проведение модернизации ремонтируемого строения соответственно требованиям к уровню комфорта для квартирантов и направленную на экономичное расходование поставляемых ресурсов – тепловой и электрической энергии, воды и газа.

• комплексное восстановление;
• выборочные ремонтные работы.

Последний вариант превалирует в случае:

• значительного износа жилого строения;
• отсутствия экономической целесообразности выполнения комплексных работ;
• если осуществление комплексного ремонта требует частичного или полного освобождения здания от жильцов на время работ.

Регламент выполнения ремонтных работ включает в себя проведение восстановительных операций для:

• технологических систем, обеспечивающих подачу тепловой и электрической энергии и поставки газа;
• систем трубопроводов горячей и холодной воды;
• шахт лифтов и оборудования;
• крыш, так как они являются составной частью общего домового имущества;
• подвалов, находящихся в ведении МКД;
• фасада здания – целиком либо частично;
• фундамента.

Проведение капремонта общего имущества в многоквартирном доме должно быть предварительно согласовано регион.оператором либо управляющей компанией с собственниками жилья. Порядок действий при выполнении капремонта регламентирован 189-й статьей ЖК РФ №188-ФЗ от 29.12.2004 (редакция 03.04.2018).

Собственники недвижимости созывают общее собрание, на котором определяют, нужно ли проводить капремонт. Согласно Жилищному кодексу владельцы жилья могут самостоятельно инициировать выполнение ремонтных работ УК или регоператором, не дожидаясь предложения от данных организаций.

Управляющая компания, если иное не оговорено законом, действующим на территории конкретного субъекта РФ, организует информирование владельцев квартирной собственности о сроках проведения ремонтных работ жилых и нежилых помещений не позднее шести месяцев до начала исполнения обязательств по выполнению капремонта. Регламент ЖК предписывает сообщить квартиросъемщикам, за счет каких средств и объемов будут проводиться работы.

Согласно правилам, утвержденным ЖК, собственникам помещений необходимо в течение трех месяцев после получения извещения от управляющей компании определиться с организацией капремонта и утвердить (при условии использования счета регионального оператора):

• список работ, которые должны быть проведены;
• максимальную сумму, которую потребуется потратить для приведения в порядок жилых и нежилых помещений ремонтируемого здания;
• ответственное лицо, которое контролирует качество выполненных работ и занимается подписанием актов.

Законодательство предписывает собственникам жилья, при условии использования специального счета, утвердить:

• перечень видов услуг, необходимых для капремонта;
• максимально возможную сумму, требуемую для организации работ;
• срок, за который должен быть выполнен капремонт;
• источник финансовых средств;
• уполномоченное лицо, которое проводит контроль качества и занимается документальным вопросом.
• Копии документов, свидетельствующих о проведенных работах, должны быть переданы региональным оператором управляющему МКД в срок не позднее 10 календарных дней с того момента, как прошло подписание акта приемки.

Отличие планового текущего ремонта от капитального

Текущий ремонт и капитальный – мероприятия разного уровня сложности.

Определение текущего ремонта подразумевает выполнение работ предупредительного характера, которые нужны для контроля состояния жилого здания и проходят с целью предотвращения преждевременной потери эксплуатационных качеств элементов многоквартирного дома:

• строительных конструкций;
• отделочных компонентов;
• инженерных технологических сетей, с помощью которых потребителям поставляются энергоресурсы;
• проведение мелких ремонтных работ.

Перечень мероприятий, входящих в состав текущего ремонта, регламентирует документ, утвержденный Минстроем – Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда.

Правила осуществления капремонта требуют, чтобы оплата работ производилась за счет собственников жилых помещений. Значит, владельцам недвижимости следует знать, каким образом проходит формирование фонда капремонта и последовательность действий для его проведения, и откуда берутся средства

Законодательно за собственниками квартир закреплена обязанность внесения средств в фонд капремонта, который произойдет в установленные сроки. Определение сроков осуществляется на общем собрании собственников, либо местным органом власти. Кто конкретно контролирует сроки и отвечает за их исполнение зависит от того, каким образом формируется фонд капремонта.

Размер платы, начисленной в квитанции, зависит от величины утвержденного тарифа и жилой площади, занимаемой собственником. Тарифная ставка утверждается отдельно в каждом субъекте РФ и зависит от:

• расположения здания в конкретном районе муниципалитета;
• типа многоквартирного дома;
• этажности здания;
• продолжительности эксплуатирования жилого строения;
• степени износа домового имущества.

Капитальный ремонт 2018: формирование денежного фонда

Собственники квартир должны знать порядок организации капитального ремонта, а значит быть информированными о том, как происходит формирование фонда капремонта. В процессе проведения общедомового собрания владельцы жилья должны определиться с тем, каким образом будет осуществляться накопление средств:

• оформить специальный счет, предназначенный для перечисления на него финансовых взносов квартиросъемщиков;
• возложить обязанность за формирование фонда на регионального оператора и перечислять денежные средства на его счет.

Собственники жилого многоквартирного дома утверждают дату начала работ на общем собрании в случае накопления финансов на индивидуальном счете, который открыт специально для жилого здания.

В случае перечисления средств региональному оператору – сроки проведения капитального ремонта определяются местным органом власти.

Права граждан РФ позволяют узнавать дату начала проведения капработ в администрации или через интернет-ресурсы. Сведения, представленные региональной программой, ежегодно обновляются, корректируется:

• перечень домов, подлежащих проведению капремонта;
• предположительные сроки начала и окончания мероприятия;
• список конструктивных элементов жилого дома, подлежащих замене или восстановлению.

• критериями, на которые ориентируются региональные власти при утверждении даты капитального ремонта, являются:
• техническое состояние инженерных коммуникаций дома и отдельных конструктивных компонентов;
• как много лет прошло с момента введения здания в эксплуатацию после возведения либо после проведения предидущего капремонта.

На основании данных экспертизы состояния жилых помещений составляется перечень домов, которые первоочередно должны пройти процедуру проведения капремонта.

Если владельцы жилплощади используют для накопления средств на счет регионального оператора, а другой, то при условии наличия на нем достаточного количества денег капремонт может быть проведен раньше назначенного срока. Собрание собственников может потребовать от регионального оператора сместить дату начала работ, если на используемом счете имеется требуемая сумма.

Если накопление средств осуществляется на отдельный домовой счет – проблем нет – при достижении необходимой суммы на счете совет собственников утверждает дату начала работ. В случае, когда финансы перечисляются региональному оператору – процедура усложняется в разы. Органы местной власти неохотно идут навстречу владельцам квартир в вопросе переноса сроков и ускорения процедуры проведения капитального ремонта. Однако грамотные действия жильцов могут решить спор в их пользу. Порядок действий прописан ниже.

В первую очередь проводится собрание собственников, на котором принимается решение о переносе даты начала ремонтных работ. По результатам собрания составляется протокол, к которому прикладывается документальное подтверждение необходимости более раннего проведения капремонта (фотографии изношенных элементов или результаты независимой экспертизы, инициированной собственниками).

Следующим действием является передача собранных документов совместно с заявлением о переносе даты представителям местной администрации, которые должны созвать комиссию, призванную определить достоверность представленной информации и передать протокол заседания региональным властям, которые рассматривают прошение и выносят вердикт касательно сроков проведения капремонта.

В случае отрицательного ответа властей существует два пути решения проблемы:

• обратиться в суд – не выгодное решение, так как повлечет за собой расходы на дополнительную экспертизу техсостояния жилого здания и судебные издержки;
• на общем собрании поднять вопрос о дополнительном сборе денег, необходимых для капремонта дома – в этом случае собственники в дальнейшем имеют право не вносить платежи в фонд капремонта до достижения суммы, затраченной на срочное проведение ремонтных работ.

Существует несколько типов капремонта, которые классифицируются в зависимости от того, в каком состоянии находятся инженерные коммуникации жилого строения и его конструктивные элементы. Выделяют капремонт:

Последний тип обслуживания жилья нужно производить в случае возникновения аварийных ситуаций, либо в результате стихийного бедствия, террористического акта, вандализма.

Комплексный капремонт охватывает полностью жилое строение, все коммуникации, оборудование, конструкции, его проведение направлено на устранение последствий морального и физического износа. Подобный вид работ проводят, когда здание находится в предаварийном состоянии и подлежит сносу или реконструкции.

Выборочный капремонт направлен на устранение неполадок в отдельных компонентах жилого сооружения, включая замену или восстановление технических компонентов.

Оцените статью: