Какие есть способы управления многоквартирным домом

Какие есть способы управления многоквартирным домом?

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Преимущества непосредственного управления:

1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;

2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;

3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Недостатки этого способа управления:

1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;

2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

С 01.09.2014 ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица — товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН). При этом перерегистрация созданных ТСЖ в ТСН не требуется ( пп. 4 п. 3 ст. 50 , ст. 123.12 ГК РФ; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

Преимуществами ТСЖ являются прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности.

К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.

Управление управляющей организацией

Управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ).

За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.

Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Недостатки данного способа управления многоквартирным домом:

1) нацеленность управляющей организации на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;

2) отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;

3) назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Какие существуют формы управления многоквартирным домом

Большинство людей проживает в обычных высокоэтажных застройках, но мало кто заботится о способах управления многоквартирным домом. Давайте разберемся в том, что это за управление и зачем оно нужно в современных реалиях, когда каждый сконцентрирован на своих проблемах и заботах?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96 . Это быстро и бесплатно !

Какие формы управления многоквартирным домом существуют

Многоквартирный дом, или МКД — это несколько квартир, объединенных в единое здание с общими земельными участками, лестничными площадками, лифтами.

Если рассматривать с юридической стороны, то это недвижимость, разделенная по долям между собственниками квартир, но имеющая площадь общего пользования, поддержание порядка в которой и становится целью обязательного и организованного управления.

Покупая квартиру в личное пользование, лицо принимает на себя определенные обязательства — контроль за состоянием общего имущества, полученного в придачу. Проще говоря, вы не можете ограничиться только своей квартирой, необходимо поддержание общего порядка в подъезде и на прилегающей к нему территории. Вы не можете выбрасывать мусор просто за дверь, под нос соседям, оставляя эту участь им.

Конечно, вы не должны единолично проводить ремонт лифта, коммунальных систем, но вы можете принять хотя бы пассивное участие в выборах формы управления, или за вас это сделает местная администрация. В общем, без управления ваш дом не останется, и как минимум в течение года вы не сможете изменить решение администрации.

Справка. Управление МКД — это организационный и обязательный способ поддержания порядка в здании на общей территории.

К способам управления многоквартирным домом относятся:

• непосредственное управление;
• управление ТСЖ (товариществом собственников жилья);
• управление УК (управляющей компанией).

Решение об управлении принимается на общем собрании, о котором должны известить всех жильцов, либо лично, например, оставляя буклет в двери, либо просто размещая на доступном месте объявление о проведении собрания. На нем обсуждают все вопросы с применением голосования: собственники лично приходят и отдают свой голос либо просто оставляют свое мнение в виде галочки на выданном листе.

Такой способ управления МКД подразумевает, что собственники квартир не прибегают к помощи сторонних лиц, а берут бразды правления в свои руки.

Создается специальный совет жильцов, состав и количество которых не ограничиваются ЖК РФ, единственное правило — желающие вступить должны постоянно проживать в этом доме. На совет возлагаются основные управленческие функции, например, составление плана на будущий год, проведение собраний всех жильцов (общее собрание), подведение итогов и отчетов.

Во главе совета стоит председатель, который дублирует все функции совета и непосредственно заведует всей деятельностью. Ему дается доверенность от собственников, по которой он может совершать юридически значимые действия, например, лично заключать договоры с организациями и подрядчиками.

Найти хорошего управляющего на добровольной и безвозмездной основе довольно сложно, обычно такие люди и без того завалены работой, но если вам повезло, то держите его всем домом, ибо это большая редкость.

Важно! Общее собрание остается в действии и так же может принимать значительные решения, например, об отставке председателя совета, высказывать свои недовольства и пожелания совету дома.

При этом совет дома может существовать и с другими формами управления, например, можно взаимодействовать с управляющей компанией, контролировать ее действие, так как часто встречаются ситуации, когда УК забывает про свои обязанности, а жильцы ничего не предпринимают, чтобы это исправить.

С основными моментами все ясно. Давайте отдельно выделим все ЗА и ПРОТИВ непосредственного управления.

Положительные стороны:

• не нужно платить отдельно каким-то организациям, так как управлением занимаются сами жильцы;
• только сами собственники понимают, какие проблемы и недочеты требуют немедленного решения, а какие можно отложить на более поздний срок.

Негативные стороны:

• люди, которые берут на себя управление, не обладают профессиональными навыками, поэтому могут не выявить своевременно проблему или решить ее в недостаточной степени, что может повлечь дополнительные расходы;
• временные затраты, которые придется понести собственникам. Так, контроль над целым домом даже группой людей может отнять много времени, особенно если занимаются этим совсем не подготовленные люди, которым приходится изучать все с самых основ.

ТСЖ — это товарищество собственников жилья, которое обладает правами юридического лица. ТСЖ может быть создано как в отдельном доме, так и взять в оборот сразу несколько соседних домов, что поможет уменьшить расходы и более эффективно вести работу.

В этом способе также присутствуют такие локальные органы: собрание членов, которое занимается общими вопросами, правление ТСЖ — аналогия совета дома, который берет непосредственный контроль, и председатель, который возглавляет правление.

Товарищество может управлять двумя способами: либо осуществлять работы самостоятельно, либо обращаться к специальным организациям, нанимать работников для проведения работ. ТСЖ материально существует за счет государственных поддержек и взносов его членов, поэтому самостоятельно может сделать выбор, кто и когда будет вывозить мусор, кто и за какую плату будет делать ремонт, решать вопросы предоставления коммунальных услуг.

ТСЖ может так же, как и совет дома, заключить договор с управляющей компанией, и тогда свобода действий уже ограничивается, товарищество уже планирует свою деятельность, опираясь на условия договора, в основном контролируя деятельность УК.

Однозначными плюсами управления домом при помощи юридического лица — ТСЖ — являются:

• непосредственное управление коммунальными услугами, общим имуществом квартирантов;
• ведение финансовых соглашений, то есть совершение более серьезных юридических сделок.

Все это открывает новые возможности управления.

Но здесь вырисовывается и весомый финансовый минус — еще большие затраты на содержание дома, на которые не готовы пойти люди, которые пытаются обустроить хотя бы свою индивидуальную долю.

Будет интересно

Управление многоквартирным домом управляющей организацией уже подразумевает обращение к профессионалам в своем деле — управляющим организациям, которые специализируются на подобных услугах.

Договор с УК заключается либо с каждым жильцом индивидуально, либо с ТСЖ, первоначально его может заключить застройщик дома. Когда собственники квартир решили так и не брать на себя ответственность в течение года, администрация города самостоятельно выбирает управляющую организацию конкурсным путем и заключает с ней договор.

Этот способ излюблен жильцами многоквартирного дома, таким образом достигается эффективное и довольно удобное управление помещением:

1. Управляющая организация многоквартирных домов может вести сотрудничество с советом дома или ТСЖ.
2. Обладает правами обслуживать потребности МКД, но не может тотально управлять всеми аспектами, например, с УК можно расторгнуть договор, если ее действия/бездействие не устраивают подавляющее количество жильцов.
3. Все собственники могут принять участие в выборе на общем голосовании, которое проводится в обязательном порядке. Выигрывает та УК, за которую проголосовало простое большинство — 50% + 1 голос.

Необходимое и важное условие — внимательное заключение договора, где следует принимать грамотные решения о стоимости услуг, санкциях, которые понесет УК за недобросовестное выполнение работы, перечне предоставляемых коммунальных услуг, списке возможных ремонтных работ, и прописать иные детали.

У такого способа управления есть и недостатки:

1. Управляющие организации часто гонятся за получением прибыли, но не за качественным и более выгодным для жильцов предоставлением услуг.
2. Квартирантам сложно выявить наценку за ремонтные работы, а качество услуг обычно проверяется только временем.

Все стандарты, нормы и общие правила управления МКД указаны в постановлении Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416, где все изложено подробно. Здесь мы остановимся только на основных.

Управление занимается следующими делами:

• хранением и передачей всей документации на МКД;
• подготовкой предложений по вопросам содержания и ремонтных работ общего имущества жильцов;
• обязательное уведомление собственников помещения о предстоящем собрании;
• обязательное письменное оформление принятых решений на собрании;
• взаимодействие с администрацией и властями города;
• предоставление отчетов о работе собственникам жилья;
• организация деятельности аварийно-диспетчерских служб (установка двусторонней громкоговорящей связи в лифте, ликвидация засоров внутридомовой системы) и другие задачи, установленные законодательством и договором.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, обязательной лицензией для управления должны обладать только управляющие организации. Сделано это для того, чтобы очистить сегмент рынка от недобросовестных УК и обеспечить безопасность собственников жилья от некачественных услуг.

Процедура получения лицензии не отличается особой сложностью, необходимо просто обратиться в Государственную жилищную инспекцию с запросом, далее руководителю УК потребуется сдать экзамен, провести оплату государственной пошлины и получить заветную лицензию. Лицензию могут и отозвать, если на УК будут поступать постоянные жалобы.

Другие же формы управления МКД создаются без лицензирования, поэтому жильцам можно успокоиться, потому что лишними обязательствами их никто не нагружает.

Может пригодиться:

Следить за порядком многоквартирного дома — работа не из простых, но она однозначно необходима для комфортного и достойного проживания, поэтому не стоит жалеть свой кошелек и концентрироваться только на своей жилплощади, ведь общее состояние дома так же важно для комфортного проживания.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Какие способы управления многоэтажным домом существуют

ЖК страны сегодня допускает 3 способа управления многоквартирным домом, жильцы которого самостоятельно выбирают для себя наиболее подходящий. Роль управленца могут примерить на себя сами собственники, они же могут передать бразды правления в руки членов ТСЖ или просто заключить договор с понравившейся управляющей компанией. Прежде чем отдать предпочтение какому-то из вариантов, сперва важно внимательно изучить его особенности, плюсы и минусы.

Использовать подобный вариант можно, только если в доме не больше 30 квартир. Особенность данного метода в том, что посредников между лицами, использующими услуги, и лицами, оказывающими их, нет. Эти две стороны взаимодействуют напрямую, путём заключения договора между хозяевами квартир и организациями, оказывающими услуги. Оплата коммуналки происходит стандартно – ежемесячно по отдельным для каждой квартиры квитанциям. Выбор способа – это всегда прерогатива жильцов.
Непосредственное управление предполагает необходимость созывать всех собеседников, где путём диалога и голосования принимаются самые важные решения касаемо заключения договоров, выбора поставщиков и пр. Чтобы не пришлось звать всех на собрание по мелочам, часто назначают главу, который разбирается с простыми вопросами самостоятельно. Для этого все собственники должны оформить доверенность в письменном виде.

Метод непосредственного управления отличается рядом плюсов:

1. Оплата за коммунальные услуги идёт от жильцов напрямую поставщикам;
2. За собственниками закреплено право по своему усмотрению распоряжаться общим имуществом;
3. Способ отличается самой простой структурой.

Минусы этого способа:

• В небольшом доме на 30 квартир не всегда получается найти опытного и инициативного человека, который захочет брать на себя ответственность и действовать самостоятельно, при этом являясь представителем всех проживающих;
• Мало кто из жильцов готов стать грамотным управленцем, у них нет опыта;
• Часто собственники не приходят к консенсусу касаемо поисков подрядчиков, если потребуется делать ремонт общедомового имущества;
• Нередки конфликты между проживающими гражданами.

За любые нарушения ответственности никто не несёт, следовательно, метод управления не самый надёжный.

Среди всех видов и способов отдельно выделяется товарищество собственников, не являющееся коммерческой организацией. Цель подобного объединения – не заработать средства, а обеспечить максимально качественное управление и оказание нужных для комфортной жизни услуг.
ТСЖ выступает в роли юридического лица, поэтому жильцы не могут просто организоваться на словах и выступать за защиту своих интересов.

Работает ТСЖ строго на основании действующего Земельного кодекса и отвечает за надлежащее предоставление коммунальных услуг жильцам дома. Часто случается, что председатели ТСЖ отмахиваются от требований жильцов, например, касаемо постоянно забитых мусорных баков. Это неверный подход, ТСЖ обязано предоставлять все услуги качественно, при необходимости заключая договора с более ответственными подрядчиками.

1. Содержать все имущество своими силами, т.е. наняв в штат сантехника, инженеров, уборщицу и т.д.;
2. Нанимать для выполнения подобных работ субподрядчиков.

Чтобы создать товарищество, важно сперва продумать его структуру и примерно просчитать, сколько средств будет расходоваться на содержание многоэтажки ежемесячно. Полученную цифру требуется разделить на количество квартир в доме – таким образом можно узнать, сколько придётся платить семье ежемесячно на нужды дома.
Если такой вариант всех устраивает, инициативная группа жильцов готовит документы и выбирает кандидатов, которые будут участниками органа правления. За факт создания необходимо собрать больше 50% всех голосов собственников квартир. Дальше создаётся самый главный документ – устав ТСЖ, в котором подробно описаны все обязанности и права участников. После регистрации товарищество становится полноценным юрлицом, заказывает печать, без которой не получится заключать сделки, а также открывает в банке расчётный счёт, чтобы оплачивать услуги контрагентов.

• Деньги, которые оно получает с ежемесячной квартплаты, копятся на расчётном счёте и могут быть использованы исключительно на содержание дома;
• Если жильцы недовольны работой людей, товарищество можно переизбрать;
• Для выполнения ремонтных и не только работ ТСЖ самостоятельно ищет подрядчика. Если по итогам оказывается, что работники – профессионалы своего дела, с ними можно заключать договора на постоянной основе. Также к работе можно привлекать профессионалов из числа жильцов многоэтажки;
• ТСЖ определяет, когда будет выполнен ремонт, а хозяева квартир сами собирают средства и контролируют процесс выбора требуемых для работы материалов.

Вместе с тем у такой формы правления тоже есть слабые стороны:

1. Не все жильцы готовы своевременно вносить платежи, из-за чего может наблюдаться нехватка средств. Это приводит к тому, что следовать запланированному графику работ не получается;
2. Если квартир в доме мало, содержание будет ежемесячно обходиться слишком дорого. Жильцам не нравится такое положение дел;
3. Председателем ТСЖ может стать неопытный или нечестный человек.

Управляющая компания – профессионализм, за которым нелегко следить

Это способ, при котором все работы по благоустройству общедомовой территории и по содержанию самого дома берет на себя управляющая компания или ЖЭК. Она обязуется выполнять обязанности, которые прописаны в документе и дополнительно те, которые заказали собственники дома, заключившие с ней договор. При этом управляющая компания вольна нанимать подрядчиков, за работой которых обязана строго следить, ведь отвечать за качество оказанных услуг придётся именно ей.
Чтобы начать сотрудничать с УК, жильцы сперва должны заключить с ней договор. Для этого сзывается общее собрание жильцов многоэтажки, на котором жильцы обсуждают, кому отдать предпочтение. Хотя на практике случается, что собраться всем не получается, поэтому договор заключается с первой попавшейся компанией «чтобы было». В подобной ситуации обязанности собственников берет на себя местная власть. Чтобы дом так и не остался без присмотра, она от имени жильцов проводит конкурс среди УК, с победителем которого заключается договор. На протяжении 30 дней с этого момента новая УК обязана по закону приступить к выполнению своих обязанностей.

В договоре обязательно должны отражены такие моменты:

• Что входит в число имущества многоэтажного дома, ведь именно этим имуществом УК будет управлять;
• Какой адрес дома;
• Полный перечень услуг, которые необходимо будет выполнять, включая алгоритм внесения правок в этот список;
• Порядок установления стоимости услуг, какая плата за содержание и ремонт дома будет ежемесячно взиматься с жильцов и каким образом передавать средства;
• Каким образом собственники смогут контролировать качество оказанных услуг.

Собственники также могут добавить свои условия, если те не противоречат закону.

Договор с УК может быть заключён на период от года до 5 лет. На 5 лет заключить соглашение можно только если УК была выбрана людьми, проживающими в доме, и которые голосовали за это. Если же договор от имени жильцов заключали местные органы власти после конкурса – его период действия не может быть больше 3 лет.
Вместе с тем сторонам дано право разорвать договорные отношения ещё до истечения срока действия документа.

Это возможно, если:

1. Стороны достигли соглашения и все согласны с подобным решением;
2. Собственники или УК нарушили свои обязательства, что доказано в суде;
3. Жильцы созвали собрание, на котором было принято решение расторгнуть действующий договор и выбрать для себя новую компанию.

Положительные стороны управляющей компании:

• Профессиональное управление;
• Относительно невысокие расценки за работу;
• Жильцы могут контролировать деятельность и при необходимости влиять на качество услуг, жалуясь;
• Владельцы квартир избавляются от необходимости принимать участие в управлении.

Минусы – намного сложнее контролировать целевое использование средств, а ещё есть вероятность банкротства УК или ненадлежащего исполнения ею своих обязательств.

Жилищное законодательство сегодня даёт право самим проживающим в многоэтажном доме выбрать оптимальный способ управления: непосредственно жильцами, организовать ТСЖ или найти хорошую управляющую компанию, в руки специалистов которой передать содержание многоэтажки. Все методы отличаются плюсами и минусами, поэтому важно внимательно их изучить, чтобы найти оптимально подходящий.

Какие есть способы управления многоквартирным домом?

Каждый многоквартирный дом должен управляться определенным в Жилищном кодексе РФ способом. Жильцы вправе заниматься организационно-распорядительными, финансовыми мероприятиями самостоятельно либо воспользоваться помощью квалифицированных посредников.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Управлением МКД могут заниматься коммерческие и некоммерческие организации. Если между жильцами существует доверие, и они действуют слаженно, своевременно организовывают собрание, то для управления многоэтажным домом целесообразно выбирать некоммерческую организацию (ТСЖ, кооператив). В других случаях целесообразно заключить договор с коммерческим посредником (УК).

Жилищное законодательство предусматривает возможность организовать управление МКД следующими способами:

• непосредственное управление собственниками;
• ТСЖ (ТНТ) и жилищный кооператив;
• управляющая организация.

Принудительный выбор способа управления многоквартирным домом не допускается, за исключением случаев, когда жильцы не выбирают способ управления самостоятельно. Согласно последним поправкам в ЖК РФ предусмотрен переходный период для МКД, срок которого может составлять 1-3 года. За это время жильцы должны скооперироваться и выбрать способ управления, что, прежде всего, будет в их интересах.

Способ управления МКД представляет собой вариант решения организационных, технических, распорядительных, финансовых вопросов, касающихся порядка надлежащей и безопасной эксплуатации многоквартирного дома.

Организация управления необходима для снабжения дома необходимыми жилищно-коммунальными услугами, выполнения текущего и капитального ремонта, содержания общего домового имущества. Управляющие компании, ТСЖ или непосредственно собственники жилья заключают договоры подряда, решают текущие и будущие хозяйственные вопросы, связанные с управлением МКД.

Если дом небольшой, то можно заниматься управлением самостоятельно. Для этого придется оформлять доверенность от собственника каждого жилого помещения. Управление требует квалифицированных знаний и умения принимать оперативные решения, особенно когда дом требует ремонта.

При наличии возможности организовать ТСЖ (ТНТ) жильцы создают некоммерческую организацию, которая непосредственно решает вопросы управления МКД. Возглавляет ТСЖ председатель и правление.

На каждый дом можно организовать только одно ТСЖ, если только дома не расположены в пределах одного земельного участка.

Управляющая организация (компания) представляет собой коммерческую организацию, которая может взять на себя полную ответственность за управление МКД, в том числе поставку качественных коммунальных услуг. В таком статусе выступает лицензируемая организация, которая заключает договор с жильцами каждого МКД. Выбор компании осуществляется в конкурсном порядке.

При такой форме управления граждане сами выбирают способ управления и решают вопросы текущего (капитального) ремонта.

Важные решения, которые касаются вопросов обслуживания и ремонта дома, должны решаться на общем собрании жильцов.

Решения, не требующие отлагательства, принимаются советом МКД. Его организация обязательна, когда в доме более 4-х квартир.

В задачу совета входит:

• созыв общего собрания дома;
• контроль работы – подрядных организаций, специалистов узкого профиля: сантехников, электриков и т.д.;
• подготовка отчета о выполненной работе;
• ведение финансовой документации, открытие счета по доверенностям от жильцов.

Председатель совета и его члены наделяются полномочиями собственниками жилья на общем собрании.

Непосредственное управление возможно, когда в доме не больше 30 квартир. Тогда принимать важные решения и подписывать документы вправе сами собственники жилья.

Какой порядок смены управляющей компании многоквартирного дома? Смотрите тут.

Товарищество собственников жилья представляют собой некоммерческую организацию. Все важные решения в МКД принимает общее собрание жильцов, во главе с председателем, который также избирается общим голосованием.

Бюджет ТСЖ формируется за счет взносов членов, а также субсидий от государства и муниципального образования. Порядок избрания руководящих органов ТСЖ осуществляется на основании устава организации. Некоммерческая организация организует ремонтные работы, заключает договоры, привлекает к работе подрядчиков.

ТСЖ вправе организовать сбор средств на текущий и капитальный ремонт дома. Его решения обязательные для жильцов дома, если только не оспорены в судебном порядке.

Управляющая компания представляет собой коммерческую организацию, которая создается для того, чтобы:

• заниматься управлением МКД;
• обеспечивать его текущие и будущие нужды в плане организации поставки качественных коммунальных услуг, ремонта и содержания общего домового имущества;
• обслуживать придомовую территорию.

Жильцы МКД подписывают с организацией договор, проект которого утверждается на общем собрании.

Договор управления МКД ограничен конкретным сроком. Для жильцов он составляет 1-5 лет. Для застройщика – не меньше 5 месяцев.

Местная администрация может заключить договор с управляющей организацией на срок не больше трех лет, в случае, когда жильцы не определились с формой управления дома. Сменить компанию, при надлежащем выполнении ей своих обязанностей, можно не чаще одного раза в год.

Потребительский кооператив может быть организован в ЖСК и также управляется председателем. Он представляет собой форму непосредственного управления МКД. Его решения предусматривают для жильцов определенные ограничения.

Правление кооператива устанавливает сумму определенных взносов, которые оплачиваются жильцами на регулярной основе. В кооперативе может быть установлена система голосовании по принципу: «одна квартира – один голос», либо количество голосов пропорционально площади каждой квартиры.

Порядок выбора способа управления многоквартирным домом регулируется ЖК РФ. Стандарт управления МКД установлен Постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.

В 2019 году минимальный перечень работ и услуг, необходимый для содержания общего домового имущества, установлен Постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.

Решение о форме управления МКД принимают собственники жилья на общем собрании. Голосование может проводиться в очной и заочной форме. При очном голосовании потребуется совместное присутствие жильцов и их непосредственное голосование.

Заочное голосование проводится только при невозможности организовать аналогичное мероприятие в очной форме. Кворум подсчитывается в зависимости от общего количества голосов, которые есть у всех собственников жилья в МКД.

Для того, чтобы голосование состоялось, нужно, чтобы на собрании был определенный кворум от общего количества жильцов. Он рассчитывается по принципу «1 голос – 1 кв.м.».

Для расчета кворума необходимо подсчитать общую площадь жилых помещений (100%). Затем проводится расчет, сколько процентов от общего количества голосов составляют голоса пришедших на собрание жильцов. Если таких голосов больше 50%, то кворум для проведения собрания есть и, значит, можно выбрать способ управления. Если кворума нет, то придется проводить заочное голосование.

Собственники уведомляются о голосовании заказным письмом либо уведомлением, которое вручается им лично под роспись. Уведомление также можно разместить на информационном стенде дома.

Если собрание проводится в очном порядке, то понадобится зарегистрировать каждого пришедшего: проверить паспорт, правоустанавливающие документы на недвижимость и внести сведения в регистрационные листы. Количество явившихся участников и процент их голосов фиксируется в протоколе.

Очное голосование проводится пропорционально принадлежащей собственнику площади жилья.

Голосование проводится согласно вопросам и инициативам, указанным в протоколе. Голоса фиксируются в подготовленных бюллетенях, в которые организаторы заранее вписывают площадь жилого помещения голосующего.

За решение каждого вопроса должно быть подано не меньше 50% голосов. Если на собрании участвует представитель собственника жилья, то секретарь собрания проверяет подлинник нотариальной доверенности, а ее копию приобщает к протоколу.

Если за выбор формы управления подано более 50% голосов, то она утверждается собранием и доводится до сведения всех жильцов в течение 10 дней с момента принятия решения.

Протокол сшивается вместе с бюллетенями и подписывается на последней странице. Подписи должны поставить:

• председатель счетной комиссии;
• секретарь;
• председатель собрания.

На сшиве протокол подписывается председателем и секретарем собрания.

Заочное голосование осуществляется именными бюллетенями, в которых указывается:

• Ф.И.О. собственника жилья;
• площадь квартиры;
• перечень вопросов.

В бюллетенях также указывается место их сдачи. Решение принимается с учетом большинства голосов. Результаты заочного голосования фиксируются в протоколе, который подшивается вместе с бюллетенями, подписывается председателем и секретарем собрания.

Проект документа подготавливается еще на стадии организации собрания.

Помимо выбора формы управления МКД, на голосование в нем могут быть выставлены следующие вопросы:

• выбор председателя и секретаря собрания;
• выбор счетной комиссии, которая необязательна, но необходима при существенном количестве собственников;
• выбор места хранения протокола.

По итогам голосования протокол должен быть подписан председателем, счетной комиссией (при ее наличии) и секретарем.

Какие часы тишины в многоквартирном доме? Информация здесь.

Когда проводят капитальный ремонт многоквартирного дома? Подробности в этой статье.

Если жильцы не приняли решение, то это за них сделает местная администрация, которая выберет управляющую организацию в конкурсном порядке.

В таком случае предписание администрации о заключении договоров с конкретной управляющей организацией обязательны.

При ненадлежащем управлении МКД жильцы вправе расторгнуть договор с управляющей компанией в судебном порядке. В конфликтной ситуации целесообразно воспользоваться поддержкой квалифицированного юриста.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область – +7 (499) 703-16-92
   • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 309-85-28
   • Регионы – 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Оцените статью: