Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам ( п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами ( ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры? >>>

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Тонкости покупки недвижимости по предварительному договору

Покупка недвижимости – это очень ответственный шаг. В результате проведения сделки можно приобрести долгожданную квартиру, дом или землю, а можно потерять крупную сумму денег, если пойти по неверному или незаконному пути.

Многие из нас стремятся купить недвижимость по минимальной цене. Но стоит помнить, что и продавцы уменьшают стоимость лишь в том случае, если по каким-то причинам у них отсутствуют возможность выставить более высокий ценник. Например, объекта недвижимости ещё не существует или у продавца не возникло на него право собственности. В этом случае продавец продает недвижимость по предварительному договору. Рисков у покупателя при такой сделке больше, а у продавца ответственности меньше.

В этой статье мы постараемся ответить на вопросы, которые волнуют многих покупателей:

насколько такие сделки законны?

какие риски существуют у покупателя и как избежать неприятных последствий и убытков?

Насколько законно заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости ?

ГК РФ предусматривает возможность заключения предварительного договора, когда основной договор по каким-либо причинам заключить сразу не представляется возможным. В нем необходимо предусмотреть все значимые условия основного договора. Но как можно договариваться о продаже того, чего ещё не существует или того, чего ещё нет у продавца? Это вполне возможно. Даже ВАС РФ подтвердил это. Данный суд указал, что нет ограничений для продажи по предварительному договору недвижимости , право на которую ещё не зарегистрировано.

Совершенно по иному ВАС РФ расценивает предварительный договор на покупку квартиры в строящихся домах. Суд указывает, что покупать квартиры в новостройках можно только по ДДУ (договор долевого участия). Заключение предварительного договора для покупки квартиры в новостройке противоречит закону.

Риски покупателя, заключающего предварительный договор купли-продажи недвижимости .

Двойные продажи. Одна из сложных ситуаций возникает в случае, если недобросовестный продавец решил продать недвижимость по предварительному договору сразу нескольким покупателям. Такие договора не подлежат госрегистрации и, следовательно, проверить сколько раз предлагаемый объект недвижимости уже участвовал в подобных сделках, какое количество лиц на него претендует по предварительным договорам проверить невозможно.

Сроки договора. Согласно нормам закона, если в договоре не указан срок, в течение которого необходимо заключить основной договор, то он заключается не позднее года с момента подписания предварительного договора. При этом если стороны договора не заявят о своем желании заключить основной договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В этом случае покупатель может рассчитывать лишь на возврат денег, которые он уже заплатил продавцу. Например, Владимирский областной суд отказался обязать продавца по предварительному договору на покупку квартиры заключить основной договор, так как посчитал, что простое письмо покупателя с просьбой заключить договор не является предложением в рамках закона. Суд указал на то, что в этом случае покупатель с целью предложения заключить договор должен был направить проект договора, а не обычное письмо.

Признание предварительного договора на покупку квартиры недействительным. Как уже было указано выше покупать квартиру в новостройках возможно только по ДДУ. Если застройщик предлагает заключить предварительный договор, то такой договор впоследствии можно признать ДДУ через суд, но лишь при соблюдении следующих условий:

в предварительном договоре указаны все необходимые условия ДДУ;

продавец должен соответствовать требованиям, предъявляем к застройщику законом о долевом участии.

Если же предварительный договор не содержит указанных условий, а у продавца отсутствуют необходимые документы, то договор не будет признан ДДУ и будет противоречить закону.

Штраф и неустойка. К сожалению, взыскание штрафов, неустоек и компенсации морального вреда по предварительному договору достаточно проблематично. В тоже время закон о долевом участии предусматривает возможность взыскать с застройщика, который опаздывает со сдачей дома, существенные суммы неустойки и компенсации за моральный вред. Например, Ставропольский краевой суд не взыскал компенсацию морального вреда с продавца за расторжение предварительного договора. Суд указал, что к данным отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. А Санкт-Петербургский городской суд отказал во взыскании неустойки в связи с тем, что основной договор не был заключен в срок, и при этом ни одна из сторон договора не предложила заключить его.

Вместе с тем, ВАС РФ указал на случаи, когда у продавца нет объекта недвижимости в собственности, а он должен по договору передать его. В такой ситуации покупатель может в судебном порядке получить обратно свои уплаченные средства, проценты и убытки (в том числе, и разницу между рыночной стоимость объекта и ценой прописанной в договоре).

Обязательные условия. Необходимо четко прописывать все существенные условия в договоре. В противном случае суд может признать такой договор незаключенным. Так, например, Омским областным судом истцу было отказано в требованиях понудить продавца заключить договор купли-продажи недвижимости, так как предварительный договор продажи данного объекта не содержал порядок расчетов.

При покупке недвижимости по предварительному договору следует учитывать разъяснения ВАС РФ:

Объект недвижимости необходимо индивидуализировать. Седлать это можно путем указания его местонахождения, площади, иные характеристик или кадастрового номера.

Цена может определяться исходя из стоимости за единицу площади или иным образом.

Предварительный договор не нужно регистрировать в Росреестре.

Как избежать неприятностей?

Если Вы хотите купить квартиру в новостройке, то избегайте застройщиков, которые предлагают Вам предварительный договор. Слишком много рисков с таким договором и гарантий никаких. Даже, если дом будет построен, то застройщик может попросту расторгнуть с Вами предварительный договор и вернуть деньги. Когда другого выхода нет и Вы хотите купить квартиру именно у этого застройщика, то необходимо проверить наличие у него всех необходимых документов (разрешение на строительство, договор аренды или право собственности на землю, проектная декларация и т.д.), а также включить в договор условия, которые предусмотрены для ДДУ (данные о квартире и её цене).

Для тех, кто уже заключили предварительный договор на покупку квартиры , но продавец не торопиться передавать квартиру, можно посоветовать предъявить ему требование о заключении основного договора путем направления проекта договора купли-продажи. Такое требование уместно, если срок заключения такого договора подходит к концу. Если срок в договоре не указан, то нужно сделать это в течение года после его заключения.

Также можно требовать с продавца, который отказался от заключения основного договора, возврата уплаченных средств, уплаты процентов и возмещения убытков.

Предварительный договор купли продажи квартиры риски

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Вся правда о предварительном договоре купли-продажи

Третий вариант – а вот когда дом построен, введен в эксплуатацию, но при этом квартиры в нем еще не оформлены в собственность, застройщик переходит на продажи по ПДКП. И в данном случае ничего противозаконного уже нет, так как на этом этапе он не имеет права продавать квартиры по ДДУ, ибо действие 214-ФЗ заканчивается. Как только девелопер оформит все квартиры в собственность, то обязан перезаключить с клиентом предварительный договор на основной договор купли-продажи, который и станет для новосела главным правоустанавливающим документом.

Второй вариант – когда застройщики продают по ПДКП квартиры в уже строящемся доме. Такой договор также категорически нельзя подписывать. Квартиры на этапе строительства по закону могут продаваться только по ДДУ, ЖСК или ЖНК. Все остальные типы договоров, которые вам предлагают заключить, незаконны. Это главное правило для клиента, отдающего «свои кровные» застройщику.

Риски заключения предварительного договора купли-продажи

ПДКП заключается, когда продается недвижимость (дача, земельный участок, квартира). Гарантии договора:

Этот пункт напоминает риск двойной продажи. Так как предварительный договор купли-продажи ничем не подкрепляется, то и внесение суммы как задаток или залог является рискованным действием. Нередко такая ситуация возникает, когда покупатель не стремится проверять собственников на юридическую чистоту, обращаться к адвокату или нотариусу для консультации. Человек, который плохо подкован юридически, может столкнуться с мошенниками, которые с легкостью войдут в доверие и обманным путем заставят выплатить определенную сумму.

Предварительный договор купли продажи квартиры риски

ПДКП может быть заключен с потенциальным покупателем еще до того, как застройщик получит разрешительную документацию на строительство дома. По сути, дом еще не начали строить, а денежные средства на него застройщик уже начинает получать, заключая предварительно сделки купли-продажи. Реальность может быть печальной в этой ситуации.

1. Застройщик может спокойно расторгнуть договор и перепродать имущество, ведь его не нужно оформлять в Росреестре.
2. В случае признания застройщика банкротом, потенциальные покупатели могут потерять жилье или денежные средства, которые уже были перечислены на счет продавца.

Предварительный договор купли-продажи квартиры — какие риски и гарантии

Если недобросовестный застройщик срывает все сроки строительства, то на выплату им неустойки можно не надеяться, так как в предварительном договоре единственный оговариваемый срок – это срок заключения основного договора. Само строительство может превратиться в долгострой, и застройщик за это отвечать не будет.

В этом вопросе есть две стороны: заключение предварительного договора на вторичном рынке недвижимости и на стадии строительства дома. В первом случае никаких рисков для обеих сторон нет. При заключении предварительного договора, если срок заключения основного договора подошел, а стороны не направляют предложения заключить основной договор, то предварительный договор просто прекращает свое действие (см. ГК РФ, п. 6 ст. 429).

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру. В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в Откроется в новой вкладке.»>ст. 429 ГК РФ . ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке ( если такое условие в нем отражено ).

Покупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил. Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж. Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

«Именно поэтому, выбирая жилье в новостройке, нужно помнить о том, что если компания-застройщик предлагает вам подписать ПДКП, то заключать договор можно только при условии, что дом уже построен, а сама компания имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию»
Мария Литинецкая

Стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи

Если обе стороны сделки проигнорируют заключение основного договора, предварительный будет считаться прекращённым. Обязательства, предусмотренные предварительным соглашением также прекращаются, если истечёт срок действия, в который необходимо было провести основную сделку купли-продажи недвижимого объекта.

Сделкам с недвижимостью очень часто предшествует предварительный договор купли-продажи, условия заключения и особенности которого прописаны в Гражданском кодексе. Он является гарантом того, что покупатель и продавец в будущем заключат основное соглашение, согласно которому покупатель приобретёт объект недвижимости, а продавец передаст право собственности на него.

Назначение и гарантии предварительного договора купли-продажи квартиры

В случае неисполнения одной из сторон данных обязательств вторая сторона имеет право требовать заключения сделки через суд. Сделать это можно в течение полугода после окончания срока действия предварительного договора. В этом случае сделка будет заключена принудительно и на тех условиях, что были определены ранее.

Все правила и требования для данных документов также являются одинаковыми. Они составляются в письменной форме и, по желанию сторон, могут быть заверены нотариально (однако это необязательно). Единственная разница между ними — это отсутствие необходимости обязательно регистрировать переход права собственности на квартиру, в отличие от основного, для которого это требование является обязательным.

Следует так же знать, что не только застройщики могут продавать квартиры, но также и другие лица, софинансирующие строительство. Такие инвесторы после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, перезаключают договор с застройщиком и продают квартиры по ДДУ, а затем по ПДКП. То есть такие продавцы получают право собственности на квартиры почти одновременно с застройщиком. В этом нет никакой опасности. Но существуют инвесторы, которые не продают квартиры по ДДУ во время строительства, а ждут момента, когда объект будет введен в эксплуатацию и тогда продают квартиры по ПДКП, то есть изначально они не перезаключают договор с застройщиком. В этом также нет ничего противозаконного ,но в этом случае право собственности на квартиру получить вы сможете не скоро. Дело в том, что невозможно оформить право собственности до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации контракта. И никто не гарантирует, когда это случится.

Обычно ПДКП заключаются в двух случаях. В первом случае— когда застройщики продают объекты по предварительному договору на ранней стадии строительства, еще не имея на то разрешения. Логично, что пока застройщик не получит такое разрешение, он не имеет права продавать объект по договору долевого участия. Он может либо ждать момента получения такого разрешения либо, руководствуясь жаждой наживы, начать оформлять продажи раньше. Очевидно, что это просто сбор средств с клиентов, которые также хотят сэкономить, руководствуясь ошибочным понятием «раньше значит меньше». Существует даже такое понятие как предварительный договор долевого участия. Такой договор после получения разрешения на строительство расторгается и с клиентом подписывается договор долевого участия. Это противозаконно. К сожалению, сегодня так работают даже крупные застройщики. Всё-таки эта схема неправомерна и ваши права в случае чего она не защитит. Такой договор подписывать не рекомендуется.

Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Согласно Гражданскому кодексу, предварительный договор купли-продажи является гарантией заключения сделки. Главный плюс ПДКП – обязанности сторон, которые были установлены в добровольном порядке.

Предварительный договор купли-продажи – это гарантия двух сторон о заключении сделки. Когда между собственником и покупателем происходит договоренность о покупке, заключают такой тип договора. Совместно с ПД, заключают договор задатка, аванса или залога.

Заключение предварительной сделки основывается на Гражданском кодексе (статья №429/1). Закон говорит, что между продавцом и покупателем совершается сделка, на основании которой идет передача имущества, выполнения определенных услуг строго по условиям договора.

Что указывается в договоре:

1. Правоустанавливающие документы на недвижимость.
2. Контактные и паспортные данные сторон.
3. Указывается сумма задатка, а также полная стоимость квартиры.
4. Обязательно вносится графа «Риски». В ней пишется, что если одна из сторон нарушит условия предварительного договора, то он может считаться недействительным. В этом случае пострадавшая сторона может потребовать компенсацию за все расходы на нотариуса.
5. Если на территории жилплощади остается мебель, то необходимо приложить опись. В случае если при въезде в квартиру собственник забрал технику и мебель, указанную в описи, то можно обратиться в суд для решения этого вопроса.

Риски ПДКП – это невыполнение обязанностей, установленных договором. На самом деле в юридической практике редко появляются риски при заключении предварительного договора. Главная проблема – это отказ исполнения договора в действие, в установленный срок. Несмотря на это, существуют перечень популярных рисков, которые периодически возникают:

Является одним из самых популярных рисков, которые возникают на рынке недвижимости. В этом случае на одну жилплощадь могут претендовать несколько собственников и покупателей. Нередко, после заключения договора купли-продажи, покупатель обнаруживает свою квартиру в газете объявлений.

Этот пункт напоминает риск двойной продажи. Так как предварительный договор купли-продажи ничем не подкрепляется, то и внесение суммы как задаток или залог является рискованным действием. Нередко такая ситуация возникает, когда покупатель не стремится проверять собственников на юридическую чистоту, обращаться к адвокату или нотариусу для консультации. Человек, который плохо подкован юридически, может столкнуться с мошенниками, которые с легкостью войдут в доверие и обманным путем заставят выплатить определенную сумму.

ПДКП аннулируется, если предварительная сделка будет составлена с ошибками. Рассмотрим распространённые ситуации:

1. Не стоит доверять собственникам, которые не позволяют покупателю участвовать в заключение такого договора. Все просто: если собственник совершит ошибку и укажет неверный адрес квартиры, то договор сразу же становится недействительным.
2. Не стоит забывать «характер» ПДКП. Предварительный договор является обязательством, которые приняли на себя две стороны в добровольном порядке.

Предварительный договор не обязывает собственника пускать в квартиру покупателя сразу же, после заключения. Права на квартиру переходят новым собственникам, как правило, после заключения основного договора купли-продажи. Бывают случаи, когда собственник отказывается составлять основной договор на основании имеющейся предварительной сделки. Соответственно, риск неполучения жилплощади снижается. В такой ситуации нужно обращаться в суд с просьбой аннулировать ПДКП или заставить собственника заключить основной договор в срочном порядке.

Существует риски, что одна из сторон может отказаться от сделки даже после заключения ПДКП. В этом случае рекомендуется вносить в договор пункт о компенсации ущерба в полном объеме. Например, покупатель внес задаток, но отказался от покупки. Собственник вправе оставить задаток себе в качестве компенсации. То же самое происходит, когда собственник отказывает покупателю в приобретение жилья. Последний, в свою очередь, может запросить компенсацию в двойном размере от суммы задатка.

Чтобы минимизировать риски, соблюдайте следующие рекомендации:

• договор необходимо заключать в двух экземплярах и обязательно в письменной форме;
• несмотря на то, что предварительный договор нельзя зарегистрировать в Росреестре, его можно заверить у нотариуса;
• при заключении ПДКП должны присутствовать обе стороны и до тех пор, пока не будут подписаны оба экземпляра, они могут вносить правки, но по обоюдному согласию;
• указывайте в договоре всю подробную информацию о состоянии дома, о предмете сделки, о площади, стоимости. В-пятых, не забывайте про сроки.

Предварительный договор купли-продажи является гарантией для обоих лиц, участвующих в сделке. Важно при составлении договора обращать внимание на обязанности сторон. Это поможет оспорить вопросы, в случае возникновения конфликтных ситуаций.

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Поскольку с 2009 года регистрирующий орган – Федеральная регистрационная служба РФ при совершении сделки не стала изымать у старого собственника Свидетельство о государственной регистрации права собственности и ставить на нем отметку о погашении, то подобная практика привела к росту случаев получения задатков за уже проданные квартиры. Таким образом, законодательное новшество обернулось новой схемой мошенничества с недвижимостью.

Для того чтобы обезопасить себя, покупатель, при передаче задатка продавцу, должен помнить:

• Не следует передавать задаток в слишком большом размере;
• Внимательно изучить представленные продавцом документы на объект недвижимости, поскольку не исключена возможность предоставления поддельных документов;
• Необходимо заблаговременно получить выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество, благодаря которой можно убедиться в истинности документов. В случае возникновения спора, суд будет исходить из добросовестности лица, получившего выписку. Кроме того, единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость является государственная регистрация, которая может быть оспорена исключительно через суд.

Выписку из ЕГРП можно получить в территориальном органе регионального управления ФРС по субъекту Федерации, написав заявление и уплатив государственную пошлину в установленном размере. Как правило, выписка предоставляется через 5 рабочих дней, равно, как и мотивированный отказ в этом с указанием причин. Если реестр прав на недвижимое имущество ведется на электронном носителе, то информация предоставляется заявителю не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения.

Иногда возникают ситуации, при которых установить собственника недвижимого имущества затруднительно, например, если продавцом выступает наследник, право собственности которого возникает с момента открытия наследства независимо от государственной регистрации. При этом наследник может представить Свидетельство о праве на наследство, проверить подлинность которого практически невозможно, поскольку нотариусы, оформившие наследство, на контакт идут неохотно, прикрывая свои действия «нотариальной тайной». Поэтому единственным способом не быть обманутым продавцом-наследником является сравнение информации, указанной в Свидетельстве о праве на наследство с выпиской из ЕГРП. Таким образом, если в выписке указан наследодатель, то Свидетельство настоящее. Еще одним подводным камнем при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости в ситуации с наследством является то, что невозможно установить, сколько наследников приняли наследство, а сколько нет. Следовательно, если обнаружится наследник, принявший наследство, но не оформивший Свидетельство о праве на наследство, он может предъявить виндикационный иск на основании пункта 1 статьи 302 ГК РФ.

Следующим риском при совершении сделок с недвижимостью являются ситуации, когда продавец пишет заявление об отказе от государственной регистрации после сдачи документов на регистрацию, требуя от покупателя дополнительной платы. Аналогичные ситуации случаются, когда оплата за недвижимость производится перед сдачей документов на государственную регистрацию. В данном случае целесообразно обратиться с исковым заявлением о признании права собственности на спорный объект недвижимости, аргументируя свою позицию тем, что договор купли-продажи, несмотря на отсутствие государственной регистрации, был подписан сторонами, а значит, их воля была выражена. В подписанном сторонами договоре определены существенные условия, в частности, цена недвижимости, которую заплатил покупатель. Следовательно, действия продавца являются злоупотреблением своими правами на основании статьи 10 ГК РФ. Кроме указанного искового заявления, можно предъявить иск о регистрации сделки, руководствуясь нормами пункта 3 статьи 165 Гражданского Кодекса РФ или иск о регистрации права собственности, на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

Тем не менее, предоставляя судебные способы защиты нарушенных прав, законодатель не учел того, что их реализация сопряжена со значительными трудностями, связанными, прежде всего, с позицией регистрирующего органа. Так, пункт 1 статьи 28 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил, что «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор имеет право отказать только по основаниям, указанным в абзацах 4,6,7,9,10,11 и 12 пункта 1 статьи 20 настоящего закона». Кроме того, в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным Законом. В связи с этим главная проблема заключается в том, что документы, необходимые для государственной регистрации, представляются главным образом продавцом. Это означает, что если продавец отзовет свое заявление о государственной регистрации права, то все представленные им документы возвращаются заявителю – продавцу, который уклоняется от прохождения государственной регистрации.

В настоящее время отечественный рынок недвижимости является лакомым кусочком для тех, кто желает нечестно заработать, но зная некоторые нюансы и соблюдая определенные правила можно свести к минимуму возникновение возможных рисков, при совершении сделок с недвижимостью. Как вариант избегания рисков – обращение в положительно зарекомендовавшие крупные агентства недвижимости, которые не только имею опыт в сфере заключения различных сделок, но и используют в своей деятельности отработанные технологии их проведения, что позволяет крайне редко сталкиваться с серьезными случаями мошенничества. В любом случае лучше предупредить неправомерные действия контрагента, чем в дальнейшем отстаивать свои права в судебном порядке, тратя немало времени, сил и средств.

Оцените статью: