Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку

Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но под залог приобретаемых жилых домов или квартир, широко используется среди населения.

Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.

Кроме того, необходимо помнить о следующих особенностях.

1. Особенности заключения договора

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем и залогодержателем (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1996 N 102-ФЗ).

При этом заключаются два самостоятельных договора — кредитный договор с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между продавцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта.

Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет) (п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).

В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (п. 1 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 Закона N 353-ФЗ). Эта информация должна располагаться в рамке в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора.

Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование им не может превышать (п. 3 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ):

• ключевую ставку Банка России на день заключения кредитного договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;
• 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

В кредитном договоре может быть предусмотрено безакцептное списание задолженности заемщика только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).

Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств (п. 1 ст. 13 Закона N 102-ФЗ).

Законом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами РФ, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика ( п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ).

2. Нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация прав и обременений

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению следующие сделки (п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

• связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
• по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• по отчуждению долей в праве общей собственности (кроме договоров об отчуждении долей, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве).

Договор купли-продажи с использованием кредитных средств, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, не подлежит государственной регистрации, однако переход права собственности и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации — пять рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр, при обращении через МФЦ — семь рабочих дней, а в случае, если договор удостоверен нотариально, — соответственно три и пять рабочих дня (п. п. 9 — 12 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Размер госпошлины за регистрацию права собственности на жилое помещение составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7. За регистрацию ипотеки госпошлина не уплачивается ( пп. 22 п. 1 ст. 333.33 , пп. 6 п. 3 ст. 333.35 , п. 4 ст. 333.35 НК РФ; п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие документы:

1. Заявление залогодателя или залогодержателя.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

3. Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений.

4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре купли-продажи указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной) (ст. ст. 10, 20 Закона N 102-ФЗ; Письмо Росреестра от 28.03.2012 N 14-2192-ГЕ).

Примечание. Государственная регистрация ипотеки в отношении жилого помещения, предоставляемого собственнику обремененного ипотекой жилого помещения в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, осуществляется без заявления на основании договора, предусматривающего переход права собственности ( п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

3. Особенности недвижимого имущества, передаваемого в залог

Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат (ст. 74 Закона N 102-ФЗ).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона N 102-ФЗ).

Очень важной является оценка предмета ипотеки. Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому, если банк настаивает на том, чтобы оценку производил какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, когда после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется.

Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано (п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка. Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования. Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка (п. п. 4.1, 4.2 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013).

Кроме того, банк вправе при неисполнении залогодателем предусмотренной законом обязанности по страхованию застраховать заложенное имущество самостоятельно и потребовать от залогодателя оплатить понесенные расходы (п. 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

4. Особенности согласования передачи имущества в ипотеку

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона N 102-ФЗ; п. 3 ст. 35 СК РФ).

Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона N 102-ФЗ; п. 2 ст. 37 ГК РФ).

5. Особенности обременения помещений

Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Примечание. Залогодержатель вправе преимущественно перед другими кредиторами залогодателя получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества ( п. 2 ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона N 102-ФЗ).

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя — после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).

6. Особенности снятия обременения

С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ст. 352 ГК РФ).

По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить (ст. 25 Закона N 102-ФЗ):

• заявление владельца закладной;
• или совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
• или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати).

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона N 102-ФЗ).

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. 1 ст. 25 Закона N 102-ФЗ).

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

7. Особенности обращения взыскания на заложенное имущество

Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество — одно из главных условий договора об ипотеке, на которое залогодателю следует обратить внимание при подписании.

Заложенные жилой дом или квартиру банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке (п. п. 1 и 2 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).

Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика-залогодателя больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания (п. 3 ст. 54 Закона N 102-ФЗ).

Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилой дом или квартира, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (п. 1 ст. 59 Закона N 102-ФЗ).

Став собственником жилья, вы обязаны платить налог на имущество физических лиц ( ст. ст. 400 , 401 НК РФ).

Покупка жилья дает вам право воспользоваться имущественными вычетами по НДФЛ ( п. 1 ст. 220 НК РФ).

Каковы особенности договора об ипотеке? >>>

Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? >>>

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Портал государственных услуг Российской Федерации — www.gosuslugi.ru

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку на рынке вторички

Для того чтобы взять ипотечный кредит нужно обладать желанием, приличным уровнем доходов и хорошей кредитной историей.

Но главное нужно рассчитать свои силы, ведь выплата кредита может длиться до 15-30 лет и все это время у заемщика должен быть неснижаемый уровень заработка, покрывающий кредитные платежи.

В данной статье подробно рассмотрено, как покупается жильё на вторичке с помощью ипотечного кредита.

Преимущества и недостатки такого приобретения жилья

У покупки жилья в ипотеку есть масса преимуществ:

1. Вы становитесь собственником, не имея на руках полной стоимости квартиры. Это позволяет многим семьям решить жилищный вопрос прямо сейчас, не дожидаясь пока накопится нужная сумма.
2. Даже если возникнут проблемы с выплатой кредита можно сдать жилье и получать арендную плату либо перепродать с согласия банка. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете сразу вселиться в квартиру, а не ждать 2-3 года, как в случае с «первичкой».

Недостаток у ипотеки по сути только один: огромная переплата банку. Ипотечный заемщик в среднем переплачивает от 35 до 300% стоимости недвижимости за 5-30 лет кредитования и это без учета расходов на страховки, комиссии и дополнительные платежи. Учтите, что за время пользования кредитом ситуация на рынке может измениться и стоимость купленной квартиры может заметно снизиться. В этом случае, если придется продать недвижимость, она может и не окупить понесенные заемщиком затраты.

При выдаче кредита банк, прежде всего, оценивает платежеспособность заемщика. Размер доходов семьи должен с лихвой покрывать платежи по кредиту, то есть быть минимум в 1,5-2 раза выше их.

Основные требования к заемщику:

• возраст от 21 года;
• регистрация в РФ;
• официальное трудоустройство;
• стаж не менее 1-5 лет.

Банковских клерков также может не устроить сама выбранная для покупки квартира, если после проверки выяснится, что у нее есть проблемы с документами, она является объектом спора в суде, находится под арестом, то скорей всего в финансировании такой покупки откажут.

Посмотреть видео о том, по каким причинам банк может отказать в ипотеке:

С чего начать приобретение недвижимости вторичном рынке?

Процедура покупки квартиры начинается с поиска подходящего варианта. Для этого чаще всего заключается договор с риэлтором.

На этапе согласования кредита нужно определиться:

1. с размером первоначального взноса, который вы можете внести;
2. со сроком кредитования (с учетом размера платежей, переплатой и пр.);
3. с расходами на оформление договора, закладной, страховки;
4. с удобной вам схемой выплаты кредита;
5. с ожидаемым и реальным размером итоговой переплаты.

После того как банк одобрит вашу заявку, начинаются просмотры, торги с продавцом, которые заканчиваются подписанием предварительного договора купли-продажи и передачей задатка в размере от 5 до 10% стоимости квартиры. Эту сумму придется внести из собственных денег.

Очень важно еще до составления предварительного договора узнать: согласен ли продавец на ипотеку. Как правило, мало кто отказывается, поскольку это дополнительная гарантия безопасности сделки. Если все условия согласованы, то остается только получить кредит и правильно заключить основной договор купли-продажи.

Банки выдают согласие на кредит далеко не всем заемщикам. Львиная доля претендентов получает отказы, поскольку их уровень платежеспособности просто не позволяет им оплачивать дорогостоящую ипотеку.

До подписания договора у вас уже должно быть четкое представление о том, какие кредитные платежи предстоит выплачивать уже на следующий месяц после подписания договора. Можно воспользоваться для подсчетов кредитным калькулятором на сайте банка или попросить менеджера распечатать вам примерный график платежей с конкретными суммами.

Далее пошагово рассмотрим, как происходит покупка, каким должен быть порядок действий для заемщика.

Ипотечные кредиты в РФ выдают многие банки:

Выбирая банк, нужно ориентироваться на процентную ставку по кредиту, сроки кредитования, размер первоначального взноса, а также наличие дополнительных платежей. Имеет значение и репутация кредитного учреждения.

Основные условия ипотеки:

1. ставка 9,5-13% годовых;
2. первоначальный взнос минимум 10-15%;
3. срок кредитования до 15-30 лет.

Учтите, что ряд банков предоставляет готовые программы для молодых семей или для тех, кто покупает жилье с использованием материнского капитала.

Прежде чем подписывать договор стоит внимательно изучить условия всех кредиторов, наличие у них скрытых платежей в виде комиссий и ненужных страховок компаний-партнеров банка.

Посмотреть видео о том, как правильно выбрать банк для получения ипотеки:

Для банка очень важен акт оценки квартиры профессиональным оценщиком, чтобы оценить риски при выдаче кредита. Сумма займа, которая выдается большинством банков, должна составлять 80-90% рыночной стоимости жилья. Поэтому от суммы, которая будет указана в отчете зависит и размер кредита.

На цену квартиры влияет:

• район расположения и его престижность;
• площадь и количество комнат;
• возраст дома и состояние ремонта;
• близость метро, магазинов, социальной инфраструктуры;
• вид из окна, близость зеленой зоны и другие факторы.

Стоимость оценки недвижимости колеблется от 6-40 тысяч рублей, в зависимости от площади и местонахождения жилья. Оценка оформляется в виде отчета или оценочного альбома с фотографиями квартиры и заключениями оценщика.

Список документов для потенциальных заемщиков невелик. Это, прежде всего, заявление на выдачу кредита, которое заполняется в отделении банка или отправляется онлайн.

В пакет документов также входит:

1. справка с работы с указанием заработка за последние полгода-год;
2. копия трудовой книжки;
3. подтверждение дополнительных доходов (если есть);
4. отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры;
5. копии правоустанавливающих документов на выбранное жилье;
6. расширенную выписку из ЕГРН;
7. техплан квартиры из БТИ с экспликацией;
8. копии паспортов заемщика и продавца.

При необходимости запрашивается и нотариально заверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи. Все документы банк изучает примерно в течение 3-7 дней. После этого принимается решение о выдаче кредита. Как показывает практика, кредиторы также могут запрашивать военный билет, свидетельства о браке и рождении детей, диплом об образовании заемщика.

Вы можете проявить инициативу и предоставить банку копии договоров об открытии вкладов, выписку из ЕГРН подтверждающую владение другими объектами недвижимости и другие документы, подтверждающие ваши стабильные доходы и наличие активов.

Посмотреть видео о том, какие документы необходимо собрать, чтобы оформить ипотеку на вторичном рынке:

Составлением соглашения занимается сам банк-кредитор и, как правило, никакие правки в его тексте уже невозможны. Заемщику предложат готовый экземпляр договора, который нужно будет прочитать и подписать.

В кредитном договоре важно проверить:

• точный адрес квартиры, площадь, количество комнат;
• все реквизиты сторон;
• какие обязанности помимо погашения кредита есть у заемщика;
• условия повышения кредитной ставки;
• что будет в случае неуплаты займа вовремя (штрафные санкции и пр.).

Одновременно с кредитным договором оформляется и закладная – квартира переходит в залог банку до полной выплаты кредита. Все эти годы на нее будет наложено обременение и ее нельзя будет продать без согласия кредитора. Обычно все три договора: кредита, залога и купли-продажи подписываются в один день, чтобы не было разрыва во времени.

После согласования всех условий стороны подписывают основной договор. Он может быть двухсторонним или трехсторонним (с участием банка).

Основные пункты договора купли-продажи:

1. данные сторон;
2. описание квартиры и документов, которые подтверждают право собственности продавца;
3. цена сделки;
4. права и обязанности сторон;
5. порядок расчетов (со ссылкой на кредитный договор);
6. ответственность покупателя и продавца.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в ипотеку
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Купчая составляется в простой письменной форме, но может быть, и заверена нотариально. При привлечении нотариуса дополнительно нужно будет оплатить его услуги.

Посмотреть видео о том, как правильно составляется договор купли-продажи квартиры:

Регистрация сделки с продавцом, получение и передача денег

1. Договор регистрируется в Росреестре. Для этого нужно будет оплатить госпошлину в 2 тыс. рублей и заполнить бланк заявления.
2. После регистрации можно сразу оформить выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.
3. Кредит можно будет перевести со счета на счет либо передать лично из рук в руки, через банковскую ячейку или аккредитив. Оформляется передача денег распиской в двух экземплярах.

• Скачать бланк расписки о получении денежных средств за квартиру
• Скачать образец расписки о получении денежных средств за квартиру

Посмотреть видео о том, как правильно производить расчет при покупке квартиры на вторичном рынке:

Оформление ипотеки – один из самых важных этапов в процессе покупки квартиры. Чтобы все прошло гладко нужно подать заявление на кредит, а также подтвердить свои доходы. Необходимо иметь и первоначальный взнос по ипотеке не менее 10-30% стоимости жилья. Только после изучения всех документов, в том числе на покупаемую квартиру, банк выдаст кредит, и можно будет подписывать договор купли-продажи.

Квартира в ипотеку: особенности и практические советы

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Приобретение жилья в ипотеку – шаг серьезный, требующий досконального изучения вопроса. Дело здесь и в тонкостях ипотечного кредитования, и в рисках, которые несут и кредитор и заемщик. Длительный срок, большая сумма, имущество в залоге – вот лишь немногие из тех нюансов, о которых пойдет речь в этой статье.

Если вы собрались приобрести жилое помещение в ипотеку, вам нужно знать о возможных рисках. Причем опасны они могут быть как для вас, так и для банка.

1. Длительный срок кредитования. Этот фактор представляет неопределенность для обеих сторон кредитного договора.

Ипотека выдается на 10, 20 или даже 30 лет. А за такой период может произойти что угодно. Заемщик может потерять источник дохода из-за банального увольнения, полной или частичной потери трудоспособности. В конце концов, он может просто умереть.

Именно поэтому ипотечные программы некоторых банков отмечают не только минимальный возраст для получения займа, но и максимальный. Причем в каждом случае он будет индивидуальным. Банкиры руководствуются пенсионным возрастом. То есть, если вы мужчина 45 лет, то вряд ли сможете взять ипотеку более чем на 20 лет. Ведь в 65 вы будете пенсионером. Это, в свою очередь, означает и снижение трудоспособности, и потенциальное сокращение. Также от вас потребуют приобрести полис страхования жизни и здоровья.

Заемщик тоже не может предсказать, что произойдет с банком в течение ближайших лет. Финансовое благополучие кредитной организации может рухнуть, и ее объявят банкротом. В этом случае вас обяжут выплатить остаток долга по ипотеке досрочно. А если у вас нет необходимой суммы, то банк может изъять залоговое имущество и продать его для погашения кредита.

2. Недвижимость в качестве залога. Это следующий пункт, который может причинить множество неприятностей заемщику. Во-первых, вы не сможете проводить никакие операции с жильем, пока не снимите обременение – то есть, не выплатите кредит полностью. Во-вторых, как уже говорилось выше, в случае банкротства финансового учреждения, квартиру могут отобрать для продажи и досрочного погашения.

3. Риск снижения рыночной стоимости жилья. Отрицательные колебания на рынке недвижимости невыгодны ни банку, ни его клиенту. Чем больше снижается цена, тем больше становится ваша переплата по кредиту. К примеру, квартира стоила 3 миллиона рублей на момент приобретения. В кредит вы взяли 2 миллиона на 20 лет. Переплата составила 1,7 миллиона. Но из-за падения стоимости квартиры, она к концу срока кредитования стоит всего 2,9 миллиона. Получается, вы заплатили 3,7 миллиона рублей за возможность обладать активом в 2,9 миллиона. Не самое продуктивное вложение средств.

Банку же невыгодно снижение цены из-за того, что в критической ситуации он не сможет реализовать залоговое имущество по нормальной цене. А значит, потеряет деньги.

4. Процентная ставка. Ипотечный кредит, хоть и считается одним из самых недорогих, на деле таковым не является. В странах запада ипотека под 4–5 % годовых – норма. В России на начало 2015 года средняя ставка по таким займам – 15–16 %. Вкупе с длительным сроком кредитования это означает переплату в миллионы рублей.

К тому же в кредитном договоре непременно будет пункт о том, что банк имеет право менять процентную ставку в одностороннем порядке. На деле это может стать настоящей кабалой для клиента. Уже сейчас в российской банковской практике есть множество случаев, когда заемщик де-факто выплатил и тело кредита, и проценты по нему. Но из-за выросшей процентной ставки продолжает гасить кредит.

5. Досрочное погашение кредита. Этот фактор является риском, в первую очередь, для банка. Ему не выгодно, когда заемщик досрочно выплачивает всю сумму – ведь тогда финансовое учреждение недополучит проценты. Поэтому иногда встречаются определенные ограничения по поводу погашения раньше срока. Это могут быть как штрафные санкции, так и прописанный в договоре период, в течение которого нельзя досрочно выплачивать кредит.

Отдельно стоит поговорить о приобретении жилья в ипотеку с привлечением поручителя. Еще 7–8 лет назад кредитование было практически невозможно без поручительства. Сейчас же банки проще относятся к этому.

Поручителя не надо путать с созаемщиком. Созаемщик – это человек, которого вы «берете с собой» в кредитные отношения с банком. Он необходим, чтобы увеличить доход клиента и взять кредит на большую сумму. То есть, созаемщик несет ответственность точно такую же, как и заемщик.

Поручитель – это лицо, которое возьмет на себя кредитные обязательства, если вы не сможете по ним отвечать. В качестве поручителей могут выступать не только люди, но и юридические лица. Поэтому часто привлекаются организации-работодатели заемщика.

Если вы не сможете платить по кредиту, то банк обратится в суд. Тот, в свою очередь, вынесет решение о взыскании задолженности с поручителя. После выплаты долга и процентов, права кредитора переходят от банка к поручителю. Который будет требовать от вас компенсации убытков. Чаще всего это также происходит через суд.

Немало юридических проблем вызывает и покупка квартиры в ипотеку людьми, состоящими в браке. Какими правами обладает каждый из супругов?

Попробуем ответить на все вопросы в виде тезисов:

• квартира, приобретенная в ипотеку в браке, считается совместно нажитым имуществом в соответствии со ст. 256 Гражданского Кодекса РФ;
• супруги автоматически становятся созаемщиками при взятии ипотеки. В противном случае в кредите просто откажут;
• все платежи будут считаться общими вне зависимости от личного вклада каждого из супругов, отсутствия доходов у кого-то из них;
• при разводе ипотечная квартира подлежит разделу в соответствии со ст. 39 Семейного Кодекса РФ;
• как показывает судебная практика, раздел квартиры не производится до полного погашения кредита. То есть, вам придется либо найти средства, чтобы досрочно выплатить кредит, либо с согласия банка реализовать квартиру, из вырученных средств выплатить долг, а оставшуюся сумму поделить;
• если кредит погашен, то при расторжении брака супруг имеет право на половину квартиры или на половину денежных средств, которые были уплачены по ипотеке;
• если один из супругов желает избежать солидарной ответственности по кредиту или равных прав на квартиру, перед обращением в банк необходимо заключить брачный контракт.

Отдельно стоит рассмотреть все аспекты приобретения ипотечной квартиры в условиях кризиса. Ни для кого не секрет, что со второй половины 2014 года российская экономика переживает не лучшие времена. Ожидаемая вторая волна кризиса вкупе с иностранными санкциями наложила отпечаток и на банковскую сферу. И несмотря на заверения правительства о снижении темпов инфляции к 2016 году, укреплению рубля, предстоящем росте цены на нефть, лучше быть настроенным пессимистично, чтобы оказаться готовым к возможным последствиям.

На фоне этих событий стоит выделить несколько моментов, к которым не мешало бы прислушаться тем, кто собирается покупать жилья с использованием ипотечного кредита.

Несколько советов можно дать и тем, кто уже является плательщиком по ипотечному кредиту и столкнулся с финансовыми трудностями из-за сокращения заработной платы, увольнением или потерей бизнеса.

Все вышеописанные нюансы позволяют сделать вывод: при получении ипотеки нужен не только точный расчет собственных сил, но и определенная правовая грамотность. Ведь лучше потратить несколько часов и ознакомиться со всеми подводными камнями, чем терять сотни тысяч рублей.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

• +7 (499) 703-44-28 — Москва
• +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Как купить квартиру в ипотеку: ликбез для начинающих

Покупка квартиры – мероприятие ответственное. А приобретение ее с помощью ипотеки – тем более. В этой статье мы расскажем о самых важных моментах ипотечного кредитования.

Читаем договор об ипотеке: что должно быть включено

​Одним из наиболее важных документов в процессе ипотечного кредитования, несомненно, является договор. Его содержание определяет все нюансы отношений между кредитором и заемщиком.

Имущественный вычет с процентов по ипотеке: как правильно сэкономить при покупке жилья

Уменьшить выплаты по ипотеке можно при использовании имущественного налогового вычеты, который поможет вернуть часть уплаченных процентов.

Почему могут не дать ипотеку при покупке дома и как повысить свои шансы на получение кредита?

Рассматривая заявление на ипотечный кредит, банк анализирует состояние дома, расположение и общую ликвидность.

Оцените статью: