Каковы способы защиты участников долевого строительства

Самое важное по теме: "каковы способы защиты участников долевого строительства" с комментариями профессионалов. Внимательно прочтите статью и если что-то будет не понятно вы всегда можете задать вопрос нашему дежурному юристу.

Каковы способы защиты участников долевого строительства?

Заключение договора участия в долевом строительстве и его государственная регистрация еще не гарантируют того, что дом будет своевременно возведен и квартира в нем передана в срок, а в строительных работах будет отсутствовать брак.

В случае необходимости восстановления нарушенных прав участник долевого строительства (дольщик) может воспользоваться различными способами защиты. К ним, в частности, относятся следующие (ст. 12 ГК РФ).

1. Признание права собственности на объект долевого строительства

Если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать признания в судебном порядке (ч. 2, 3 ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16, 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):

  • права собственности на объект недвижимости;
  • права собственности на объект незавершенного строительства;
  • права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

2. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности

Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ; п. 7 Обзора).

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов и участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Поэтому будьте осторожны, если застройщик вместо договора участия в долевом строительстве или жилищного сертификата предложит вам заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д.

Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13).

Участник долевого строительства вправе также обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик обязан возвратить дольщику-гражданину полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).

С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 30.10.2017 составляет 8,25% ( Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 27.10.2017).

Еще одно основание для признания договора участия в долевом строительстве недействительным по требованию дольщика — несоответствие условий договора, например, о характеристиках подлежащего передаче дольщику объекта, информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора (ч. 4, 4.1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

3. Возмещение убытков

Убытки подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия (п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; ч. 3 ст. 3, ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 35 Обзора). Убытки могут быть понесены, например, из-за того, что в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта дольщик был вынужден арендовать жилье.

4. Взыскание неустойки (пеней)

Застройщик должен уплатить гражданину — участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта. Размер неустойки (пени) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки;

2) если нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока. Размер неустойки (пени) составляет 1% от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо от стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

5. Компенсация морального вреда

Достаточное основание для взыскания компенсации морального вреда — установленный факт нарушения прав дольщика (ст. 15 Закона N 2300-1; п. 28 Обзора).

6. Взыскание штрафа

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. п. 2, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17).

7. Прекращение правоотношений

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ; ч. 7, 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ):

1) если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;

2) срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца;

Читайте так же:  Что надо для подачи на алименты вне брака

3) застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства (в случае, если договор участия в долевом строительстве заключен с первым участником долевого строительства до 20.10.2017).

В судебном порядке договор может быть расторгнут, в частности, в следующих случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):

1) если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

2) существенно изменена проектная документация, в том числе превышено допустимое изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленное договором участия в долевом строительстве в пределах 5% указанной площади;

3) изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства.

При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченную дольщиком в счет цены договора денежную сумму, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

8. Обращение за содействием к органам государственной власти

Власти субъектов РФ могут оказывать содействие обманутым дольщикам: помогать в завершении строительства проблемного дома, выделять из регионального бюджета денежные компенсации пострадавшим дольщикам, осуществлять поиск соинвесторов для завершения строительства проблемного дома, выделять дольщикам жилье из резервного жилого фонда региона во временное пользование на время окончания строительных работ, выкупать права требования к застройщику и т.д.

Если вы столкнулись с проблемным застройщиком, выясните, какое содействие оказывается дольщикам органами государственной власти в вашем регионе.

В г. Москве гражданин, являющийся обманутым дольщиком, может быть признан пострадавшим и включен в реестр пострадавших граждан (п. 2.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 03.11.2015 N 713-ПП).

9. Заявление требований в рамках дела о банкротстве застройщика

В случае банкротства застройщика участники долевого строительства, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (перечень которых является открытым), вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд (п. 6 ст. 201.1, ст. ст. 201.4 — 201.6 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Следует учитывать, что в целях защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств, суд может признать застройщиком не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организацию, фактически аккумулирующую денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома, например лицо, которое является правообладателем земельного участка и объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016); Определение Верховного Суда РФ от 29.06.2016 N 304-ЭС16-4218).

10. Выплата возмещения из компенсационного фонда

Если договор с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20.10.2017, застройщик обязан производить отчисления (взносы) в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения в размере уплаченной цены договора участия в долевом строительстве гражданам — участникам долевого строительства при банкротстве застройщика. Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», в том числе через банки-агенты (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 13, ч. 5 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2 — 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233).

При этом гражданин не имеет права на возмещение, если он приобрел право требования по договору участия в долевом строительстве у юридического лица — участника долевого строительства после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика (ч. 3 ст. 13 Закона N 218-ФЗ).

Официальный сайт Банка России — www.cbr.ru

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

КАКОВЫ СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА?

“Электронный журнал “Азбука права”, 28.08.2015

КАКОВЫ СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА?

Заключение договора долевого участия в строительстве и его государственная регистрация еще не гарантируют того, что дом будет своевременно возведен и квартира в нем передана в срок, а в строительных работах будет отсутствовать брак.

В случае необходимости восстановления нарушенных прав участник долевого строительства (дольщик) может воспользоваться различными способами защиты. К ним, в частности, относятся следующие (ст. 12 ГК РФ).

1. Признание права собственности на объект долевого строительства

В случае если застройщик нарушает обязательства по представлению разрешения на ввод в эксплуатацию в регистрирующий орган или это разрешение вовсе не было получено, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, факта передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать признания в судебном порядке (ч. 3 ст. 16 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16 – 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):

– права собственности на объект недвижимости;

– права собственности на объект незавершенного строительства;

– права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

2. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности

Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2 – 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 7 Обзора).

Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участия в кооперативах.

Поэтому будьте осторожны, если застройщик вместо договора долевого строительства или жилищного сертификата предложит вам заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д.

Читайте так же:  Какова ответственность за стоянку у водоемов

Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13).

Также недействительной может быть признана сделка в случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик будет обязан вернуть полученные для строительства средства и уплатить проценты в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банк России (ч. 7 ст. 19 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Справка. Ставка рефинансирования

В настоящее время ставка рефинансирования составляет 8,25% (Указание Банка России от 13.09.2012 N 2873-У).

3. Возмещение убытков

Убытки подлежат взысканию сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия (ч. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; ч. 3 ст. 3, ст. 10 Закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ; п. 35 Обзора). Убытки могут быть понесены, например, из-за того, что в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта дольщик был вынужден арендовать жилье.

4. Взыскание неустойки

Если строительство находится на завершающейся стадии и пропуск передачи объекта долевого строительства незначителен, застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку в двойном размере исходя из 1/300 действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки.

При этом размер неустойки не может быть уменьшен соглашением сторон. Застройщик вправе обратиться к дольщику с просьбой о продлении срока, однако дольщик не обязан отвечать согласием (ч. 2 ст. 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. п. 21 – 26 Обзора).

5. Компенсация морального вреда

Достаточное основание для взыскания компенсации морального вреда – установленный факт нарушения прав дольщика (ст. 15 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; п. 28 Обзора).

6. Прекращение правоотношений

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в частности, в следующих случаях (ч. 3 ст. 7, ч. 1 ст. 9, ч. 3 ст. 15.1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):

– если застройщиком были существенно нарушены требования к качеству объекта строительства или не были устранены недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;

– если срок передачи объекта долевого строительства был нарушен более чем на два месяца;

– если застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства.

В судебном порядке договор может быть расторгнут, в частности, в следующих случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):

– прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

– существенного изменения проектной документации строящегося дома либо изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в его состав.

При расторжении договора застройщик обязан вернуть сумму, уплаченную дольщиком в счет строительства, а также уплатить проценты в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

7. Обращение за содействием к органам государственной власти

Власти субъектов РФ могут оказывать содействие обманутым дольщикам: помогать в завершении строительства “проблемного” дома; выделять из регионального бюджета денежные компенсации пострадавшим дольщикам; осуществлять поиск соинвесторов для завершения строительства “проблемного” дома; выделять дольщикам жилье во временное пользование на время окончательных строительных работ из резервного жилого фонда региона; выкупать права требования к застройщику и т.д.

Если вы столкнулись с проблемным застройщиком, выясните, какое содействие оказывается дольщикам органами государственной власти в вашем регионе.

8. Заявление требований в рамках дела о банкротстве застройщика

В случае банкротства застройщика участники долевого строительства, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (перечень которых является открытым), вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд (ч. 6 ст. 201.1, ст. ст. 201.4 – 201.6 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).

Материал подготовлен при содействии

заместителя Председателя Президиума

Коллегии адвокатов “Грибаков, Поляк и партнеры”

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Изображение - Каковы способы защиты участников долевого строительства proxy?url=http%3A%2F%2Festate-advisor.ru%2Fwp-content%2Fthemes%2FEstate-advisor%2Fimg%2Ftown

Способы защиты прав участников долевого строительства

Долевое участие в возведении домов пользуется большой популярностью. Это связано с низкой стоимостью жилья, возможностью последовательно вносить средства и другими причинами. Однако здесь имеются некоторых риски, которые реализуются при недобросовестных действиях застройщика.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

Даже если гражданин подписал соглашение о долевом строительстве, и документ прошел регистрацию, это не является гарантией, что здание построят в срок, и квартира перейдет своему владельцу.

Если в результате права гражданина были нарушены, то последний может использовать следующие способы их защиты (ст.12 ГК РФ):

  • установление права собственности;
  • возвращение того положения, которое существовало перед нарушением прав;
  • аннулирование сделки;
  • самозащита прав;
  • выполнение должником обязанностей в натуре;
  • возмещение материального и морального ущерба;
  • изменение правоотношений.

Признание права собственности на объект долевого строительства

Данный метод используется в ситуациях, когда подрядчик не выполняет обязательства, предписанные договором (затягивается возведение здания или процесс оформления документов). Тогда дольщики не имеют возможности подтвердить свои права в обычном режиме.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Указанный метод применим в следующих ситуациях:

  • строительство завершено, но дом не ввели в эксплуатацию;
  • строительная компания не передала документы в регистрирующий орган, хотя возведение здания закончено;
  • здание не достроено, однако передано участникам по факту;
  • строительство не закончено, и дом не передавался участникам.

Право собственности дольщиков подлежит регистрации в обязательном порядке (ст.16 закона №214 от 30.12.2004). Чтобы осуществить госрегистрацию, требуется разрешение на введение здания в эксплуатацию, а также передаточный акт. Обычно разрешение передается в уполномоченное ведомство компанией, отвечающей за строительство.

Читайте так же:  Обязан ли нотариус разыскивать наследников по закону при наличии завещания и сообщать им о нем

Если перечисленные документы не передавались в установленные сроки, то участник может решить вопрос в судебном порядке на основании ст.16 ФЗ №214, ст.218 Гражданского кодекса, п. 14, 16, 17 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда от 04.12.2013.

В исковом заявлении можно выдвинуть следующие требования:

  • признать право собственности на рассматриваемый объект;
  • установить право собственности на определенную долю в общей собственности на дом, т.е. на квартиру;
  • подтвердить право владения на недостроенный объект.

Если строительная организация получила денежные средства, хотя не наделена правом выполнять подобные действия, или же был нарушен установленный порядок, то по инициативе участников сделку могут признать недействительной. Таковой может признаться сделка, при которой произошло нарушение норм проектной документации.

Лицо, собравшее средства, обязано вернуть их в полном объеме. Кроме того, согласно ст.395 Гражданского кодекса, ему придется выплатить двойную сумму процентов и дополнительно возместить нанесенный ущерб (ст.3 ФЗ №214).

Привлечение средств дольщиков производится при наличии договора долевого строительства или сертификата на жилье. Если организация вместо указанных документов настаивает на подписании других бумаг и перечислении средств на свой банковский счет, то следует соблюдать особую осторожность.

В исковом заявлении выдвигается требование признать сделку недействительной и выплатить денежные средства в соответствии с законодательными нормами.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Возмещения убытков от застройщика можно требовать в следующих ситуациях:

  • нарушение предписанных сроков выполнения работ;
  • средства получило лицо, не обладающее правом на подобные действия, или же при передаче средств были выявлены нарушения;
  • обязательства не были выполнены или выполнялись ненадлежащим путем.

Если при передаче дома участникам были нарушены сроки, что произошло без предварительного согласования, то организация обязана выплатить неустойку. Ее размер составляет 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости, указанной в документах.

Неустойка выплачивается за каждый день неисполнения обязательств. Если дольщиком является гражданин, то ее величина увеличивается в два раза. Взыскание может осуществляться в досудебном порядке и по решению суда.

Для компенсации морального ущерба достаточно подтвержденного факта, что произошло ущемление прав участника.

В определенных ситуациях участник может отказаться исполнять договор:

  • застройщик не выполнил нормы, касающиеся качества возводимого объекта или не устранил нарушения за установленный период времени;
  • дом был передан позже необходимого срока на 2 месяца и более;
  • застройщик не сообщил об окончании действия договора поручительства, причем новый договор не был подписан.

В ряде случаев прекращение договора осуществляется через суд:

  • строительство остановлено или прекращено при определенных обстоятельствах, которые не позволят сдать дом вовремя;
  • изменилась проектная документация или назначение помещений нежилого типа или объектов общего имущества, входящих в состав жилого дома.

Расторжение договора имеет определенные последствия. Застройщик должен перечислить средства, полученные от дольщика на возведение дома в срок от 10 до 20 рабочих дней со дня прекращения действия договора. Также ему необходимо выплатить проценты в двойном размере с учетом 1/300 ставки рефинансирования.

Обращение за содействием к органам государственной власти

Региональные органы власти могут предоставить помощь гражданам, права которых были ущемлены при участии в долевом строительстве. Защита прав дольщиков по договору долевого строительства может производиться различными способами.

Государство помогает закончить возведение дома, найти инвесторов для завершения строительных работ, выплачивает компенсации за счет местного бюджета, предоставляет временное жилье до конца строительных работ, приобретает права требования к недобросовестным застройщикам.

Вид помощи зависит от конкретного региона, поэтому для восстановления нарушенных прав необходимо обращаться в местные органы власти. Также региональные акты устанавливают критерии нуждаемости в государственной поддержке, условия ее получения и перечень необходимых документов.

В каждом регионе создаются реестры, куда вносятся данные об обманутых дольщиках. Полученные сведения размещаются в свободном доступе уполномоченных органов. Также ведется реестр застройщиков, при работе с которыми возникли проблемы.

Заявление требований в рамках дела о банкротстве застройщика

Если застройщик объявлен банкротом, то заинтересованные лица могут предъявить свои требования касательно выплаты средств или получения жилья. Это могут сделать как участники, так и другие граждане, имеющие правоотношения с застройщиком. Указанные требования рассматриваются арбитражным судом в качестве дела о банкротстве.

Данный метод регулируется ст.201.1 (часть 6), ст.201.4 — 201.6 ФЗ №127 от 26.10.2002. Закон касается только тех застройщиков, которые использовали средства участников для проведения строительных работ.

Если застройщик заявил о своей несостоятельности, по решению суда могут применяться дополнительные меры. Сюда относится запрет на использование владельцем земельного участка в иных целях. Также владельцу могут запретить подписывать соглашение с другими арендаторами.

Удовлетворение требований участников производится за счет передачи недостроенного объекта или возведенных жилых помещений, а также путем реализации здания. Чтобы представить свои интересы в суде, рекомендуется прибегнуть к помощи юриста.

Пример способа защиты участников долевого строительства

Общество с ограниченной ответственностью «Парус» изменило этажность здания и начало строительство дополнительного этажа. Предварительно никаких согласований с участниками не производилось.

Поскольку строительный объект был возведен с отступлением от условий, прописанных в договоре, участники могут выдвинуть одно из следующих требований:

  • в разумные сроки вернуть конструкцию к изначальному варианту;
  • снизить цену договора;
  • возместить собственные расходы на устранение несоответствий.

Указанное изменение суд может учесть как основание для расторжения договора. Для суда также необходимо указать неблагоприятные последствия того, что увеличилась этажность дома. Например, в результате появляется необходимость в дополнительных местах для парковки.

  1. Долевое строительство имеет свои преимущества в виде более низкой цены.
  2. Наличие зарегистрированного договора не дает гарантии, что объект будет возведен и сдан своевременно и без нарушений.
  3. Защита прав дольщиков регулируется нормами гражданского законодательства.
  4. Права собственности признаются через суд путем подачи соответствующего иска.
  5. Сделка считается недействительной, если при получении денежных средств были обнаружены нарушения.
  6. В определенных случаях дольщики имеют право на получение неустойки, материальной и моральной компенсации.
  7. Если застройщик не выполнил свои требования, то это становится основанием расторгнуть договор.
  8. Когда договор расторгается, застройщик обязан возместить полученные средства и выплатить проценты.
  9. На региональном уровне органы власти предоставляют определенную защиту прав обманутых дольщиков.
  10. Недобросовестные застройщики заносятся в реестр, как и дольщики, пострадавшие от их действий.
  11. В случае несостоятельности застройщика участники могут обратиться за выплатой затраченных средств или получением жилых помещений.
Читайте так же:  Понятие нарушений прав ребенка согласно положениям гражданского кодекса рф, примеры из судебной прак

Наиболее популярные вопросы и ответы на них способам защиты участников долевого строительства

Вопрос: Сколько требований допускается указать в иске к застройщику?

Ответ: В рамках одного иска можно указать несколько требований. Например, о нарушениях в ходе строительства и существенной задержки сроков. Также в указанном иске можно выдвинуть требования о взыскании убытков, помимо неустойки.

К убыткам относятся различные затраты на аренду жилых помещений, хранение отделочных материалов, приобретенных для нового жилья. Если такие расходы были действительно понесены, и имеется подтверждение этого факта, то указанные расходы необходимо также включить в иск.

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней .

Какие бывают способы защиты участников долевого строительства?

Разъясняет прокуратура Волжского района Самарской области:

«Заключение договора участия в долевом строительстве и его государственная регистрация не гарантируют того, что дом будет своевременно возведен и квартира в нем передана в срок, а в строительных работах будет отсутствовать брак» — разъясняет старший помощник прокурора Волжского района Самарской области Лариса Софронова.

«Дольщик может защитить свои права следующими способами:

  1. Признание права собственности на объект долевого строительства. Если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, дольщик вправе требовать признания в судебном порядке: права собственности на объект недвижимости; права собственности на объект незавершенного строительства;права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом.
  1. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности.

Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов и участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах.

Поэтому будьте осторожны, если застройщик предложит Вам заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д.

Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Дольщик вправе также обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик обязан возвратить дольщику-гражданину полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств».

В правовой системе “Консультант Плюс” размещена новая статья адвоката Поляк М.И.

КАКОВЫ СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА?

Заключение договора участия в долевом строительстве и его государственная регистрация еще не гарантируют того, что дом будет своевременно возведен и квартира в нем передана в срок, а в строительных работах будет отсутствовать брак.

В случае необходимости восстановления нарушенных прав участник долевого строительства (дольщик) может воспользоваться различными способами защиты. К ним, в частности, относятся следующие (ст. 12 ГК РФ).

Если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать признания в судебном порядке (ч. 2, ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16, 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):

– права собственности на объект недвижимости;

– права собственности на объект незавершенного строительства;

– права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

2. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности

Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ; п. 7 Обзора).

Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов и участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Поэтому будьте осторожны, если застройщик вместо договора участия в долевом строительстве или жилищного сертификата предложит вам заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д.

Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13).

Участник долевого строительства вправе также обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик обязан возвратить дольщику-гражданину полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банк России, действующей на день возврата денежных средств (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).

Читайте так же:  Как увеличить жилую площадь квартиры за счет кладовки (коридора)

Справка. Ставка рефинансирования

С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 19.09.2016 составляет 10% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 16.09.2016).

Еще одно основание для признания договора участия в долевом строительстве недействительным по требованию дольщика – несоответствие условий договора, например о характеристиках подлежащего передаче дольщику объекта, информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора (ч. 4.1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

3. Возмещение убытков

Убытки подлежат взысканию сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия (ч. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; ч. 3 ст. 3, ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 35 Обзора). Убытки могут быть понесены, например, из-за того, что в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта дольщик был вынужден арендовать жилье.

4. Взыскание неустойки (пеней)

Застройщик должен уплатить гражданину–участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта. Размер неустойки (пени) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки;

2) при нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока. Размер неустойки (пени) составляет 1% от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта), либо от стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

5. Компенсация морального вреда

Достаточное основание для взыскания компенсации морального вреда – установленный факт нарушения прав дольщика (ст. 15 Закона N 2300-1; п. 28 Обзора).

6. Прекращение правоотношений

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):

– если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;

– срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца;

– застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства.

В судебном порядке договор может быть расторгнут, в частности, в следующих случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):

– если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

– существенно изменена проектная документация, в том числе превышено допустимое изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленное договором участия в долевом строительстве в пределах 5% указанной площади;

– изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства.

При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченную дольщиком в счет цены договора денежную сумму, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

7. Обращение за содействием к органам государственной власти

Власти субъектов РФ могут оказывать содействие обманутым дольщикам: помогать в завершении строительства проблемного дома; выделять из регионального бюджета денежные компенсации пострадавшим дольщикам; осуществлять поиск соинвесторов для завершения строительства проблемного дома; выделять дольщикам жилье во временное пользование на время окончательных строительных работ из резервного жилого фонда региона; выкупать права требования к застройщику и т.д.

Если вы столкнулись с проблемным застройщиком, выясните, какое содействие оказывается дольщикам органами государственной власти в вашем регионе.

В г. Москве гражданин, являющийся обманутым дольщиком, может быть признан пострадавшим, а данные о нем включены в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (п. 2.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 03.11.2015 N 713-ПП).

8. Заявление требований в рамках дела о банкротстве застройщика

В случае банкротства застройщика участники долевого строительства, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (перечень которых является открытым), вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд (ч. 6 ст. 201.1, ст. ст. 201.4 – 201.6 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).

Следует учитывать, что в целях защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств, суд может признать застройщиком не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организацию, фактически аккумулирующую денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома, например лицо, которое является правообладателем земельного участка и объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016); Определение Верховного Суда РФ от 29.06.2016 N 304-ЭС16-4218).

Законодательством предусмотрено формирование за счет взносов застройщиков компенсационного фонда, предназначенного для выплаты возмещения гражданам – участникам долевого строительства при банкротстве застройщика (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; п. п. 1, 4Постановления Правительства РФ от 07.12.2016 N 1310).

Изображение - Каковы способы защиты участников долевого строительства 4596
Автор статьи: Егор Зорин

Добрый день! Меня зовут Егор. Я уже более 5 лет работаю в крупной юридической фирме. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в доступном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 3

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here