Пошаговая инструкция, как продать квартиру, купленную с привлечением материнского капитала

Пошаговая инструкция по продаже квартиры с участием маткапитала: как перевести средства с маткапитала, как оформить, есть ли риски продавца

В большинстве случаев молодые семьи используют материнский капитал с целью улучшить жилищные условия.

Покупка квартир или вклад в строительство дома — самые распространенные варианты распоряжения деньгами.

Кроме того, государственная дотация часто используется для погашения существующих ипотечных задолженностей.

Основные правила направления средств материнского капитала на покупку жилья установлены Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862. Законодательство РФ подразумевает возможность использования маткапитала и на приобретение жилья на вторичном рынке. Главным условием совершения этой процедуры является доказательство улучшения жилищных условий. Так, приобретаемая квартира обязана быть либо просторнее по метражу, либо улучшенной планировки по сравнению с текущими параметрами жилья.

Для продавца, столкнувшегося с оформлением сделки с привлечением материнского капитала, важно проконтролировать законность сделки по следующим моментам:

• наличие у покупателей оригинального сертификата установленного образца;
• четко прописанный в договоре купли-продажи пункт о том, что квартира остается в залоге у продавца до того момента, как ему не будет переведена вся сумма стоимости объекта;
• подтверждение одобрения кредита или ссуды у покупателей (если таковой необходим для совершения сделки в полном объеме).

Соблюдение этих пунктов гарантирует легитимность сделки и дает продавцу уверенность в отсутствии возможных потерь.

Последовательность действий, как под маткапитал продать людям без кредита

Купить квартиру без кредита могут только те покупатели, ребенку которых уже исполнилось 3 года. Использовать маткапитал раньше трехлетия малыша, с рождением которого он был получен, можно исключительно для погашения ипотек или ссуд на жилье.

Чтобы обезопасить такую сделку, продавец может, во-первых, отметить в договоре обременение на квартиру, и, во-вторых, получить предварительный залог сразу на руки, что также должно быть закреплено документально.

Процедура осуществления покупки под сертификат длится порядка 3 месяцев. В этот период входят сроки оформления справок Росреестром (до 10 дней) и проверка пакета документов Пенсионным фондом (до 60 дней). Плюс покупателям может понадобиться дополнительное время на сбор полной суммы залога.

Перевод маткапитала продавцу осуществляется поэтапно:

1. 1. Стороны составляют договор купли-продажи по установленному образцу, в котором указывается использование средств семейного капитала, отдельно прописываются суммы общей стоимости квартиры, требуемого продавцом залога и размера выплат собственными средствами покупателей.
   2. Согласно части 4 статьи 10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», приобретаемое жилье должно быть поделено в долях между родителями и всеми детьми, поэтому целесообразно сразу написать это в договоре. В ином случае составляется нотариальное соглашение об обязанности выделить доли в имуществе детям в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа (при рассрочке) либо после снятия обременения (при целевом займе).
   3. На основании договора Регистрационная палата должна выдать покупателям документ, подтверждающий их право собственности на приобретаемое жилье.После этого покупателя подают в ПФР заявление и пакет документов:
      • документ, удостоверяющий личность и место жительства покупателя-владельца сертификата;
      • копия договора купли-продажи жилья, зарегистрированного в Росреестре;
      • выписка из ЕГРН о правах владельца сертификата на имущество;
      • нотариально удостоверенное обязательство об оформлении долей в имуществе всем членам семьи (если в договоре это не указано);
      • документ о рассрочке платежа (если такой имеется).

Продавец получает перевод на свой банковский счет, если ПФР одобрил сделку. Рассмотрение ПФР заявления происходит в месячный срок, в случае одобрения – в течении 10 дней переводятся денежные средства.

Молодые родители, подающие документы в ПФР, должны помнить, что оформление всех необходимых бумаг относится к сфере их ответственности. Если Фонд обнаружит недостачу некоторых документов либо их неправильное оформление в течение отведенного срока длительностью 60 дней, то его решение по использованию сертификата будет отрицательным.

Тогда покупателям придется пройти всю процедуру заново. При таком раскладе многое зависит от терпения продавца, который при наличии соответствующего пункта договора может отозвать сделку, не желая так долго ждать.

Перевод продавцу квартиры осуществляется после одобрения сделки всеми инстанциями на указанные банковские реквизиты.

Сумма семейного капитала никогда не обналичивается. Покупатели должны помнить, что любые схемы обналичивания сертификата являются незаконными и могут повлечь за собой наказание. Этот порядок введен для того, чтобы обезопасить будущее детей от растраты средств родителями.

Пошаговая инструкция, как правильно продать с кредитом

Для владельца квартиры её продажа покупателям с кредитом является оптимальной, так как представляет собой достаточно быстрый процесс, простой в оформлении.

Купля-продажа квартиры в кредит с участием доли маткапитала: порядок оформления необходимых документов для сделки

Когда для покупки нового жилья молодой семье требуются не только средства сертификата, но и дополнительные финансы, единственным выходом становится взятие ипотеки. Банковская ссуда позволяет полностью расплатиться с продавцом, затем использовать маткапитал для погашения части размера ипотеки и продолжить ежемесячно выплачивать остаток задолженности банку.

Для использования семейного капитала как ипотечного взноса нужно оформить такие документы, как:

• сертификат на материнский капитал;
• заявление банку либо на внесение первоначального взноса в размере капитала, либо на досрочное погашение займа, либо на уплату процентов за ипотеку;
• заверенные банком свидетельство о праве собственности и договор купли-продажи;
• справка об оставшейся части долга перед банком;
• заявление установленного образца в ПФР.

Решение Фонда о перечислении материнских средств банку производится в течение месяца.

Положительное решение позволяет молодой семье обратиться в банк для завершения операции на протяжении еще одного месяца.

Отказ ПФР на использование средств правомерен по ряду установленных причин, но может быть обжалован в судебном порядке.

Когда продаваемая квартира состоит в долевом владении, договор с покупателями заключается всеми владельцами.

Покупателям важно помнить, что использование семейного капитала на жилье подразумевает обязательное оформление долей на каждого члена семьи: обоих родителей и всех детей (а не только на того ребенка, на которого был получен сертификат).

Основная причина возможного недовольства продавца заключается в отказе Пенсионного фонда проводить сделку. ПФР тщательно рассматривает все нюансы жилищной сделки и может счесть её неподходящей под использование материнского капитала. Обезопасить себя продавец должен еще на этапе составления договора купли-продажи. Там обязательно нужно прописать следующие пункты:

1. Наложение обременения на квартиру до получения полной суммы — если покупателям отказывает ПФР или банк, то квартира отчуждается в пользу продавца.
2. Решение о задатке — в договоре может быть условие возврата суммы задатка покупателям либо его присвоение продавцу в качестве компенсации за несостоявшуюся сделку.

Таким образом, продажа жилья молодой семье под средства семейного капитала занимает более долгое время, чем сделка без использования сертификата. Зато продавец имеет право заранее предусмотреть возможные препоны к совершению сделки и отразить обязательства сторон в договоре купли-продажи.

Если квартира была приобретена с использованием части средств из сертификата материнского капитала, то её дальнейшая продажа будет иметь свои особенности. Прежде всего, встает вопрос о том, законны ли такие сделки, всё-таки применение материнского капитала является обеспечением несовершеннолетнего ребенка.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Сделки продажи квартиры осуществляются на основании правового акта №256-ФЗ от 29.12.06 г., который используется сейчас в последней редакции. Также на ход сделки будут влиять статьи Гражданского Кодекса РФ – ст. 28, 36, 37, а также ст. 454, 455, 456 и другие, регулирующие тонкости сделки.

Чтобы получить однозначный ответ на вопрос: «Можно ли продать квартиру, которая была куплена под материнский капитал?», нужно, прежде всего, обратиться к основному правовому акту, регулирующему права и обязанности опекающих несовершеннолетних граждан лиц – закону №256 от 29.12.06 года.

В этом законе содержится определение, что такое материнский капитал, как им легально можно воспользоваться, как его получают, в какое учреждение обращаются, а также, какие обязательства должны держать родители ребенка и другое.

Так как закон о материнском капитале не полностью передаст знания о том, как правильно осуществить сделку купли-продажи квартиры, где была применена ранее сумма семейного капитала, то следует обратиться к статьям Гражданского Кодекса России.

Закон о мат. капитале нужен лишь для понимания того, какая ответственность лежит на тех, кто владеет такой квартирой.

Так, к примеру, мы находим, что в статьях ГК РФ есть свои особые моменты норм и требований:

В статье 36 ГК РФ говорится о том, что каждый ребенок имеет право на долю в квартире, доме или ином жилом благоустроенном помещении. Закона нет, запрещающего продавать квартиру, которая была куплена с участием сертификата материнского каптала.

В таком деле самое главное знать, как правильно совершить сделку, чтобы не нарушить права малолетнего (до 12 лет) или несовершеннолетнего (от 12-14 лет до 18 лет) ребенка.

Поэтому для защиты его прав в таких сделках крайне важно заручиться документальным подтверждением органа опеки на разрешение провести такую сделку не в ущерб ребенку (детям).

Какие нужны документы для продажи доли в квартире, читайте по ссылке.

К особенностям продажи квартиры с материнским капиталом можно отнести следующие моменты:

1. Если ребенок сам является правообладателем доли квартиры, то родителей опекунский совет может ограничить в правах, продавать такую квартиру. Например, он даст отсрочку, пока малолетний станет хотя бы несовершеннолетним.
2. Любой, кто постоянно проживает и прописан в квартире, может рассчитывать на свою долю в новом жилье после продажи квартиры.
3. Органы опеки могут отказать в продаже квартиры, если новое жилье не будет соответствовать всем условия, что необходимы для соблюдения жилищных норм для проживания детей.
4. Если родители развелись, то доля, оформленная на ребенка (детей) должна оставаться неизменной.

Для беспрепятственного совершения сделки купли-продажи необходимо соблюсти ряд основных условий.

Условия продажи такой квартиры, которая была куплена ранее с материнским капиталом, следующие:

1. Дети и родители должны обладать своими долями квартиры.
2. Обязательное получение согласия их опекунского или попечительского совета, а также из ПФР и банка (в случае действующей ипотеки, либо когда собираются ее взять для покупки квартиры).
3. Без разрешения из ПФР продать квартиру с получением средств из сертификата семейного капитала невозможно.
4. Если на квартире обременение из-за ипотечного соглашения, тогда покупателю следует обращаться в банк за согласием на проведение сделки, за которой последует смена собственника, а значит, заемщика.
5. У продавца на примете уже должно быть другое жилье, соответствующее всем требованиям, за которое он уже внес задаток и которое зарегистрировано в Реестре по всем правилам.
6. Кварта под продажу должна быть также зарегистрирована соответственно.

Родители должны доказать опекунскому совету, что права детей не будут ущемлены – доли останутся за ними в любом случае, а также, что жилищные условия не будут ухудшены в связи с продажей квартиры и покупкой нового жилья.

Пошаговая инструкция продажи квартиры с материнским капиталом

Перед сделкой должны быть совершены предварительные действия. В самом начале, еще задолго перед продажей квартиры с материнским капиталом, продавец, собственник недвижимости, должен подыскать равноценный вариант другого жилья. Затем он обращается в опекунский совет.

Опекунская комиссия должна проверить благоустройство жилья, наличие нормальной квадратуры – одним словом, проверить, чтобы права детей в семье не были ущемлены после продажи квартиры.

Инструкция по продаже квартиры, где фигурировал изначально материнский капитал, состоит в следующих рекомендациях и алгоритме действий:

1. Убедиться в том, что дети уже совершеннолетние, для которых применялся материнский капитал.
2. Если дети малолетние или несовершеннолетние, тогда нужно брать согласие из органов опеки.
3. После того, как стороны выполнили условия законов о правах детей, необходимо теперь договориться о задатке.
4. Когда продавец от покупателя берет задаток, то они должны оформить расписку, в которой указать свои паспортные данные, дату и сумму, которая была вручена в оплату части стоимости квартиры.
5. То же самое касается и задатка, который продавец отдает при покупке другого жилья, которое он планирует приобрести после продажи квартиры с материнским капиталом.
6. Документация по обоим недвижимым имуществам сдается в специальный отдел администрации района – отдел попечительства, опеки.
7. Комиссия проверяет пригодность жилья.
8. Через 10 дней комиссия предоставляет согласование в письменной форме – разрешение на совершение сделки купли-продажи.
9. С разрешением от органа опеки и документацией на недвижимость можно уже идти к нотариусу, чтобы совершить сделку.
10. После заключения договора купли-продажи, его регистрируют в Росреестре, в единой базе недвижимости.

Немаловажной деталью является возраст ребенка, детей, для которых использовался материнский капитал при покупке продающейся квартиры.

Тогда в сделке могут участвовать и они тоже, либо писать свое согласие на продажу квартиры, либо писать отказ в совершении такой сделки. Так, как детям тоже принадлежит часть, доля квартиры.

Обратите внимание! Если продается квартира с материнским капиталом, купленная в ипотеку и по которой еще не выплачена ипотека, тогда кроме разрешения от органов опеки, следует также взять согласие от банка.

Банк может дать согласие только в том случае, если покупатель также готов будет выполнить все условия ипотеки и обязательства, оставшиеся по выплате денег по квартире.

Может быть такая ситуация, когда покупатель тоже собирается использовать материнский капитал для приобретения квартиры, которая уже ранее была приобретена с участием такого сертификата, только оформленного на продавца.

В этом случае покупателю необходимо сделать следующее:

• подать заявку на использование государственных средств в территориальный орган Пенсионного Фонда, где оформлялся сертификат;
• заявление в ПФР РФ будут рассматривать в течение 30 дней, следует учесть это;
• собрать нужно будет также большой пакет документов, чтобы приложить к заявлению. Перечень уточнять следует там же – в опекунском совете.

Какие документы нужно будет собрать для приложения их заявления в ПФР, можно уточнить в самом Пенсионном Фонде.

Только после получения разрешения на использование материнского капитала от ПФР покупатель уже сможет уведомить продавца о готовности совершить сделку. Сделка будет проходить 1 месяц. Итого – на все уйдет около 2-х месяцев, а иногда – 3-х месяцев.

Набор документов сильно зависит от обстоятельств и типа сделки купли-продажи. Если, например, квартира продается с предоставлением средств из материнского капитала покупателем, тогда ему придется собрать большой пакет бумаг с разрешением из Пенсионного фонда. Если же квартиру продают под ипотеку, тогда нужны будут банковские документы.

Стандартная процедура продажи квартиры, которая была ранее приобретена под материнский капитал, подразумевает наличие следующих документов:

• гражданские паспорта сторон сделки;
• разрешение из органов опеки;
• разрешение из банка (если требуется при ипотеке);
• разрешение из Пенсионного фонда (если фигурирует второй материнский капитал от покупателя);
• сертификат семейного капитала (если есть у покупателя);
• сертификат семейного капитала от продавца (если он был использован при покупке квартиры);
• согласие супруга (супруги) на проведение сделки;

Реализация продажи квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция, необходимые документы, сроки, гарантии и риски продавца

Для многих вопрос продажи квартиры, которая была куплена с использованием средств материнского капитала является актуальным.

Некоторые планируют расширяться, у других иные причины на продажу квартиры с участием материнского капитала. Однако основной вопрос у всех заключается в законности осуществления подобных сделок.

ФЗ №256 от 29 декабря 2006 года и ГК РФ предусматривают продажу подобных жилых объектов недвижимости с целым рядом особенностей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Они способны оформить сделку с использованием материнского капитала и продать объект, на приобретение которого использовались государственные деньги в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В данном вопросе необходимо обратиться к основному закону, который регулирует права и обязанности родителей иных лиц, которые имеют права на материнский капитал.

Речь идет о ФЗ №256 от 29 декабря 2006 года. В данном законе дается понятие материнскому капиталу, описывается механизм его выдачи, права и обязанности ПФР и владельца сертификата, основания для отказа в перечислении денег, сроки проверки документов и осуществления транзакции, а также другие аспекты, касающиеся материнского капитала.

Однако этот закон не полностью предусматривает процесс как продать квартиру за материнский капитал. Сам процесс продажи жилой недвижимости подробно описывается в ГК РФ.

Здесь содержится информация о порядке купли-продажи жилой недвижимости, списке необходимых документов для регистрации сделки, требованиях к договору купли-продажи и так далее. Все сделки с недвижимостью происходят именно на основании ГК РФ.

Если соответствовать всем требованиям, то сделку можно осуществить без особых проблем.

Продажа квартиры с материнским капиталом — пошаговая инструкция и срок получения денег

Помните, если вам предстоит продажа квартиры за материнский капитал — сроки получения денег от покупателя могут варьироваться, в зависимости от способа покупки.

Существует три основных способа приобретения жилой недвижимости:

1. За наличиные.
2. С использованием ипотеки.
3. С использованием средств материнского капитала.

Рассмотрим все три способа. Так, приобретение жилой недвижимости, на покупку которой использовались средства мат. капитала за наличные – самый быстрый и простой способ. Он длится не более месяца.

Итак, как же происходит продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция.

В этом случае продавцу необходимо подобрать новый вариант, получив задаток от покупателя. Также необходимо предоставит задаток на новую квартиру или индивидуальный дом.

Затем документы на оба объекта сдаются в отдел опеки и попечительства, который находится в районной администрации. Согласование происходит в течение 10 дней.

Затем выдается разрешение на совершение операций. Далее происходит полная оплата и регистрация сделок в Росреестре.

Если происходит продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом, то все зависит от банка. Вам потребуется также получить разрешение от органов опеки. Когда покупатель предоставит в банк весь пакет документов, он будет проверен сотрудниками банка. Затем назначается дата сделки.

После совершения сделки деньги хранятся в банковской ячейке. Продавец может их получить при наличии выписки из ЕГРП, где подтверждается факт перехода права собственности на кредитуемый объект. Обычно вся сделка занимает не более одного месяца.

Использование материнского капитала в сделке является самым долгим процессом. Помните, как сами использовали государственные деньги для покупки этого жилья?

Изначально нужно написать заявление на распоряжение бюджетными средствами. Оно рассматривается в течение 30 дней. К заявлению прилагается большой пакет документов. Когда покупатель получит одобрение, он может быть уверенным в совершении сделки в течение ближайшего месяца.

Так совершается продажа квартиры за материнский капитал — последовательность действий необходимо знать для оперативности процедуры.

В общей сложности потребуется около 3 месяцев на продажу с использованием мат. капитала, так как 10 дней требуется отделу опеки и попечительства, 10 дней Росреестру и около 60 дней Пенсионному фонду.

Как продать квартиру с мат. капиталом без выделения детям долей?

Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей не допускается. Во-первых, сделка будет признана недействительной, во-вторых, к родителям будет применено административное взыскание за невыполнение условии обязательства. На основании этого обязательства дети должны были получить долю в течение 6 месяцев со дня снятия обременения с объекта.

При продаже квартиры под материнский капитал документы идут в стандартном наборе. К нему относится договор купли-продажи.

В нем указываются права и обязанности сторон, их реквизиты и данные, сроки продажи дома под материнский капитал (квартиры) и порядок расчета и другие особые условия при их наличии. Если покупатель использует ипотеку, материнский капитал или иные субсидии со стороны государства, то это также должно прописываться.

Также при продаже подобной квартиры требуется разрешение отдела опеки и попечительства. Его можно взять в соответствующем отделе районной администрации.

Для этого необходимо получить задаток от покупателя и самому предоставить задаток за интересующий вас объект. В администрацию сдаются свидетельства о рождении детей, свидетельство о заключении брака и паспорта родителей.

Также необходимо написать заявление установленной формы. Естественно, остаются у госслужащих только копии документов, а оригиналы вы забираете. Но на момент подачи заявления оригиналы должны быть с собой.

Получив согласие и соответствующий приказ, можно продолжать собирать документы, необходимые для совершения сделки. Сюда входят кадастровый и технический паспорт, выписка из домовой книги, справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности, выписка из ЕГРП и другие документы.

Риелторы подскажут, какой именно пакет документов нужно собрать и сами оперативно сделают все необходимые действия. Однако они не везде могут действовать от вашего имени без наличия доверенности. Поэтому готовьтесь тоже ездить по различным государственным структурам.

Имеются ли при продаже квартиры за материнский капитал гарантии для продавца? Если у продавца все правильно оформлено и нет проблем с управляющей компанией, то у него нет почти никаких рисков, что он не получит свои деньги.

Если он работает с агентством недвижимости, то при продаже квартиры по материнскому капиталу, риски продавца равны нулю, так как сделка проверяется экспертами на чистоту.

Однако перед тем как продать квартиру покупателю с материнским капиталом, необходимо предусмотреть несколько пунктов.

Дело в том, что банк или ПФР могут отказать в выдаче денежных средств.

Если в договоре не предусмотреть этот момент, то можно создать большую проблему, учитывая, что требованием ПФР является перевод квартиры на покупателя для полного расчета. Именно поэтому есть возможность наложения обременения на объект недвижимости.

Если покупатель не может в полном объеме в установленные сроки исполнить свои финансовые обязательства, жилье отчуждается в пользу продавца. Судьба задатка и иных выплаченных средств решается, согласно договору. Обычно он отдается покупателю, но в некоторых случаях остается за продавцом в качестве морального возмещения вреда.

Если не предусмотреть в договоре описанные выше моменты, когда совершается продажа квартиры под материнский капитал, риски продавца, могут быть весьма ощутимы: он может лишиться своего имущества, продав его за сумму задатка.

Таковы риски продажи квартиры за материнский капитал.

Ответить на данный вопрос невозможно, так как все зависит от конкретных условий. Если у вас единственная возможность приобрести жилье – это средства материнского капитала, то нельзя от нее отказываться.

Это будет гораздо выгоднее, чем кому-то платить за аренду. Но необходимо соблюсти все нюансы и выдать детям долю в будущем жилье.

Даже если вы используете государственные деньги для закрытия ипотеки, вам необходимо выделять доли, так как это считается использованием денег государства для приобретения жилья. Это прописано в 256 ФЗ от 29 декабря 2006 года.

Если же есть возможность купить жилье без использования мат. капитала, то лучше использовать эту возможность, а бюджетные деньги потратит на что-нибудь другое. Чем дольше эти деньги остаются нетронутыми, тем больше сумма на счете, так как она каждый год индексируется.

Надеемся, мы ответили на вопрос: «Как продать квартиру под материнский капитал?». А стоит ли это делать также зависит от ситуации. Если у вас ликвидное жилье и есть много желающих его купить, то лучше выбирать покупателя с наличными деньгами или ипотекой.

В этом случае процесс продажи будет значительно быстрее. Но если нет возможности найти покупателя долгое время, а у вас есть другой объект, который вы хотите купить, то не стоит отказываться и от людей, которые желают приобрести вашу недвижимость с использованием средств материнского капитала.

Однако в этом случае нужно запастись терпением, потому что процедура продажи квартиры через материнский капитал займет около 3 месяцев. Главное, перед тем как продать квартиру за материнский капитал — предусмотреть все нюансы в договоре купли-продажи, чтобы не потерять свою недвижимость и деньги.

Таким образом, если вы решили продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала – это не проблема. Единственной проблемой будет являться разрешение от органов опеки, а к дополнительным затратам будет относиться нотариальное заверение сделки продажи квартиры с использованием материнского капитала.

Стоимость такого заверения может варьироваться от региона и нотариальной конторы. Обычно требуется 1% от суммы сделки и 3-5 тысяч рублей за технические проводки.

Теперь вы знаете можно ли продать квартиру мат. капиталом, как продать квартиру через материнский капитал без рисков для продавца. Надеемся, вам помогут наши советы.

Пошаговая инструкция, как продать квартиру, купленную с привлечением материнского капитала

Программа по улучшению жилищных условий с использованием семейного капитала действует давно. За это время многие семьи успели получить этот вид помощи и приобрели недвижимое имущество или внесли деньги в качестве ипотечного взноса. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Нюансов в этом вопросе много. Мы готовы предложить пошаговую инструкцию для совершения операций с недвижимостью, купленной на средства маткапитала, и поделиться образцами документов.

Возможно ли продать квартиру, приобретенную на материнский капитал?

Теоретически, продать, подарить или обменять квартиру можно, даже если привлекался капитал. На практике же сделать это не так просто.

Согласно современному законодательству, продать квартиру или комнату, купленную на материнский капитал, без разрешения органов опеки нельзя. При привлечении данных средств закон требует выделения доли в приобретаемом имуществе каждому члену семьи. Это значит, что даже самые маленькие дети являются собственниками, поэтому продать жилье без согласия соответствующих инстанций нельзя.

При продаже квартиры, для покупки которой использовался материнский капитал, продавцу необходимо подобрать новое жилье. Желательно одновременно продавать и приобретать новую недвижимость. Документы об этих соглашениях необходимо предоставить органам опеки и ждать согласования в течение 10 дней. В результате выдается разрешение на продажу имущества, а переход права собственности оформляется в Росреестре.

Условия и порядок продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Купля-продажа недвижимости, приобретаемой на средства материнского капитала, строго контролируется органами опеки. Они обязаны следить, чтобы не было нарушения прав несовершеннолетних собственников: после продажи квартиры или дома дети должны получить свою долю в новом жилом помещении.

Что нужно сделать, чтобы решение опеки было положительным? Если дети не указаны в договоре о покупке нового жилья как собственники, то необходимо посетить нотариуса и письменно составить обязательство о предоставлении детям доли в течение 6 месяцев после вступления в право собственности.

После исследования предоставленных документов органы опеки могут пригласить взрослых и детей старше 14 лет на беседу. Возможен дальнейший выезд уполномоченных сотрудников по адресу предполагаемого жилого помещения, чтобы убедиться в соблюдении интересов детей. Это делается для того, чтобы избежать случаев незаконного обналичивания средств материнского сертификата через покупку жилья, непригодного для проживания или несоответствующего своей цене.

В связи с тем, что основная роль органов опеки – недопущение нарушения интересов несовершеннолетних членов семьи, сделка должна быть честной и не ухудшать жилищных условий. При соблюдении требований разрешение можно получить в течение 10 дней со дня подачи документов.

Сотрудники органов опеки используют следующие критерии законности:

• Условия проживания должны быть лучше или оставаться на том же уровне. Например, увеличение жилой площади или переезд в более удобный район.
• Предоставление детям имущественных прав на приобретаемую квартиру или комнату (или предоставление компенсации) с выделением для них доли, которая не меньше отчуждаемой.

На практике соблюсти эти условия не так сложно. Для этого:

1. Заранее подберите новое жилье и заключите предварительные договоры как на продажу имеющегося жилья, так и на приобретение нового.
2. В документах укажите одинаковую дату подписания окончательного договора. Сделки должны быть проведены в один день.

Сделка по купле-продаже не считается завершенной с момента подписания договора и передачи объекта. Для того чтобы стать полноценным владельцем и получить сертификат на недвижимость, необходимо обратиться в Росреестр по месту нахождения приобретаемого жилья. Регистрация прав осуществляется в течение 10 дней с момента подачи соответствующего заявления. Если по каким-либо причинам продавец не хочет посещать Росреестр, то стоит насторожиться, а если подписание договора уже состоялось, то следует обратиться в суд.

Документы предоставляются как в органы опеки, так и в Росреестр для регистрации сделки. Для органов опеки и попечительства необходимо подготовить:

• Письменные заявления от родителей и ребенка старше 14 лет о продаже недвижимости. Образец доступен ниже:

• Документы, удостоверяющие личность каждого участника сделки.
• Расписки от всех собственников жилья, что они не против участия в планируемой сделке несовершеннолетнего.
• Правоустанавливающие документы на продаваемый объект.

При операциях с недвижимым имуществом не стоит забывать о налоговых выплатах. В случае если квартира находилась в собственности меньше 3 лет (при оформлении в собственность после 1 января 2016 года – 5 лет), то у продавца возникает обязанность уплаты налогов. Этого можно избежать, если получится провести сделки по продаже квартиры и приобретению новой в течение одного налогового периода, при условии, что не было использовано право на налоговый вычет.

Особенности отчуждения квартиры, обремененной ипотекой

В ситуации, когда продается купленная в ипотеку квартира, частью оплаты которой были средства материнского капитала, потребуется разрешение банка (кроме органов опеки). Без документа от кредитной организации, выдавшей ипотеку, сделка считается недействительной и оспаривается банком.

Следует помнить, что в этом случае придется искать покупателя, который согласен взять жилье с обременением. Обычно цена на подобную квартиру ниже среднерыночной на 7-10%. Схемы действий могут быть следующими:

• покупатель погашает оставшуюся часть ипотечного займа;
• кредитный договор перезаключается на покупателя, а с продавца снимаются обязательства по кредиту.

Договор купли-продажи квартиры, купленной на маткапитал, и его существенные условия

Любая операция с недвижимостью должна быть юридически правильно оформлена. В случае продажи недвижимости, приобретенной на средства материнского капитала, договор имеет определенные особенности.

Лучше всего, если ДКП заключается у нотариуса. Так можно быть уверенным, что правильно составлены все документы, приложения и акты. В тексте договора должно быть указано:

• Данные всех покупателей, их членов семьи и продавцов.
• Объект недвижимости с указанием адреса местонахождения и кадастрового номера.
• Продажная стоимость жилого помещения.
• Способ передачи и порядок выплаты денежных средств.
• Срок.
• Реквизиты для перечисления.
• По желанию можно указать, кто оплачивает расходы по осуществлению сделки. По общему правилу расходы оплачивает покупатель.
• Желательно прописать пункт, что ответственность за невыполнение обязательств перед Пенсионным фондом несет владелец капитала.

Несоблюдение продавцом прав детей на жилое помещение может негативно сказаться на участниках сделки. После исполнения ребенку 18 лет он в течение 3 лет имеет право обратиться в судебные органы для признания такой сделки недействительной из-за лишения его доли. Наиболее неприятно это будет для покупателя недвижимости.

В случае признания сделки недействительной, квартиру придется вернуть, а прежние владельцы должны возвратить деньги. Скорее всего, требуемой суммы у них не окажется, будет происходить выплата по частям. Нужно учесть, что инфляция к этому времени успеет обесценить значительную часть суммы, к тому же денег придется ждать неопределенный период. В случае, если у покупателя нет другого жилья, он рискует остаться на улице.

Оцените статью: