Что делать дольщику в случае банкротства застройщика

Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме. К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности. На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация. Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья. Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

• дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
• участник может потребовать передать ему жилой объект;
• недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
• объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права. Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

• на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
• оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
• объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
• жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

• купли-продажи жилья в строящемся объекте;
• предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
• договор займа, условием которого является передача жилья;
• договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

• вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
• имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
• заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств. Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается. С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Приобретение квартиры в строящемся доме – выгодное вложение средств, а для многих — фактически единственная возможность стать владельцем собственного жилья. Однако при этом всегда существует риск возникновения такого явления, как банкротство застройщика, в результате чего под угрозой оказываются инвестиции дольщиков. Попробуем разобраться, каковы особенности банкротства застройщиков в 2019 году, и что делать в таких случаях.

Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Существует две категории причин возникновения банкротства:

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

В случае если объявлено о банкротстве застройщика, то первое, что следует сделать участникам строительства, — предъявить свои требования к нему. Это могут быть требования о возврате денежных средств либо о передаче жилого помещения.

Предъявление требования должно быть осуществлено на протяжении 30-дневного периода пребывания застройщика в наблюдении. В случае положительного решения арбитражного суда по данному требованию, его вносят в реестр требований с указанием уплаченной застройщику суммы (либо стоимости имущества, которое было передано), размер денежных средств, которые еще были недоплачены, информация о площади и прочие данные жилого помещения.

После этого арбитражным управляющим выносится вопрос о погашении предъявленных требований на общее кредиторское собрание.

При обращении строительной компании в суд с требованием оформления банкротства застройщика первое, что следует сделать дольщику, — подать заявление о том, чтобы его внесли в реестр кредиторов. Подается такое заявление в арбитражный суд, который и будет заниматься вопросом взыскания материальной компенсации с застройщика.

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

В соответствии с законом «О банкротстве», застройщик, не имеющий возможности выполнять свои обязательства перед участниками строительства, должен объявить себя должником. После этого у конкурсного кредитора либо другого органа, имеющего право участвовать в судебном разбирательстве, появляется возможность требовать признания данного застройщика банкротом в судебном порядке.

Перед тем, как суд вынесет определение, он должен рассмотреть и одобрить поданное должником заявление о собственной несостоятельности. В определении обязательно указывается информация о лице, выступающем в роли арбитражного управляющего, о необходимости задействования саморегулируемой организации, а также о регистрационных данных должника. Кроме того, отмечается дата рассмотрения заявления о банкротстве заемщика и то, насколько его действие является обоснованным.

Существуют правила, в соответствии с которыми определение статуса принимающей в процессе стороны определяется в ходе судебного заседания. Однако некоторые пункты закона «О банкротстве» вносят в эти правила существенные корректировки. В частности, данным законом регламентируется, что судом должно выдаваться определение на заявление застройщика о том, что он является несостоятельным, с указанием об удовлетворении просьбы заявителя.

При этом в определении также указывается, что на обанкротившегося застройщика распространяются правила, указанные в седьмом параграфе девятой главы вышеупомянутого закона. Отсюда следует вывод, что определение судом статуса должника происходит еще до рассмотрения заявления о том, целесообразно ли признавать должника несостоятельным.

Застройщик, предоставляющий суду данные о своей несостоятельности, соглашается с тем, что является должником. Поскольку ему известно об имеющихся проблемах лучше всего, он может точно указать в своем заявлении, были ли нарушены права дольщиков или иных кредиторов, чьи средства были вложены в строительство.

Также право подавать заявление с требованием о присвоение должнику статуса банкрота имеет конкурсный кредитор, который вложил финансовые средства в строительство.

Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Застройщик, не имеющий возможности довести до конца начатое строительство, как правило, пытается решить ситуацию одним из двух способов: максимальное затягивание время строительства с одновременным поиском новых инвесторов или инициирование процедуры банкротства.

При первом варианте дольщики часто принимают решение о расторжении договора с требованием возврата вложенных инвестиций и оплаты неустойки. Идти этим путем есть смысл лишь при условии наличия у застройщика имущества либо денежных средств, на которые могут быть взысканы. Также защитить свои интересы можно путем обращения в суд с целью признания права собственности на долю строящемся объекте.

Второй вариант, когда по отношению к застройщику начата процедура банкротства, долевой участник может выбрать между следующими действиями:

• односторонний отказ от исполнения договора и ожидание выплаты вложенных средств в порядке очереди;
• сохранение действия договора, который позволит претендовать на получение недвижимого объекта в стадии возведения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

В качестве участников банкротства застройщика, помимо собственно застройщика, в соответствии с законом «О банкротстве», выступают участники строительства, обладающие требованиями о передаче жилых помещений, и наделенный соответствующими полномочиями орган исполнительной власти конкретного субъекта РФ.

Первое, что должен сделать обманутый дольщик, — заявить свои требования в деле о банкротстве. Закон и судебная практика предписывают выполнить это на протяжении 30-дневного срока с момента, когда было опубликовано сообщение относительно введения наблюдения для участия в первом кредиторском собрании. Данные требования, оформленные в виде заявления, должны быть отправлены застройщику, временному управляющему и судебной инстанции.

Для требований, которые предъявляются после того, как 30-дневный срок истек, предусмотрен следующий порядок рассмотрения:

• в течение 15-дневного периода с момента, когда срок для предъявления требований кредиторов истек, должник, временный управляющий или иные кредиторы могут направить в суд возражения касательно кредиторских требований;
• требования одного из участников строительства, по которым не было возражений, могут рассматриваться без его личного присутствия;
• требования касательно передачи жилых помещений рассматриваются судьей в период до одного месяца с того момента, когда истек срок, отведенный на предъявление возражений по требованиям.

Подробности особенностей банкротства разных субъектов предпринимательской деятельности описаны здесь.

Итогом такого рассмотрения становится вынесение определения о том, что требование включено в реестр или во внесении отказано. Данное определение можно обжаловать.

Следующая задача обманутого дольщика – участие в кредиторских собраниях. Последние имеют широкую компетенцию в части защиты интересов кредиторов.

Процесс урегулирования обязательств застройщика предполагает возмездную передачу принадлежащего ему имущества вместе с обязательствами другому застройщику, который становится приобретателем.

В заблаговременном оповещении кредиторов застройщика о том, что долг переходит в новые руки, нет необходимости. Получать согласие кредиторов на перевод долга также не требуется.

Между застройщиком и приобретателем заключается письменный договор о передаче недостроенного объекта, участка земли и обязательств.

Требования кредиторов застройщика должны погашаться в 10-дневный срок с момента, когда определение суда касательно передачи принадлежащих застройщику обязательств и имущества вступило в законную силу. Последствия этого выражаются в «выходе» дольщиков из процесса банкротства.

Требования участников строительства относительно передачи им жилого помещения, которое значится в договорах о долевом участии, могут быть удовлетворены в случае, если имеется разрешение на введение в эксплуатацию уже достроенного многоквартирного дома в соответствии с актом приема-передачи.

Третье, что должен сделать дольщик, — подписать акт приема-передачи квартиры. Вопрос относительно завершения строительства недостроенного объекта приобретателем и дальнейшей передачи жилых помещений участникам строительства на данный момент не регламентируется законодательством. Поэтому приобретатель сам составляет график достройки незавершенных объектов.

Банкротство застройщика при долевом строительстве, наступившее вследствие невозможности выполнения им обязательств относительно предоставления в срок жилья покупателям, позволяет последним требовать возврата заплаченных средств. При этом дольщик может претендовать не только непосредственно на указанную в договоре сумму, но и на компенсацию убытков, понесенных в связи с тем, что застройщик исполнял свои обязательства ненадлежащим образом.

Расчет убытка производится путем нахождения разницы между ценой объекта недвижимости на момент, когда произошло банкротство застройщика, и его ценой в момент, когда происходило подписание договора.

В рамках защиты собственных прав граждане также вправе требовать передачи им в собственность приобретенных квартир и недостроенных объектов.

Для минимизации потенциальных убытков от банкротства застройщиком, в свою очередь, может осуществляться страховка незавершенного объекта.

Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Заключая договор о долевом строительстве, каждый дольщик должен понимать, что существует риск банкротства застройщика. Однако данный процесс может быть вызван не только объективными факторами, но и преднамеренными фальсификациями.

Застройщик может специально влезть в долги, чтобы в последующем уйти от ответственности перед кредиторами, если он не просто планирует установить определенные этапы рассрочки выплат по обоюдному согласию, а вообще ничего не платить.

Следует иметь в виду, что действующее российское законодательство квалифицирует фиктивное банкротство как преступление, за которое предусмотрено уголовное наказание.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

В соответствии с законом «О банкротстве», дольщики имеют право требовать либо денежную компенсацию, либо приобретенную ему квартиру. В связи с этим предъявляемые участниками требования разделяются на два реестра: заявления тех, кто хочет вернуть денежные средств, и тех, кто стремится получить жилье. Поэтому еще до подачи заявления дольщику следует четко определить, в какой реестр оно будет включено, так как в ходе судебного процесса изменить его проблематично.

Традиционно дела о банкротстве, в которых кредиторы предъявляют исключительно денежные требования, решаются проще. Также следует учитывать, что уже при рассмотрении дел могут происходить сдвиги в реестре в связи с приоритетом одних кредиторов перед другими.

Основное преимущество процедуры банкротства застройщика заключается в том, что требования дольщиков имеют приоритет удовлетворения перед прочими кредиторами.

Читайте также, как на самом деле работает закон о банкротстве физических лиц.

Методы диагностики вероятности банкротства предприятия описаны здесь.

Другое весомое преимущество данной процедуры для дольщиков кроется в возможности признания заключенных с застройщиком договоров договорами долевого участия в строительстве, которые предусматривают более высокую ответственность застройщика перед дольщиками.

Что делать дольщику в результате банкротства застройщика при долевом строительстве?

Если застройщик объявляет себя банкротом, то неполучение дольщиком своих квартир становится фактом. Компании не на что строить дом и нечего возмещать — официально у нее нет никаких средств. Что в этом случае должны сделать дольщики, сколько времени у них есть и куда необходимо обратиться — читайте в статье.

Горячая линия

Горячая линия

+7 (499) 350-80-61

+7 (812) 309-17-81

+7 (499) 350-80-61

+7 (812) 309-17-81

Основным актом, что регулирует банкротство является ФЗ-№127. В нем содержится вся процедура, которую должен провести суд для признания банкротства. Если рассматривать его содержание кратко: существует пять основных этапов, согласно которым строительная компания может быть признана банкротом. Фактически же применяются только две — наблюдение и конкурсное производство. В рамках первого в фирму направляется управляющий, главная задача которого наблюдать за всей деятельностью и проанализировать ее настоящее финансовое состояние. В рамках же второго начинается конкурсное производство, что характеризуется банкротством фирмы и поиском нового управления — в то время как прежнее отстраняется.

Рассмотрим основную информацию о процедуре признания застройщика банкротом. Она включает в себя пять этапов, к которым относится:

1. Наблюдение.
2. Оздоровление — финансовое.
3. Управление компанией.
4. Конкурсное производство.
5. Соглашение — мировое.

В юридической практике тем не менее используется только две из них — этого вполне достаточно для признания застройщика банкротом. Отдельно отметить то, что в результате отстранения действующего руководства его пост занимает арбитражный управляющий.

Существует также реестр, в котором находятся требованиям и дела кредиторов. В соответствии с общим правилом, которое действует для документа учета кредитором юридических лиц, должны вносится только требования по денежным компенсациям. В случае же долевого строительства в отдельном списке учитываются также все взыскания по жилой площади. Однако есть нюанс: использование этого реестра возможно только в случае, когда суд принимает банкротство застройщика в соответствии с параграфом 7 ФЗ-№127.

Если дольщик выяснит, что данный параграф в ходе судебного разбирательства не был применен, то он должен самостоятельно подать необходимое заявление в суд.

Вся информация, касательно начатых судом проверок, общедоступна. Все требования, что есть у дольщика касательно жилья должны быть внесены временным управляющим от суда в реестр. Помимо, он также должен выслать всем официально закрепленным кредиторам уведомление о начале процедуры наблюдения и конкурсного производства.

Дата получения письма станет моментом, с которого начинается исчисление срока. Теперь о его рамках: во время стадии наблюдения — 60 дней, во время конкурсного производства — 30 дней. Что делать, если уложится в этот период не удалось? Обращаться в суд и вносить данные через него.

Преимущество статуса «Дольщик» и выставление требований

Законодательством РФ дольщикам предоставлена гораздо большая защита, что автоматически предоставляет им преимущества, недоступные остальным кредиторам. К таковым можно отнести:

1. Очередность. В реестре закреплено четыре очереди, дольщики в которой занимают третье место. Выплаты остальным кредиторам будут производиться после дольщиков — это общий порядок.
2. Форма компенсации. Основное преимущество, которое позволяет выбрать то, в какой форме должна производиться компенсация — финансово или недвижимостью. Первоначальные требования также могут быть изменены.
3. Восстановление убытков. В случае, даже если все компенсировано, дольщики могут потребовать восстановление убытков, что были понесены при банкротстве застройщика.

Это позволяет быстрее получить возмещение ущерба, а также ускорить общую процедуру.

Передача помещения, а также прав на него, производится несколькими методами:

1. Предъявление права владения на жилую площадь. Реализация этого варианта наиболее выгодна, однако для этого необходимо, чтобы недвижимость была достроена и введена в эксплуатацию.
2. Требование по передаче объекта, когда право подтверждено изначально. В случаях, когда жилая площадь построена и принята в эксплуатацию, а подписания акта не последовало — есть несколько условий для передачи прав. Если вкратце, то это одобрение подобного исхода более чем половины дольщиков, отсутствие нахождения жилой площади в залоге и приемлемое количество квартир для удовлетворения всех дольщиков.
3. Передача объекта дольщикам для самостоятельной достройки. Достроить жилье самостоятельно можно посредством жилого кооператива, участниками которого являются дольщики. Однако это метод чрезмерно затранен и ненадежен.
4. Оформление недостроенной недвижимости иному застройщику, что возьмет на себя все обязанности. Передача прав на продолжение строительства вариант выгодный, однако отнимает много времени. Дольщикам также придется переоформить ряд документов.

Выбор того или иного варианта зависит от конкретных обстоятельств.

Первичная инстанция, куда должно быть произведено обращение, с прикрепленным к нем ДДУ, — высший суд (объединен с арбитражным). Необходимо также подтвердить оплату. Копии всех документов и заявления также будут направлены по реквизитам конкретного должника и временного управляющего фирмой.

Существуют также ситуации, при которых отсутствует заключенный договор долевого участия. Если такового нет, а все отношения закреплены в рамках одного документа — это не является проблемой при банкротстве компании. Это связано с тем, что суду достаточно одного, любого документа, который так или иначе может подтвердить связь между субъектами. Например:

• контракт купли-продажи или предварительный по долевому участию;
• наличие задокументированного займа, в условиях которого задействована жилая площадь;
• наличие заключение простого или вложения финансовых средств в иные виды товарищества, что связаны с постройкой недвижимости;
• наличие векселя на жилье или контрактов, в условиях которых также рассматривается строительство недвижимости.

Однако суд не единственная инстанция, куда может обратиться дольщик. Обращение в страховую компанию, на которую оформлена вся ответственность, — допускает требование либо неустойки, либо возмещения всех средств. В случае удовлетворения этих требования объем потенциальных взысканий в реестре уменьшается — это позволяет снизить нагрузку и количество выплат. Помимо, законодательство также обязывает строительные компании в компенсационный фонд, что создан для таких случаев. Все средства из него направляются дольщикам для возмещения убытков.

Последний, но не менее эффективный способ, — обращение в реестр «Обманутые дольщики». Помощь им оказывают непосредственно органы самоуправления.

Теперь, когда информация об общем порядке действий получена — последующие поступки будут сдержаннее и рациональнее. Единственный способ избегать подобных случаев — тщательнее проверять строительные фирмы, несмотря на монотонность и тяжесть всего процесса. Главное при предъявлении требований соблюдать установленный законодательством порядок, не выходит за его рамки и по возможности консультироваться с юристом.

Вы стали дольщиком. Внесли деньги. Строительство дома началось. Но потом начались проблемы. В итоге застройщик объявлен банкротом. Что в такой ситуации делать вам, как дольщику? Какие есть способы защиты дольщиков при банкротстве застройщика, ведущего долевое строительство? На эти и другие вопросы мы попытались ответить в нашей статье.

Способы защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика

Как это ни печально, но долевое участие гражданина в строительстве квартиры подвержено существенным рискам, связанным с возможным банкротством застройщика.

Законодательством предусмотрен ряд мер, направленных на защиту граждан, заключивших договоры долевого участия, в случае если застройщик становится банкротом.

Но прежде чем искать ответ на вопрос о том, что делать в случае банкротства застройщика при долевом строительстве, давайте разберемся с некоторыми общими вопросами.

Застройщик признается банкротом арбитражным судом. Одновременно с этим открывается конкурсное производство, которое вводится, как правило, на срок до шести месяцев. С этой даты прекращаются полномочия руководителя застройщика и иных органов управления застройщика.

При открытии конкурсного производства арбитражный суд утверждает конкурсного управляющего, о чем выносит определение.

Конкурсный управляющий является центральной фигурой в конкурсном производстве. В течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика передает ему сведения обо всех участниках строительства. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения вышеуказанных сведений уведомляет всех выявленных дольщиков об открытии конкурсного производства, а также о возможности и сроках предъявления ими требований.

Введение процедуры конкурсного производства требует обязательной публикации сведений о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства. Публикация производится с целью уведомления всех дольщиков о факте банкротства застройщика и предоставление им возможности предъявить в установленном порядке свои требования. Официальным изданием, в котором публикуются сведения, является газета «Коммерсантъ».

В случае банкротства застройщика при долевом строительстве каждый дольщик может сделать для защиты своих прав следующее:

• подать заявление об установлении требований;
• потребовать выплаты денежных средств от страховщика или поручителя;
• обратиться в Фонд защиты прав граждан за выплатой возмещения;
• обратиться в суд с требованием о признании права собственности.

Давайте рассмотрим все эти способы защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщика при долевом строительстве.

Каждый дольщик может подать конкурсному управляющему по делу о банкротстве застройщика так называемое заявление об установлении требований. В этом заявлении дольщик формулирует требование о передаче ему жилых помещений и (или) денежное требование.

Дольщик может заявить одно из двух либо сразу два требования. Такими требованиями являются:

• требование о передаче жилого помещения;
• денежное требование.

В случае если строительство дома завершено, дольщик может предъявить требование о передаче ему жилого помещения (квартиры) и включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений.

Но в случае если дольщик отказывается от исполнения заключенного с ним договора (в частности, договора долевого участия), например, в связи с открытием конкурсного производства, или в связи с прекращением договора, или в связи с его недействительностью, то он может заявить денежное требование.

Дольщик вправе заявить следующие денежные требования:

• о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу квартиры, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
• о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать квартиру по договору, предусматривающему передачу квартиры;
• о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным, и предусматривающему передачу квартиры, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
• о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным, и предусматривающему передачу квартиры, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Денежные требования участников строительства (дольщиков) конкурсный управляющий включает в реестр требований о передаче жилых помещений.

Порядок подачи заявления об установлении требований

Для подачи заявления об установлении требований конкурсному управляющему существует определенный порядок.

Первое, что надо сделать, это собрать необходимые документы и подготовить само заявление.

Вам потребуются следующие документы:

• оригиналы или заверенные копии документов, подтверждающих обоснованность ваших требований (например, договор долевого участия, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости);
• документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты стоимости квартиры (платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате).

В своем заявлении о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов или заявлении о включении денежных требований в реестр требований кредиторов укажите следующие данные:

1. наименование арбитражного суда, в который вы подаете заявление (этот суд ведет дело о банкротстве застройщика), и номер дела;
2. наименование застройщика, его местонахождение;
3. фамилию, имя и отчество конкурсного управляющего, его почтовый адрес, указанный в официальной публикации о признании застройщика банкротом;
4. сведения о вас, как заявителе (ФИО, адрес, номера телефонов, адрес электронной почты);
5. дату и номер договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома;
6. идентификационные данные дома и жилого помещения (квартиры), в отношении которого заключен договор (адрес дома, номер квартиры либо иные данные, позволяющие идентифицировать квартиру, её площадь, количество комнат и др.), в соответствии с договором;
7. стоимость квартиры по договору и сумму денежных средств, перечисленную застройщику;
8. реквизиты документов, подтверждающих оплату стоимости жилого помещения по договору в полном объеме;
9. сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче квартиры;
10. требования дольщика (о передаче жилого помещения либо денежное требование) со ссылками на законы и иные нормативные правовые акты, обосновывающие требования.

Ваше заявление вместе с документами вы должны предъявить конкурсному управляющему не позднее трех месяцев со дня получения от него вами уведомления об открытии конкурсного производства.

Если вы пропустите указанный трехмесячный срок по уважительной причине, то он может быть восстановлен арбитражным судом.

Конкурсный управляющий должен рассмотреть ваше заявление в течение 30 рабочих дней со дня его получения. При отсутствии возражений со стороны конкурсного управляющего ваше требование включается в реестр требований о передаче жилых помещений, о чем вы будете уведомлены.

Дальше происходит следующее. После истечения срока для предъявления требований от участников строительства у участников строительства (дольщиков) есть 4 месяца на то, чтобы принять решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче им недостроенного дома или жилых помещений в доме, строительство которого завершено. Если собрание дольщиков в течение четырех месяцев в арбитражный суд не обращается, то конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства.

Застройщик при организации строительства дома может застраховать свою ответственность перед дольщиками. Обращаем внимание на то, что застройщик до недавнего времени не обязан был это делать.

Вместо страхования ответственности или в дополнение к ней застройщик может обеспечить свои обязательства перед дольщиками поручительством банка. И здесь мы также обращаем внимание на то, что еще недавно застройщик не был обязан иметь поручительство банка.

Итак, если застройщик застраховал до банкротства свою ответственность, то дольщик может потребовать выплаты страховой суммы при банкротстве застройщика при долевом строительстве. Это можно сделать, обратившись к страховщику.

Порядок и условия выплаты денег страховщиком в этом случае определяются законодательно установленными правилами страхования.

Аналогичная ситуация с поручительством банка. Дольщик при банкротстве застройщика может обратиться в банк с требованием выплаты денежных средств. Условия и порядок выплаты денег банком в этом случае определяются условиями договором поручительства между банком и застройщиком.

Если же застройщик не страховал свою ответственность в страховой компании и не имеет поручительства от банка, то дольщики могут рассчитывать только на компенсационные выплаты и только в рамках мероприятий, связанных с банкротством застройщика.

20 октября 2017 года состоялась регистрация Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства состоялась в форме публично-правовой компании. Начиная с указанной даты Фонд начал свою работу.

Основная идея создания Фонда состоит в том, что он аккумулирует взносы, формируемые за счет обязательных взносов застройщиков.

Но есть одно обстоятельство, связанное со сроком начала работы Фонда. Первые взносы в Фонд начали перечисляться теми застройщиками, которые первый договор участия в долевом строительстве (то есть заключенный договор с первым участником строительства) представили на государственную регистрацию после дня начала работы Фонда, то есть после 20 октября 2017 года.

Данное обстоятельство делит дольщиков на три группы:

Первая группа — те, кто может обращаться в Фонд за компенсацией. Это – дольщики того застройщика-банкрота, который начал регистрировать договоры долевого участия после 20 октября 2017 года и, соответственно, начал отчислять взносы в Фонд защиты прав участников долевого строительства;

Вторая группа — те, кто не может обращаться в Фонд за компенсацией, но может получить страховые выплаты (если застройщик застраховал свою ответственность), либо выплаты от поручителя (если таковой имеется). Это будет в случае, если застройщик не платил взносы в Фонд из-за того, что начал свою работу до регистрации Фонда;

Третья группа — те, кто не может обращаться в Фонд за компенсацией, но и не может получить страховые выплаты, либо выплаты от поручителя, так как застройщик ничего для этого не предпринимал. Эти дольщики могут рассчитывать на выплаты только в рамках мероприятий банкротства застройщика при долевом строительстве.

Предметом нашего рассмотрения является первая группа дольщиков.

Дольщики этой группы подают заявления о компенсационной выплате в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, в том числе через банки-агенты, аккредитованные Фондом. Но заявления дольщики могут подать только после принятия соответствующего решения собранием участников долевого строительства. О своем решении собрание уведомляет Фонд, после чего в течение 14 дней на официальном сайте Фонда публикуется сообщение о дате, месте, времени, форме и порядке приема заявлений о компенсационных выплатах.

Дольщик может обратиться в Фонд за компенсационной выплатой до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика, объявленного банкротом.

Размер компенсационной выплаты равен цене договора долевого участия, но не может превышать предельную сумму возмещения, определяемую в законодательном порядке.

Выплату Фонд производит в течение 10 рабочих дней со дня представления дольщиком необходимых документов.

Более подробную информацию о Фонде и правилах выплат из Фонда вы можете найти в нашей статье .

Обращаем внимание на то, что дольщик не может требовать выплату у Фонда, если он ранее получил страховую выплату или выплату от поручителя в связи с банкротством застройщика при долевом строительстве. О том, что делать дольщику для получения выплат, мы описали выше.

Данный способ защиты прав дольщиков предполагает обращение в суд с требованием о признании права собственности на жилое помещение. Он возможен в случае, если дом практически построен, и у застройщика имеется разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию. При этом еще одним условием возможности обращения в суд является наличие передаточного акта или другого документа о передаче квартиры дольщику, подписанного сторонами до даты принятия решения арбитражным судом о признании застройщика банкротом.

В этом случае дольщик может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании его права собственности на квартиру.

Дольщику полезно знать правила подачи заявления в суд. Эти правила, относящиеся, в частности, к форме заявления и его содержанию, а также к порядку обращения в арбитражный суд должны отвечать требованиям, установленным Арбитражно-процессуальным кодексом РФ.

Кроме подачи заявления, дольщик должен уплатить госпошлину в размере 6 000 рублей, а также обязан направить застройщику копии своего заявления и прилагаемых к нему документов заказным письмом с уведомлением о вручении.

Результатом рассмотрения заявления и документов арбитражным судом будет вынесенное им определение о признании права собственности дольщика на квартиру.

Оцените статью: