Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

В новостройке При покупке жилья в новостройке предварительный договор является единственной гарантией того, что забронированная вами квартира не будет перепродана другим лицам без вашего ведома. Также при заключении документа вы сможете заранее договориться с застройщиком о сроках сдачи жилья, его стоимости и других условиях.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры?

Если нашелся более выгодный покупатель, или более выгодный вариант по приобретению, просто так отказаться от предварительного договора не получится. Если одна из сторон пренебрежет его исполнением, то вторая может подать в суд, который принудит стороны к осуществлению договоренностей. В предварительном договоре купли-продажи квартиры прописываются следующие пункты, на которые следует обратить особое внимание:

1. Данные сторон, Ф.И.О., точные данные паспорта. В договор обязательно вписываются все владельцы продаваемой квартиры, согласно свидетельству о собственности. Если будет вписан один из них, то сделку могут аннулировать. Не стоит соглашаться на это, даже если продавец уверяет, что второй владелец «абсолютно точно согласен, просто еще не приехал из командировки».

Но бывают обстоятельства, при которых можно и даже нужно, зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре. Например:

• Большой аванс или задаток
• Долгие сроки выхода на сделку — от 2-х месяцев

Но не всегда возможно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя на основании Предварительного договора. Например: Объект недвижимости находится в залоге у банка. Для выведения из залога Продавец просит передать на основании Предварительного договора большую сумму денег. Но быстрое погашение записи об ипотеке (залоге) в пользу банка невозможно, поскольку закладная храниться в депозитарии банка, находящемся в другом городе.Порой волокита с доставкой закладной затягивается на несколько недель.Но двойное обременение невозможно. То есть пока не погашено обременение в пользу банка, не будет зарегистрировано обременение в Пользу Покупателя.
Не допускается получение предварительной оплаты одним из владельцев, в том случае если их несколько.

Окончательная цена квартиры. Стоимость имущества четко определяется сторонами. Она не подлежит изменению и уточнению, она фиксирована.

И основной договор отражает именно на эту стоимость.
Порядок расчета за квартиру. Существенный пункт предварительного договора, фиксирующий то, как будет осуществляться окончательная оплата квартиры (за вычетом аванса/задатка) – наличными или по безналу, в какие сроки, на каких условиях (может быть, с рассрочкой платежа) и т.п.

Если оплата будет по безналичному расчету, то стоит указать реквизиты банковского счета, если владельцев несколько, то, соответственно, несколько счетов, принадлежащих каждому из них. Также указывается количество дней, дающихся для окончательной оплаты приобретаемого объекта.

Дело в том, что абсолютное большинство будущих новоселов приобретают квартиру еще на этапе строительства. А это требует некой бумаги под названием “предварительный договор”. Вот с этим предварительным документом и возможны проблемы, о которых будущие новоселы должны знать, чтобы не столкнуться с большими проблемами и потерей денег.

Недавно Верховный суд РФ пересмотрел итоги спора жителя Санкт-Петербурга, который начал судиться с некой коммерческой структурой. Эта фирма, взяв у человека солидные деньги, несколько лет “кормила” человека обещаниями продать ему построенную квартиру, но обещания не выполнила.

История этого гражданского спора началась девять лет назад, когда гражданин заключил предварительный договор купли-продажи квартиры с коммерческой структурой. Цена вопроса – 17 миллионов рублей за трехкомнатную квартиру в еще не построенном доме. В предварительном договоре стояла дата ввода в эксплуатацию будущего жилья. А еще в документе говорилось, что в течение 90 дней с момента государственной регистрации прав собственности на квартиру фирма обязуется подписать с гражданином основной документ – договор купли-продажи.

А дальше все было банально: спустя год после подписания предварительного договора квартира так и не была построена. Гражданин бомбардировал коммерсантов требованиями расторгнуть договор и вернуть ему все деньги. Но, как сказано в материалах дела, эти отчаянные письма были коммерческой структурой “оставлены без удовлетворения”. В конце концов терпение у человека лопнуло, и спустя четыре года после подписания, как оказалось, пустой бумажки он пошел в суд.

Потребовал вернуть ему всю сумму, заплаченную им за квартиру, неустойку за годы пользования его деньгами – 22 миллиона рублей, штраф за нежелание добровольно вернуть ему деньги за квартиру и еще потребовал оплатить его судебные издержки.

Фирма, получив иск, деньги – 17 миллионов рублей – в процессе суда нехотя, но вернула. Районный суд взыскал с фирмы по иску гражданина только оплату госпошлины. В желании все-таки получить с недобросовестных коммерсантов неустойку и штраф суд истцу отказал. Санкт-Петербургский городской суд это решение отменил и взыскал с коммерсантов штраф – 200 тысяч рублей по закону “О защите прав потребителя”. Столько стоило нежелание вернуть деньги. В неустойке в 22 миллиона рублей за то, что фирма годами пользовалась этими деньгами, гражданину опять отказали.

Пришлось человеку обращаться в Верховный суд РФ. Его Судебная коллегия по гражданским делам с несостоявшимся новоселом согласилась и разъяснила, какие нарушения сделали суды.

Когда местные суды рассматривали просьбу о взыскании неустойки, они сослались на закон об участии в долевом строительстве. Суть вот в чем. Именно этот закон и предусматривает в случае невыполнения обязательств выплату неустойки. Районный суд гражданину заявил, что его отношения с фирмой, которая взяла деньги и пообещала жилье, законом об участии в долевом строительстве не регулируются. Дело в том, что договор об участии в долевом строительстве может быть заключен только с застройщиком. А фирма, которая взяла у человека деньги, – инвестор, который имеет право требования на квартиру. А еще районный суд заявил, что разрешение на строительство дома, в котором гражданин так и не получил жилье, было получено еще до вступления в силу закона о долевом строительстве.

С этими доводами не стал спорить городской суд. Но с такими выводами Верховный суд категорически не согласился. И напомнил, что еще в 2008 году истец подписал предварительный договор купли-продажи с некой фирмой, которая обязалась ему продать трехкомнатную квартиру в строящемся доме. Гражданин деньги внес сразу. Администрация Санкт-Петербурга проектирование и строительство нескольких жилых домов разрешила строительной организации “за счет собственных и привлеченных средств” еще в 2001 году. А закон об участии в долевом строительстве был принят спустя пять лет. Он говорит о привлечении денег населения и юридических лиц к строительству многоквартирных домов и возникновении у этих участников права собственности на то, за что заплатили. В этом законе сказано, что действует он тогда, когда деньги отданы и бумаги подписаны. Но после вступления в силу закона о долевом строительстве, то есть после 1 апреля 2005 года.

Но Верховный суд заметил: если стороны подписали предварительный договор, в котором сказано, что они обязуются позже подписать основной договор, но при этом предварительный договор обязывает сразу заплатить всю сумму покупки, то “такой договор суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты”.

Так что подписанный предварительный договор, по мнению Верховного суда, фактически представляет собой основной договор участия в долевом строительстве, который стороны подписали уже после 2005 года, когда заработал закон об участии в долевом строительстве. Так что отказы местных судов, которые отменил Верховный суд, придется пересматривать.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

• фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
• наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
• реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Сделки по приобретению или отчуждению жилых помещений влекут большие риски. Перед покупкой квартиры необходимо проверить документы, решить вопрос о выписке всех зарегистрированных лиц или получить одобрение по ипотеке, что занимает довольно много времени. Поэтому, продавцу и покупателю нужны гарантии, что контрагент не откажется от подписания договора в будущем. Такой гарантией выступает документ, подтверждающий предварительное согласование условий купли-продажи.

Согласно ст. 429 ГК РФ, предварительный договор на покупку квартиры закрепляет обязанность потенциального покупателя и продавца заключить сделку об отчуждении собственности спустя некоторое время.

Письменное намерение купить или продать жилье должно отражать все достигнутые контрагентами договоренности:

• характеристику продаваемого объекта;
• цену недвижимости;
• способ оплаты;
• порядок приемки-передачи жилплощади;
• обременения недвижимости, если они есть.

Важно. Такая договоренность не порождает возникновения или прекращения прав на помещение. Он лишь гарантирует, что жилплощадь будет продана на согласованных контрагентами условиях.

Преддоговор по отчуждению недвижимости служит шаблоном для основного соглашения. Подписывая его, участник сделки не сможет просто так отказаться от прописанных в нем условий в будущем.

Сторонами предварительного контракта являются лица, принимающие или отчуждающие объект. В документе они именуются как «Продавец» и «Покупатель», либо «Будущий продавец» и «Будущий приобретатель».

От имени продавца заключить соглашение о предварительной продаже жилой площади могут только физические или юридические лица, с доверенностью на право отчуждать недвижимость. В качестве покупателя обязательно указывается действительный приобретатель жилья, на имя которого оно будет впоследствии зарегистрировано. Поэтому, договор не может быть подписан родственником или другом вместо отсутствующего собственника или получателя имущества, если на это не имеется нотариально оформленного разрешения владельца.

Рекомендация. Заключать соглашение по купле-продаже можно только с лицами, указанными в документах на квартиру (свидетельстве о праве собственности, выписке из государственного реестра).

По предварительной договоренности в счет оплаты стоимости квартиры жилплощади приобретатель может передать продавцу денежные средства. Они будут оформлены в качестве:

Задаток предполагает внесение в качестве предоплаты по сделке определенной сторонами суммы. Если покупатель впоследствии откажется от заключения договора купли-продажи жилья не по вине продавца, сумма задатка ему не возвращается. Если уговор о покупке объекта расторгнут собственником имущества, потенциальному приобретателю выплачивается двойной размер внесенных им денежных средств.

При отказе одной из сторон от оформления контракта, сумма аванса возвращается приобретателю независимо от того, по каким причинам основное соглашение не подписано.

Обратите внимание. При передаче суммы задатка или аванса покупателю необходимо оформить документы, подтверждающие фактическое получение денег продавцом (расписку, выписку из банка).

Размер предоплаты устанавливается по желанию сторон. Однако покупателю не следует вносить большие суммы в счет будущего уговора. За время подготовки к основной сделке могут произойти разные неблагоприятные события (отказ банка в выдаче ипотеки, смерть одной из сторон или несчастный случай), вследствие чего купить квартиру станет невозможно. А вернуть деньги контрагенты откажутся.

Совет. Сумму задатка или аванса целесообразно ограничить до 5-10 % от стоимости имущества, определенного обязательствами.

Предварительный договор заключается в той форме, в которой будет составляться соглашение о реализации квартиры. Если стороны не настаивают на нотариальном оформлении договора, то для придания юридической силы их договоренность лучше закрепить в письменном виде.

Справочная информация. Нет необходимости регистрировать заблаговременно соглашение в органах Росреестра.

Предварительный договор купли-продажи квартиры не должен выражаться только в устной форме, поскольку такая сделка является ничтожной.

Законодательство РФ не устанавливает жестких требований к структуре предварительного соглашения о купле-продаже жилого помещения. На основании общих положений гражданского законодательства, можно выделить следующие обязательные элементы документа:

1. Преамбулу с указанием Ф.И.О. сторон и реквизиты паспортов. Данные о собственнике должны совпадать со сведениями, указанными в документах на квартиру. Если от одной из сторон выступают два и больше участников, полная информация указывается о каждом из них
2. Основную часть — прописываются важные сведения о предмете договора, а именно: адрес помещения; на каком этаже находится; площадь и количество комнат объекта; номер кадастрового учета; основания возникновения прав на имущество у продавца; состояние жилого помещения; существующие обременения (например, регистрация по месту жительства, залог и т.д.); цена сделки; порядок расчетов.
3. Заключительную часть, в которой необходимо прописать:

• максимальные сроки оформления фактической купли-продажи;
• обязательства сторон по подготовке основного контракта (в частности, кто из участников будет нести расходы по сделке, собирать необходимые справки и т.д.);
• реквизиты сторон и проставить подписи.

Внимание. Если при составлении документа в описании квартиры будет допущена ошибка, он не будет иметь юридической силы.

ГК РФ не устанавливает максимальных и минимальных периодов действия предварительного договора купли-продажи, поэтому данный вопрос разрешается участниками самостоятельно.

Существует несколько вариантов определения сроков «будущего» контракта по отчуждению недвижимости:

• путем указания периода времени, в течение которого нужно зарегистрировать основной документ;
• проставлением точной даты предоставления подписанного контракта в органы Росреестра.

Пример формулировки. «Соглашение о намерениях вступает в силу в момент его подписания всеми участниками и действует в течение 3 (трех) месяцев».

Если в тексте контракта нет указания на то, в течение какого времени участвующие в нем лица должны зарегистрировать переход прав на имущество, предельным сроком для заключения сделки должны считаться 12 месяцев со дня подписания документа.

На сегодняшний день довольно распространенным способом приобретения жилого помещения является его покупка по ипотечному кредиту Сбербанка. При этом денежная сумма предоставляется покупателю взаймы под залог приобретаемой недвижимости.

Прежде, чем купить жилплощадь таким способом, необходимо получить:

• согласие банка на предоставление покупателю жилищной ссуды;
• одобрение на покупку конкретного, уже выбранного покупателем, объекта.

За время оформления этих документов, продавец может найти другого желающего купить жилье или изменить условия договора (например, повысить цену, пересмотреть договоренность о расходах по регистрации перехода права собственности). Поэтому при получении ипотеки в Сбербанке целесообразно составить предварительный договор купли-продажи квартиры.

В тексте условий, помимо рассмотренных выше положений, необходимо отразить:

• факт приобретения имущества под залог;
• наименование и реквизиты Сбербанка;
• дату перевода денег банком продавцу.

Срок, на который заключается соглашение о достижении предварительной договоренности о покупке жилья по ипотеке, будет напрямую зависеть от периода рассмотрения банком заявки покупателя. По факту, с момента направления клиентом заявления о выдаче ипотеки до ее одобрения проходит около 2-х месяцев.

Образец договора при покупке квартиры по ипотечному кредиту

Предварительный договор купли-продажи при получении ипотеки в Сбербанке можно составить по образцу, доступному на официальном сайте ПАО «Сбербанк» (www.sberbank.ru).

Согласно представленному шаблону, в соглашении необходимо подробно раскрыть порядок расчетов между продавцом и покупателем, а также установить для участников сделки гарантии ее исполнения.

Полезно. При приобретении жилья по ипотечной программе, соглашение о намерениях сторон заключить сделку подписывается только продавцом и покупателем. Банком такой документ не утверждается.

Из документа, устанавливающего намерения купить имущество, могут возникать неблагоприятные последствия ввиду следующего:

• продавец уклоняется или отказывается передавать права на жилье;
• покупатель уклоняется или отказывается получать жилое помещение на оговоренных ранее условиях.

Для защиты своих интересов пострадавшие могут обратиться в суд с заявлением, принуждающим контрагента зарегистрировать сделку по передаче недвижимого имущества. Жалоба направляется в районный суд по месту фактического пребывания ответчика.

Право на обращение в суд должно быть реализовано стороной в течение 6 месяцев после предполагаемой даты подписания соглашения об отчуждении помещения.

Справка. Пропущенный по уважительной причине (по болезни, ввиду несчастного случая, введения в заблуждение и т.д.) срок обращения может быть продлен судом.

Если срок документа, которым была оформлена договоренность по покупке квартиры, истек, и ни один из контрагентов в разумный срок не инициировал продажу жилья, все предшествующие обязательства теряют силу. При этом, в качестве надлежащего рассматривается период, не превышающий десяти календарных дней.

Перед подписанием условий необходмо удостовериться в соответствии устным обязательствам всех письменных формулировок с указанием обязанностей каждого участника.

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Автор статьи: Егор Зорин

Добрый день! Меня зовут Егор. Я уже более 5 лет работаю в крупной юридической фирме. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести в доступном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

✔ Обо мне ✉ Обратная связь